Von der ersten Entscheidung, in Immobilien zu investieren, bis hin zum Kauf Ihres ersten Mietobjekts, ist viel zu tun. Diese Aufgabe kann für den Erstinvestor entmutigend sein. Eigentum zu besitzen ist ein hartes Geschäft und das Feld ist mit Landminen gespickt, die Ihre Erträge auslöschen können. Hier werfen wir einen Blick auf die Top 10 Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie ein Einkommen erwerben.

Beginnen Sie Ihre Suche

Auch wenn Sie einen Immobilienmakler wünschen, der Ihnen beim Kauf eines Mietobjektes behilflich ist, sollten Sie Ihre Investition selbstständig suchen. Einen Agenten zu haben kann unnötigen Druck ausüben, bevor Sie eine Immobilie gefunden haben, die zu Ihnen passt. Das Wichtigste ist, eine unvoreingenommene Annäherung an alle Eigenschaften und Nachbarschaften innerhalb Ihrer Investitionsstrecke zu nehmen.

Ihre Investitionsspanne wird dadurch begrenzt, ob Sie beabsichtigen, das Eigentum aktiv zu verwalten (ein Vermieter zu sein) oder jemanden einzustellen, der es verwaltet. Wenn Sie beabsichtigen, aktiv zu verwalten, sollten Sie keine Immobilie bekommen, die zu weit von Ihrem Wohnort entfernt ist. Wenn Sie eine Immobilienverwaltungsfirma beauftragen, um sich um Sie zu kümmern, wird Ihre Nähe zur Eigenschaft weniger ein Problem sein.

Werfen wir einen Blick auf die Top 10 Dinge, die Sie bei der Suche nach dem richtigen Mietobjekt beachten sollten.

