In der Folge der Immobilienkrise schienen die Bedingungen für ausländische Käufer, die in der Hoffnung, erstklassige US-Immobilien zu verschlingen, genau richtig zu sein. Häuser wurden zu attraktiven Preisen verkauft, und der Dollar war relativ günstig. In den letzten Jahren sind die Dinge jedoch für ausländische Anleger härter geworden. Die Preise für Wohnimmobilien sind seit 2012 landesweit um 35% gestiegen, und der Dollar gewinnt gegenüber einer Reihe wichtiger Währungen weiter an Stärke, was den Preis, den Ausländer für US-amerikanische Häuser zahlen müssen, weiter erhöht.

Diese Faktoren machen es für Außenstehende schwieriger, das Geld für Häuser in einst bevorzugten Städten wie New York und San Francisco aufzubringen. Wie das Wall Street Journal kürzlich berichtete, suchen immer mehr Ausländer nach Krediten für diese Immobilien, trotz der Herausforderungen, die mit der Kreditaufnahme von US-Banken verbunden sind. (Weitere Informationen finden Sie unter Warum New Yorker Luxusimmobilien ein schlechtes Jahr hatten.)

Wie man ein ausländischer Käufer ist, ist anders

Für Nicht-U. S. Bewohner suchen, um eine Investition zu Hause zu besitzen, gibt es eine Reihe von Faktoren zu berücksichtigen, wenn sie eine Hypothek in Betracht ziehen

1. Keine Fannie und Freddie. Die größte Hürde ist, dass Hypothekenriesen wie Fannie Mae und Freddie Mac ihre Kredite beim Kreditgeber nicht kaufen werden. Da diese Einheiten die Mehrheit der amerikanischen Wohnungsbaudarlehen besitzen oder garantieren, bringt das Investoren in eine Prise. Um die Sache noch komplizierter zu machen, sind viele Banken vorsichtig, solche Hypotheken auf ihren eigenen Büchern zu halten, weil es schwieriger ist, straffällige Kreditnehmer in Übersee aufzuspüren.

2. Höhere Hypotheken. Viele Banken, einschließlich einiger namhafter Institutionen, werden Ausländern, die außerhalb der USA leben, Kredite gewähren. Anstatt auf herkömmliche Hypotheken zu setzen, bieten sie nicht konforme Kredite mit ihren eigenen Zeichnungsrichtlinien an. Zum Beispiel bietet HSBC internationalen Investoren mit den erforderlichen Unterlagen eine Finanzierung von bis zu 3 Millionen US-Dollar.

3. Eine größere Anzahlung. Aber hier ist der Kicker: Sie müssen wahrscheinlich eine viel höhere Mindestanzahlung bezahlen, um Ihr höheres Kreditrisiko auszugleichen. Kreditgeber bitten Sie in der Regel, 30% oder mehr des Verkaufspreises vor der Verlängerung eines Darlehens aufzubringen. Während das viel Bargeld ist, um es vorn zu stellen, ist es viel einfacher, als alles Bargeld zu bezahlen, was ungefähr die Hälfte von ausländischen Immobilienkäufern tut.

4. Ein härteres Genehmigungsverfahren. Ein anderer Aspekt, der sich für Nicht-U unterscheidet. S. Bürger ist die Einkommens- und Kreditüberprüfung. Der Prozess ist komplizierter für diejenigen, die außerhalb des Landes leben, da sie keine amerikanischen Steuerformulare oder eine inländische Kreditgeschichte haben. Kreditgeber verlangen in der Regel Bankauszüge und Steuererklärungen im Heimatland des Antragstellers.Anstelle einer Kreditauskunft verlangen sie manchmal Kreditkartenauszüge von mehreren Monaten, um Ihre Kreditgewohnheiten zu überprüfen.

5. Es dauert länger. Der Prozess kann ein wenig länger dauern, als es für Anwohner der Fall wäre. Dies ist einer der Gründe, warum es Sinn macht, sich bei einer Bank zu bewerben, die sowohl in Ihrem Heimatland als auch in den USA präsent ist. den Underwriting-Prozess beschleunigen, aber in einigen Fällen auch zu günstigeren Konditionen führen, als Ausländer dies sonst sehen würden.

6. Günstigere All-Cash-Alternativen. In Anbetracht der Hürden, die mit der Beschaffung eines Darlehens verbunden sind, beschließen viele ausländische Investoren, Bargeld für Wohnimmobilien zu bezahlen. Aber mit steigenden Preisen beginnen mehr von ihnen, günstigere Teile des Landes zu suchen.

Investoren aus Übersee kauften 102 US-Dollar. 6 Milliarden US-Wohnimmobilien zwischen April 2015 und März 2016, ein Rückgang von etwas mehr als 1% gegenüber dem Vorjahr, nach Angaben der National Association of Realtors. Doch die Zahl der Immobilien, die sie erwarben, stieg im gleichen Zeitraum um etwa 3%, was darauf hindeutet, dass sie weniger teure Häuser aufnehmen.

Während New York und Kalifornien nach wie vor beliebte Orte für den Kauf eines Hauses sind - zusammen machen sie 19% der Überseetransaktionen aus - findet mehr Aktivität statt, wenn die Immobilien billiger sind. Im Jahr 2015 entfielen 22% der Verkäufe an ausländische Käufer auf Florida, während Texas und Arizona 10% bzw. 4% ausmachten. (Weitere Informationen finden Sie unter Immobilien in New York City: Ein sicherer Hafen? )

Das Endergebnis

Da die Aktienmärkte weiterhin ins Stocken geraten, sehen ausländische Bürger weiterhin den US-Immobilienmarkt als ein großartiger Ort, um ihr Geld zu parken. Doch jetzt, wo die Preise steigen und der Dollar stark bleibt, müssen sich mehr von ihnen finanzieren, um die attraktivsten Immobilien zu bekommen.