Bei den Hypothekenkrediten für Wohnungskäufer handelt es sich grundsätzlich um festverzinsliche und variabel verzinsliche Hypotheken. Eine Festhypothek ist einfach und unkompliziert: Der Zinssatz und damit die monatliche Zahlung ist für die gesamte Laufzeit des Darlehens zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung festgelegt. Variabel verzinsliche Hypotheken, auch bekannt als variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs), unterscheiden sich darin, dass sich der dem Kreditnehmer belastete Zinssatz und entsprechend der monatliche Zahlungsbetrag über die Laufzeit des Kredits ändert.

Eine variabel verzinsliche Hypothek beginnt mit einem festen Zinssatz, der für einen bestimmten Zeitraum zu Beginn des Kredits, in der Regel drei, fünf oder sieben Jahre, berechnet wird. Beispielsweise gilt der Anfangszinssatz für eine variabel verzinsliche 7/1-Hypothek für die ersten sieben Jahre der Kreditlaufzeit, danach wird der Zinssatz einmal pro Jahr angepasst. Periodische Zinsanpassungen werden unter Verwendung eines Referenzzinssatzes wie dem London Interbank Offered Rate (LIBOR) berechnet, zuzüglich einer Prämie, die auf der üblichen Prämie des Kreditgebers und der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers basiert. Einige variabel verzinsliche Hypotheken werden jährlich angepasst, einige passen sich alle sechs Monate an, und manche passen sich sogar so häufig an wie monatlich. Die Zinsänderungen führen zu Änderungen des monatlichen Zahlungsbetrags.

Der Vorteil, der viele Kreditnehmer für eine variabel verzinsliche Hypothek anzieht, ist, dass der anfängliche Zinssatz, der über den ersten Teil des Darlehens belastet wird, in der Regel niedriger ist als der beste Zinssatz für eine vergleichbare festverzinsliche Hypothek. Mit einer anfänglichen Rate, die ein Prozentpunkt oder mehr niedriger ist, können Kreditnehmer einen beträchtlichen Geldbetrag sparen und wesentlich mehr des Hauptdarlehensbetrags über den anfänglichen Teil einer variablen Rate Hypothek zurückzahlen. Es gibt jedoch erhebliche potenzielle Nachteile für eine variabel verzinsliche Hypothek, die Kreditnehmer in Betracht ziehen sollten.

Plötzliche Zahlung erhöht

Das Hauptrisiko bei einer variabel verzinslichen Hypothek besteht darin, dass ein steiler Anstieg der Zinssätze sich auf den Kreditnehmer auswirkt, der plötzlich eine monatliche Zahlungserhöhung sieht, die so groß ist, dass er es sich einfach nicht leisten kann. Zahlungen. Ein wesentlicher Faktor bei der Auslösung der Finanzkrise im Jahr 2008 war, dass eine große Zahl von variabel verzinslichen Hypothekenkreditnehmern von monatlichen Zahlungsausweitungen getroffen wurde, die zu hoch ausfielen, was zu umfangreichen Zahlungsausfällen bei Hypothekenkrediten führte.

Um eine Vorstellung davon zu vermitteln, wie drastisch sich die monatlichen Zahlungsbeträge erhöhen können, wenn eine variabel verzinsliche Hypothek angepasst wird, beträgt die monatliche Zahlung für ein $ 160, 000 Hypothekendarlehen mit 3. 5% Zinsen ungefähr $ 700 pro Monat. Wenn der Zinssatz auf 8,5% steigt, verdoppelt sich die monatliche Zahlung fast auf über $ 1 200 pro Monat.

Die anfängliche Zinsanpassung, die bei einer variabel verzinslichen Hypothek vorgenommen wird, ist in der Regel die größte, da sie sich an Zinsänderungen anpasst, die über mehrere Jahre eingetreten sind.Künftige Anpassungen werden viel häufiger vorgenommen, wenn sich die Zinsen kaum ändern dürften.

Eine Möglichkeit zur Minderung des potenziellen Zinsänderungsrisikos besteht darin, ein variabel verzinsliches Darlehen mit günstigen Obergrenzen zu erhalten, bei denen es sich um maximale Limits für die Höhe des Zinssatzes oder der monatlichen Zahlung bei einer einzelnen Anpassung handelt. Einige variabel verzinsliche Hypotheken haben auch eine Obergrenze für den Gesamtbetrag, um den der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Kredits steigen kann. Die Kreditnehmer müssen jedoch das Kleingedruckte lesen, da die Obergrenzen manchmal nicht für die anfängliche Zinsanpassung gelten, die das größte Zinsrisiko aufweist.

Schwierig zu verstehende Darlehensbedingungen

Da variabel verzinsliche Hypotheken komplexer als festverzinsliche Darlehen sind, kann es für Kreditnehmer schwierig sein, die genauen Bedingungen des Darlehens zu verstehen. Hypothekengeber haben eine große Flexibilität in Bezug auf Kreditelemente wie Caps, Benchmarks für Anpassungen und Prämienmargen. Es ist für Kreditnehmer relativ einfach, die komplizierten und zusammenhängenden Bedingungen ihrer Kredite nicht zu erfassen, was zu unerwarteten und problematischen monatlichen Zahlungsänderungen führen kann. Ein Beispiel, wie oben erwähnt, ist ein Fall, in dem ein Kreditnehmer glaubt, dass er vor großen monatlichen Zahlungserhöhungen durch eine Obergrenze für Erhöhungen pro Anpassung geschützt ist, aber er bemerkt nicht, dass die Obergrenze nicht für die anfängliche Zinsanpassung gilt.

Negative Amortisationsdarlehen

Ein Risiko bei einigen variabel verzinslichen Hypotheken ist ein negatives Amortisationsdarlehen, bei dem ein Kreditnehmer tatsächlich mehr Geld zahlen kann, nachdem er das Darlehen über viele Jahre gezahlt hat, als er es am Anfang getan hat. des Darlehens. Der Grund dafür ist häufig, weil ein Kredit eine Obergrenze für den Betrag hat, den die monatliche Zahlung erhöhen kann, aber diese Obergrenze entspricht nicht dem Betrag, den der Zinssatz erhöhen darf. Dies führt dazu, dass der monatliche Auszahlungsbetrag nicht alle für das Darlehen fälligen Zinsen deckt. Der Restbetrag wird dann auf die Gesamtschuld des Darlehensnehmers, den Hauptsaldo, hinzugerechnet, was dazu führt, dass der Darlehensnehmer Zinsen auf Zinsen zahlen muss.