1. Nachbarschaft: Die Qualität der Nachbarschaft, in der Sie kaufen, beeinflusst sowohl die Art der Mieter, die Sie anziehen, als auch, wie oft Sie mit offenen Stellen konfrontiert sind. Wenn Sie beispielsweise in einem Wohnviertel in der Nähe einer Universität einkaufen, besteht die Chance, dass Ihr Pool potenzieller Mieter hauptsächlich aus Studenten besteht und dass Sie relativ häufig mit offenen Stellen konfrontiert werden (im Sommer, wenn die Studenten dazu neigen zurückzukehren). Zuhause).
2. Grundsteuern: Grundsteuern sind nicht in allen Bereichen üblich, und als Anleger, der vorhat, mit der Miete Geld zu verdienen, möchten Sie wissen, wie viel Sie an Steuern verlieren werden. Hohe Grundsteuern sind vielleicht nicht immer schlecht, wenn die Nachbarschaft ein ausgezeichneter Ort für Langzeitmieter ist, aber die beiden gehen nicht unbedingt Hand in Hand. Das Assessment Office der Stadt wird alle Steuerinformationen zur Verfügung haben oder Sie können mit Hausbesitzern in der Gemeinde sprechen.
3. Schulen: Ihre Mieter können Kinder haben oder planen, Kinder zu haben, also brauchen sie einen Platz in der Nähe einer anständigen Schule. Wenn Sie eine gute Immobilie in der Nähe einer Schule gefunden haben, sollten Sie die Qualität der Schule überprüfen, da dies den Wert Ihrer Investition beeinflussen kann. Wenn die Schule einen schlechten Ruf hat, spiegeln die Preise den Wert Ihrer Immobilie schlecht wider. Obwohl Sie sich hauptsächlich um den monatlichen Cashflow sorgen werden, kommt der Gesamtwert Ihres Mietobjekts zum Tragen, wenn Sie es schließlich verkaufen.
4. Kriminalität: Niemand möchte neben einem Hot Spot für kriminelle Aktivitäten leben. Gehen Sie zur Polizei oder öffentlichen Bibliothek für genaue Kriminalitätsstatistiken für verschiedene Nachbarschaften, anstatt den Eigenheimbesitzer zu fragen, der hofft, das Haus zu Ihnen zu verkaufen. Zu suchende Gegenstände sind Vandalismusraten, schwere Verbrechen, Kleinkriminalität und jüngste Aktivitäten (Wachstum oder Verlangsamung). Vielleicht möchten Sie auch nach der Häufigkeit der Polizeipräsenz in Ihrer Nachbarschaft fragen.
5. Stellenmarkt: Standorte mit wachsenden Beschäftigungsmöglichkeiten ziehen tendenziell mehr Menschen an - also mehr Mieter. Um herauszufinden, wie ein bestimmtes Gebiet bewertet wird, gehen Sie direkt zum US Bureau of Labor Statistics oder zu Ihrer örtlichen Bibliothek. Wenn Sie eine Ankündigung für eine neue große Firma bemerken, die in das Gebiet zieht, können Sie sicher sein, dass die Arbeiter in die Gegend strömen werden. Dies kann jedoch dazu führen, dass die Immobilienpreise reagieren (entweder negativ oder positiv), je nachdem, ob das Unternehmen einzieht. Der Rückfallpunkt ist, dass, wenn Sie die neue Gesellschaft in Ihrem Hinterhof haben möchten, Ihre Mieter dies wahrscheinlich auch tun werden.
6. Ausstattung: Überprüfen Sie die potenzielle Nachbarschaft für aktuelle oder geplante Parks, Einkaufszentren, Turnhallen, Kinos, öffentliche Verkehrsmittel Hubs und all die anderen Vergünstigungen, die Mieter anziehen. In Städten und manchmal sogar in bestimmten Stadtvierteln finden Sie jede Menge Werbematerial, das Ihnen einen Eindruck davon vermittelt, wo die beste Mischung aus öffentlichen Einrichtungen und privatem Eigentum zu finden ist.
7. Baugenehmigungen und zukünftige Entwicklung: Die städtische Planungsabteilung wird Informationen über alle neuen Entwicklungen haben, die in das Gebiet kommen oder in die Zone gezogen wurden. Wenn es viele neue Eigentumswohnungen, Gewerbeparks oder Einkaufszentren in Ihrer Gegend gibt, ist es wahrscheinlich ein gutes Wachstumsgebiet. Achten Sie jedoch auf neue Entwicklungen, die den Preis der umliegenden Immobilien beeinträchtigen könnten, indem Sie zum Beispiel den Verlust einer aktivitätsfreundlichen Grünfläche verursachen. Die zusätzlichen Eigentumswohnungen und / oder neuen Gehäuse könnten auch Wettbewerb für Ihre Mieter bieten, also beachten Sie diese Möglichkeit.
8. Anzahl der Listings und Offene Stellen: Bei einer ungewöhnlich hohen Anzahl von Listings für eine bestimmte Nachbarschaft kann dies entweder einen saisonalen Zyklus oder eine "schlecht gegangene" Nachbarschaft signalisieren. Stellen Sie sicher, dass Sie herausfinden, was es ist, bevor Sie sich einkaufen. Sie sollten auch ermitteln, ob Sie saisonale Schwankungen bei offenen Stellen abdecken können. Ähnlich wie bei den Listings werden Ihnen die Leerstandsquoten einen Eindruck davon vermitteln, wie erfolgreich Sie Mieter gewinnen werden. Hohe Leerstandsraten zwingen die Vermieter zu niedrigeren Mieten, um Mieter zu gewinnen. Niedrige Leerstandsraten ermöglichen Vermietern, Mietpreise zu erhöhen.
9. Mieten: Mieteinnahmen sind das Brot und die Butter Ihres Mietobjekts, daher müssen Sie wissen, wie hoch die durchschnittliche Miete in der Gegend ist. Wenn die durchschnittliche Miete nicht reicht, um Ihre Hypothekenzahlung, Steuern und andere Ausgaben zu decken, dann müssen Sie weiter suchen. Stellen Sie sicher, dass Sie das Gebiet gut genug erforschen, um zu beurteilen, wohin das Gebiet in den nächsten fünf Jahren führen wird.Wenn Sie sich das Gebiet jetzt leisten können, aber größere Verbesserungen im Laden und Grundsteuern werden voraussichtlich zunehmen, dann was könnte jetzt erschwinglich sein Konkurs später bedeuten.
10. Naturkatastrophen: Versicherung ist eine weitere Ausgabe, die Sie von Ihren Rücksendungen abziehen müssen, daher ist es gut zu wissen, wie viel Sie tragen müssen. Wenn ein Gebiet anfällig für Erdbeben oder Überschwemmungen ist, kann die Zahlung der Zusatzversicherung zu Ihren Mieteinnahmen führen.

