In der Vergangenheit hatten Immobilien eine geringe Korrelation mit Aktien- und Anleiheninvestitionen, aber der Kauf und Verkauf von physischem Eigentum ist nicht annähernd so einfach.

Geben Sie Immobilien-Derivate oder Immobilienderivate ein. Diese Instrumente ermöglichen Anlegern ein Engagement in der Immobilien-Anlageklasse, ohne dass sie Immobilien kaufen oder verkaufen müssen, indem sie die Immobilie durch die Performance eines Immobilienrenditen-Index ersetzen. Diese Derivate basieren auf Swaps, bei denen eine Partei eine Position gegen eine andere tauscht. Auf diese Weise können Anleger Engagements in Immobilienaktien oder -schulden erhalten, ohne jemals einen Immobilienwert zu erwerben oder Kapital mit Immobilien als Sicherheit zu verleihen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie sie funktionieren.

Einführung in Derivate
Der National Council of Real Estate Investment Treuhänder (NCREIF) Property Index (NPI) ist der anerkannte Index, der geschaffen wurde, um ein Instrument zur Messung der Anlageperformance des kommerziellen Immobilienmarktes zu bieten. Ursprünglich im Jahr 1982 entwickelt, besteht der nicht gehebelte Index aus mehr als 7.200 Liegenschaften im Wert von insgesamt rund 315 Milliarden US-Dollar (Stand: Q3 2012) aus allen US-amerikanischen Regionen und Grundstücksnutzungen.

Obwohl dieser Index bereits seit mehr als 20 Jahren existiert, sind die Daten erst kürzlich transparent genug geworden, um eine genaue und angemessene Nachverfolgung der Wertentwicklung von Aktienimmobilien zu ermöglichen. Da Immobiliendaten transparenter werden und Transaktionsinformationen einfacher und kostengünstiger zu erhalten sind, haben Immobilienindizes an Relevanz gewonnen, was zur Schaffung eines zunehmend effizienten Derivatemarktes geführt hat.

Immobiliendarlehen bieten Anlegern die Möglichkeit, ein Engagement in der Anlageklasse zu erlangen, ohne dass sie Immobilien kaufen oder verkaufen müssen, indem sie das Engagement der Immobilie durch die Rendite eines Immobilienrenditenindex ersetzen. Dies ermöglicht es einem Investor, seine Vorfinanzierungsanforderungen zu reduzieren und Immobilienportfolios nach unten abzusichern, während er alternative Risikomanagementstrategien vorsieht.
Gewerbeimmobilieninvestments sind in folgende Anlagetypen unterteilt:

• Private Equity
  

• Private Schuldtitel
  

• Öffentliche Eigenmittel
  

• Öffentliche Schuldtitel

Die Einführung von Swaps auf Basis des NPI wurde für den Private-Equity-Sektor entwickelt. Sie waren der Vorläufer für den Rest der bisher entwickelten Immobilienderivate. Die bisher auf dem NCREIF-Index angebotenen Derivate sind "Swaps", die in verschiedenen Formen vorliegen und es den Anlegern ermöglichen, das Engagement entweder durch Aufwertung oder Gesamtrendite des Index selbst oder durch Vertauschung von Engagements von einer Landnutzung zu einer anderen zu tauschen.

Eine Methode besteht darin, "lang zu gehen" (die Exposition von Kaufobjekten replizieren) oder "kurz zu gehen" (die Exposition von verkaufenden Immobilien replizieren).Eine andere Methode besteht darin, die Gesamtrendite des nach Immobiliensektor aufgeschlüsselten NCREIF-Index zu tauschen, was es Anlegern ermöglicht, eine Position in einem alternativen Immobiliensektor einzunehmen, in dem sie keine Immobilien besitzen. Dadurch können Anleger die Renditen von Büroimmobilien gegen Einzelhandelsimmobilien.

Der Rendite-Swap ermöglicht es zwei Investoren auf beiden Seiten des Swaps, Immobilienstrategien auszuführen, die auf dem privaten Immobilienmarkt nicht möglich sind. Um dies zu tun, müsste man Vermögenswerte mit unterschiedlichen Risikopositionen kaufen oder verkaufen, wobei kaum eine Chance besteht, die gleichen Vermögenswerte auf der gleichen Investitionsbasis zu sichern, um die Strategie umzukehren. Swaps ermöglichen es den Anlegern, ihre Portfolios taktisch für einen bestimmten Zeitraum zu ändern oder neu auszugleichen, ohne dass das Eigentum an den in der Bilanz befindlichen Vermögenswerten übertragen werden muss. Verträge bis zu drei Jahren werden in der Regel von einer Investmentbank verwaltet, die als Clearingstelle für die Fonds fungiert.

Wenn ein Anleger die Gesamtrendite des NCREIF-Indexes lange überschreitet, akzeptiert er die Gesamtrendite des NPI (vierteljährlich bezahlt) auf einen festgelegten Nominalbetrag und erklärt sich bereit, den LIBOR-Satz zuzüglich eines Spreads zu zahlen. auf dem gleichen Nennbetrag. Die andere Partei des Swaps würde die gleichen Cashflows in umgekehrter Richtung erhalten, die vierteljährliche Indexrendite bezahlen und LIBOR plus den Spread erhalten.

