Wenn das nächste Haus, das Sie kaufen möchten, einen besonders hohen Preis hat, müssen Sie möglicherweise eine Jumbo-Hypothek beantragen, um es zu finanzieren. Diese Kredite, oft mehr als eine halbe Million Dollar und mehr, sind für die Finanzierung von Luxusimmobilien und Eigenheimen in einem hart umkämpften lokalen Immobilienmarkt bestimmt und kommen mit einzigartigen Zeichnungsanforderungen und steuerlichen Auswirkungen.

Aber was genau sind Jumbo-Kredite oder Hypotheken, und wie unterscheiden sie sich von ihren konventionellen, weniger großen Gegenstücken?

Fannie Mae, Freddie Mac und Darlehenslimiten

Ungefähr 90% aller in den USA geschriebenen Hypotheken werden von zwei quasi öffentlichen Regierungsagenturen, Fannie Mae und Freddie Mac, unterstützt. (Mehr dazu unter: Fannie Mae: Was es tut und wie es funktioniert .)

Diese beiden Agenturen werden praktisch jede Hypothek verbriefen (dh kaufen, verpacken und weiterverkaufen), solange sie haftet. zu ihren "konformen Kredit" -Richtlinien, die in einem Kreditnehmer Kredit-Score und Geschichte, Schulden-zu-Einkommen (DTI) Verhältnis, das Darlehen-zu-Wert-Verhältnis der Hypothek, und ein weiterer Schlüsselfaktor: die Größe des Darlehens. Ab 2017 beträgt das nationale Maximum für konforme Kredite 424, 100 USD für eine Einheitswohnung. Mehr als 208 Grafschaften um die US werden jedoch als kostenintensive, wettbewerbsfähige Gebiete bezeichnet (denken Sie an New York City, Los Angeles, Nantucket); in diesen können die maximalen Kreditlimits $ 625, 500 erreichen.

Wenn Hypotheken diese Schwellen überschreiten, erhalten sie ihren "Jumbo" -Status. Bedenken Sie jedoch, dass Jumbo-Hypotheken zwar nicht den konformen Darlehensbeschränkungen unterliegen und nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt werden, aber viele halten sich dennoch an die Richtlinien für "qualifizierte Hypotheken", die im Januar 2014 vom Verbraucherschutzbüro festgelegt wurden.

Qualifizierung: Konventionelle vs. Jumbo-Hypotheken

Da Jumbo-Kredite nicht von Bundesbehörden unterstützt werden, wie dies bei herkömmlichen Hypotheken der Fall ist, übernehmen die Kreditgeber ein höheres Risiko, wenn sie sie anbieten. Dies bedeutet, dass Sie strengere Kreditanforderungen haben werden, wenn Sie versuchen, einen zu sichern. Die meisten Kreditgeber werden Folgendes sehen wollen:

• Einkommensnachweis: Bereiten Sie sich auf zwei Jahre Steuerdokumentation oder ähnliche Dokumente vor, die beweisen, dass Sie eine zuverlässige und konsistente Einnahmequelle haben. Die Kreditgeber werden auch sehen wollen, dass Sie genügend liquide Mittel zur Hand haben, um Hypothekenzahlungen von sechs Monaten oder mehr zu decken.

• Sterling Kredit-Score und Geschichte: Im Allgemeinen benötigen Sie eine Kredit-Score von mindestens 620 (als "fair"), bevor ein Kreditgeber Sie für eine konventionelle Hypothek genehmigt. Allerdings gibt es eine geringe Wahrscheinlichkeit, dass Kreditgeber Sie für eine Jumbo-Hypothek genehmigen werden, wenn Ihre Kredit-Score unter der 700-720 Bereich fällt, obwohl es einige Hinweise gibt, die sich zu ändern beginnt.

• Debt-to-Income Ratio (DTI): Da die meisten konventionellen Hypotheken auch qualifizierte Hypotheken sind, muss Ihre Schulden-Einkommen-Relation (Ihre monatliche Schuldverpflichtung im Vergleich zu Ihrem monatlichen Einkommen) 43% oder weniger betragen .. Die gleiche Regel gilt für Jumbo-Hypotheken, die auch qualifizierte Hypotheken sind, aber oft werden Kreditgeber wollen Sie einen niedrigeren DTI haben, da das Darlehen so groß ist. (Siehe Wie beeinflusst mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) meine Fähigkeit, eine Hypothek aufzunehmen? )

• Anzahlungen: Vor ein paar Jahren hätten Jumbo-Hypothekenbanken höhere Anzahlungen - rund 30% oder mehr - im Vergleich zu herkömmlichen Hypotheken, die in der Regel 20% betragen. Allerdings hat sich das Verhältnis von Anzahlungen zu Hypothekenwert für beide Kategorien entspannt, wobei große Kreditgeber wie die PNC Financial Services Group und Wells Fargo kürzlich Jumbo-Hypotheken für lediglich 15% bzw. 10,1% angeboten haben.

Vergleich der Sätze

In den letzten Monaten war der durchschnittliche Jahreszins (APR) für eine Jumbo-Hypothek mehr oder weniger gleichauf mit herkömmlichen Hypotheken. In der Tat ist es nicht ungewöhnlich, einen niedrigeren APR für eine Jumbo-Hypothek zu sehen.

Um Jumbo-Hypothekenzinsen zu vergleichen, ist es nützlich, einen Hypothekenrechner wie den untenstehenden zu verwenden.

Die Steuerrechnung

Wenn Sie bereits Hausbesitzer sind, wissen Sie wahrscheinlich, dass Sie die Zinsen, die Sie für ein bestimmtes Jahr für Ihre Hypothek gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie Gedanken über die Obergrenze machen, die die IRS auf diesen Abzug legt.

Ja, Sie können Hypothekenzinsen abziehen - solange die Hypothek selbst $ 1 Million oder weniger beträgt. Wenn Ihre Hypothek größer ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Zum Beispiel, wenn Sie eine $ 2 Millionen Jumbo-Hypothek, die $ 60, 000 in Zinsen pro Jahr aufkommt, können Sie nur $ 30, 000 abziehen - die Zinsen auf die erste Million Ihrer Hypothek. Sie erhalten also nur eine Steuervergünstigung für die Hälfte der Hypothekenzinsen.

The Bottom Line

Die Anforderungen an eine Hypothek sind heutzutage streng. Weil Jumbo-Hypotheken viel wertvoller sind und nicht von der Regierung unterstützt werden, müssen Kreditnehmer beträchtliche Vermögenswerte und eine starke Kredithistorie haben. Dennoch gibt es Anzeichen dafür, dass Jumbos leichter zu erlangen sind; Sicherlich stimmen die Zinssätze mit denen konventioneller Hypotheken überein.

Sie könnten diese niedrigen Zinssätze dazu beitragen, dass Jumbo-Hypothekenkreditnehmer wahrscheinlich hervorragende Kredite und beträchtliche Vermögenswerte haben. Darüber hinaus sind Banker bestrebt, das Geschäft von vermögenden Privatpersonen für ein langfristiges Produkt wie eine Hypothek anzuziehen, da diese Kreditnehmer auch Kunden für andere Produkte und Vermögensverwaltungsdienste werden können, die die Bank anbieten kann.