Informationen erhalten

Sprechen Sie mit Mietern und Hausbesitzern in der Nachbarschaft. Mieter werden viel ehrlicher über die negativen Aspekte des Gebiets sein, weil sie keine Investition darin haben. Wenn Sie sich in einer bestimmten Umgebung befinden, sollten Sie sie an verschiedenen Tagen der Woche zu unterschiedlichen Zeiten besuchen, um Ihre zukünftigen Nachbarn in Aktion zu sehen.

Die physische Eigenschaft

Im Allgemeinen ist die beste Anlageimmobilie für Anfänger ein Wohnhaus, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen sind wartungsarm, weil die Eigentumswohnung Assoziation ist bei vielen der externen Reparaturen zu helfen, so dass Sie sich um das Innere sorgen. Da Eigentumswohnungen jedoch keine wirklich unabhängigen Wohneinheiten sind, tendieren sie dazu, niedrigere Mieten zu erzielen und langsamer zu verdienen als Einfamilienhäuser.

Einfamilienhäuser ziehen tendenziell längerfristige Mieter in Form von Familien und Paaren an. Der Grund, warum Familien oder zwei Erwachsene in einer Beziehung im Allgemeinen bessere Mieter sind als eine Person, ist, dass sie eher finanziell stabil sind und die Miete regelmäßig zahlen. Dies ist der einfachen Tatsache zu verdanken, dass zwei Menschen fast so billig wie ein Mensch leben können (was Lebensmittel, Miete und Versorgung angeht), während sie immer noch ein doppeltes Einkommen genießen. Als Vermieter möchten Sie eine Immobilie und eine Nachbarschaft finden, die diese Art von demografischen Charakter anziehen wird.

Wenn Sie die Nachbarschaft verengt haben, suchen Sie nach einer Immobilie, die Wertsteigerungspotenzial und einen gut geplanten Cashflow hat. Schauen Sie sich die Immobilien an, die teurer sind als Sie sich leisten können, und die, die Sie in Ihrer Reichweite haben - Immobilien können oft unter ihrem Listenpreis verkaufen. Sehen Sie sich die Listenpreise anderer Immobilien an und fragen Sie die Käufer nach dem Endverkaufspreis, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie der Marktwert in der Nachbarschaft wirklich ist. Für Wertsteigerungspotential suchen Sie eine Immobilie, die mit einigen kosmetischen Änderungen und einigen Renovierungen Mieter anzieht, die bereit sind, höhere Mieten auszuzahlen. Dies wird Ihnen auch helfen, den Wert des Hauses zu erhöhen, wenn Sie es nach einigen Jahren verkaufen wollen.

Was den Cashflow betrifft, müssen Sie eine fundierte Schätzung vornehmen. Nehmen Sie die durchschnittliche Miete für die Nachbarschaft und subtrahieren Sie Ihre erwartete monatliche Hypothekenzahlung, Grundsteuern (geteilt durch 12 Monate), Versicherungskosten (auch geteilt durch 12) und ein großzügiges Entgelt für Wartung und Reparaturen. Lüge dich nicht selbst an und unterschätze die Wartungs- und Reparaturkosten, oder du wirst dafür bezahlen, sobald der Deal abgeschlossen ist. Wenn alle diese Zahlen sogar oder besser noch mit ein wenig übrig bleiben, können Sie jetzt Ihren Immobilienmakler veranlassen, ein Angebot abzugeben, und, wenn alles gut geht, bestellen Sie Visitenkarten mit Vermieter über die Spitze.

Bereit für den Umzug?

Stellen Sie sicher, dass Sie den besten Hypothekenzins bekommen, wenn Sie in ein Mietobjekt investieren möchten.

The Bottom Line

Jeder Staat hat gute Städte, jede Stadt hat gute Nachbarschaften und jede Nachbarschaft hat gute Eigenschaften, aber es bedarf viel Fußarbeit und Forschung, um alle drei in eine Reihe zu bringen. Wenn Sie Ihr ideales Mietobjekt finden, halten Sie Ihre Erwartungen realistisch und stellen Sie sicher, dass Ihre eigenen Finanzen in einem gesunden Zustand sind, dass Sie darauf warten können, dass die Immobilie anfängt, Cash-Flow zu produzieren, anstatt sie verzweifelt zu brauchen. Immobilien investieren nicht mit dem Kauf eines Mietobjekts - es beginnt mit der Schaffung der finanziellen Situation, wo Sie ein Mietobjekt kaufen können.