Unter der Annahme, dass es Investoren für beide Seiten des Handels gibt, könnten zwei Investoren, die eine Immobilienexponierung gegen eine andere handeln möchten, die Rendite der NPI für diese bestimmte Immobilientype gegen eine andere tauschen. Zum Beispiel könnte ein Portfoliomanager, der das Gefühl hat, dass sein oder ihr Fonds zu viel Büroimmobilien zugewiesen und für Industriezwecke zu wenig investiert ist, einen Teil des Büroengagements für die Industrie tauschen, ohne tatsächlich Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Public Equity
Anstelle des NPI verwenden Derivate für das Engagement im öffentlichen Aktiensektor des gewerblichen Immobilienmarktes die Gesamtrendite des Nationalen Verbandes der Immobilien-Investmentfonds (NAREIT), um die Cashflows zu berechnen. akzeptiert (für den Long-Investor) oder bezahlt (vom Short-Investor).

Dieser Index liefert die Rendite für den Markt von öffentlichen Wertpapieren, die durch gewerbliche Immobilien besichert sind. Der Swap-Receiver zahlt LIBOR zuzüglich eines Spreads für einen einjährigen Index-Swap mit einem Nominalwert von 50 Millionen Dollar, und er erhält vierteljährliche Zahlungen aus dem NAREIT-Index in Höhe von 50 Millionen Dollar. Wieder einmal kann der Anleger ein voll diversifiziertes Engagement in öffentlichen Immobilien erwerben, ohne einen einzigen Vermögenswert zu kaufen.

Real Estate Debt
Aufgrund der Breite und Tiefe der Tranchen verschiedener Risikoprofile aus dem zugrundeliegenden Pool von gewerblichen Immobilienhypotheken, die auf dem Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) -Markt gefunden werden, sind auch Immobilien-Derivate verfügbar auf Immobilien-Schuldenpositionen. Die Swaps für öffentliche Immobilienschulden basieren auf Indizes des CMBS-Marktes. Diese Indizes gibt es, anders als bei Aktienimmobilien, seit den späten 1990er Jahren.

Dank der Breite und Tiefe der Daten aus einer großen Anzahl von Transaktionen (bezogen auf Aktienimmobilien) sind die CMBS-Indizes ein viel besserer Leistungsindikator für ihre jeweiligen Märkte als diejenigen für ihre Equity-Pendants. Der bemerkenswerteste Unterschied zwischen den Aktienswaps und den Debt-Swaps besteht darin, dass die Empfänger der LIBOR-basierten Zahlungen LIBOR minus einen Spread erhalten, im Gegensatz zu den Equity-Swaps, die normalerweise auf LIBOR basieren. plus ein Spread. Dies liegt daran, dass die zugrunde liegenden Wertpapiere in der Regel durch kurzfristige revolvierende Schuldtitel finanziert werden, die in der Regel bei LIBOR abzüglich eines Spreads liegen. Dies ist das Risiko, das an Swap-Kontrahenten weitergegeben wird.

Private Kreditderivate wie Credit Default Swaps (CDS) werden üblicherweise zur Absicherung von Kreditrisiken eingesetzt. Derivate wie z. B. Darlehensswaps stellen der Swap-Partei sowohl das Zins- als auch das Kreditrisiko zur Verfügung, während der Vermögenswert (ein gewerbliches Immobilienkredit) in der Bilanz des Kontrahenten verbleibt. So kann ein Hypothekengeber Teile seines Schuldenportfolios zu verschiedenen Anlagekonditionen absichern, ohne den Kredit selbst verkaufen zu müssen. Auf diese Weise kann der Investor aus bestimmten Sektoren des Immobilienmarkts aussteigen, wenn er der Meinung ist, dass die Rendite nicht dem Risiko entspricht, und später das Engagement wiedererlangen, wenn sich der Markt für diesen bestimmten Sektor verbessert.

Das Endergebnis
Da gewerbliche Immobilienanlagen kapitalintensiv und relativ illiquide sind, ist es für Immobilieninvestoren schwierig, ihr Engagement abzusichern oder Alpha-Strategien umzusetzen. Immobilien, die durch hohe Transaktionskosten und einen weniger effizienten Markt als Aktien und Anleihen gekennzeichnet sind, haben die Schwierigkeiten bei der Neuausrichtung von Portfolios als Reaktion auf Marktveränderungen noch verstärkt.

Immobilien-Derivate haben den Markt für gewerbliche Immobilien verändert, indem sie es Investoren ermöglichten, ihre Engagements taktisch auf bestimmte Risiken und Chancen auszurichten, ohne dass sie Vermögenswerte kaufen und verkaufen mussten. Diese Derivate ermöglichen ein Engagement in einem anderen Sektor des Immobilienaktienmarkts oder durch den Handel eines Immobilienengagements zu einem variablen Zinssatz zuzüglich oder abzüglich einer Prämie.

Die Möglichkeit, Risiken auszutauschen, ermöglicht es dem Immobilieninvestor, bei der Investition taktischer zu werden. Sie können sich jetzt in alle vier Quadranten des Immobilienmarktes hinein- und herausbewegen, was ein größeres Risikomanagement und das Potenzial für eine zusätzliche Rendite zu ihrer bestehenden Immobilien-Asset-Allokation bei einem kurzfristigen oder längerfristigen Anlagehorizont ermöglicht.