Grundbesitz wurde einst durch einen zeremoniellen Akt übertragen, der als "Livree von Seisin" bekannt ist, bei dem die Person, die das Land übergab, einen Zweig oder einen Torfklumpen vom Land an die Person, die das Land annahm, übergab.

Ein mündlicher und / oder schriftlicher Vertrag kann die Geste begleitet haben, aber nur die "Livree von Seisin" hat das Eigentumsrecht auf das Eigentum übertragen. "Natürlich wird heute das Eigentum an Immobilien durch eine Urkunde übertragen. ein schriftliches und unterzeichnetes Rechtsinstrument, das dazu verwendet wird, Eigentum eines früheren Eigentümers (des Konzessionsgebers) an einen neuen Eigentümer (den Geförderten) zu übertragen.

Zahlreiche Arten: Im Allgemeinen werden Taten als offiziell oder privat klassifiziert.Offentliche Urkunden werden aufgrund gerichtlicher oder gerichtlicher Verfahren, wie Treuhandurkunden und Steuerurkunden, vollstreckt. Die meisten Immobilientransaktionen beinhalten jedoch private Urkunden.

Urkunden werden ebenfalls kategorisiert basierend auf der Art der vom Garantiegeber gewährten Titelgarantie. Garantieurkunden bieten das höchste Maß an Käuferschutz, während quitclaim-Urkunden typischerweise am wenigsten bieten.

Quitclaim-Taten werden am häufigsten verwendet, wenn Eigentum zwischen Familienmitgliedern übertragen wird oder ein Fehler im Titel behoben wird, wie z. B. ein falsch geschriebener Name. Obwohl sie recht verbreitet sind und die meisten Immobilienmakler über Erfahrung im Umgang mit ihnen verfügen, werden sie im Allgemeinen bei Transaktionen verwendet, bei denen sich die Parteien gegenseitig kennen - und akzeptieren daher eher die Risiken, die mit dem mangelnden Käuferschutz verbunden sind. Sie können auch verwendet werden, wenn eine Immobilie Eigentum überträgt, ohne verkauft zu werden, dh wenn kein Geld beteiligt ist.

Da Quittungsklauseln einen so begrenzten Käuferschutz bieten, ist es wichtig, genau zu verstehen, was Sie bekommen, wenn Sie eine Immobilie auf diese Weise kaufen. Hier fünf Dinge, die Sie über diese Verträge wissen sollten:

1. Sie kaufen den geringsten Schutz für jede Tat.

Auch eine Nicht-Garantie-Urkunde, eine quitclaim-Urkunde, übermittelt, welche Interessen der Konzessionsgeber derzeit in der Immobilie hat, falls vorhanden. Der Konzessionsgeber "berichtigt nur, befreit und kündigt" sein oder ihr Interesse an dem Eigentum an den Geförderten. Es werden keine Garantien oder Zusagen bezüglich der Qualität des Titels gemacht. Die Urkunde wird dies klären, indem sie eine Sprache wie "Der Grantor übernimmt keine ausdrückliche oder stillschweigende Garantie hinsichtlich des Eigentumsrechts an der hierin beschriebenen Immobilie" einschließt.

In Situationen, in denen der Grantor unter einer quitclaim-Urkunde kein Interesse an der Immobilie hat der Zuwendungsempfänger erwirbt durch die kündigungserklärung nichts und erwirbt keinen Gewährleistungsanspruch gegen den Konzessionsgeber.

2. Akzeptieren Sie nur eine Quittungsklausel von Grantern, die Sie kennen und denen Sie vertrauen.

Da Quittungsklauseln keine Garantie für die Qualität des Konzessionsgebers geben, werden sie im Allgemeinen für Transaktionen mit geringem Risiko zwischen Personen verwendet, die sich gegenseitig kennen und normalerweise keinen Geldwechsel vornehmen.Quitclaim-Taten werden daher häufig verwendet, um Eigentum innerhalb einer Familie zu übertragen, beispielsweise von einem Elternteil zu einem erwachsenen Kind, zwischen Geschwistern oder wenn ein Eigentümer heiratet und seinen Ehepartner zum Titel hinzufügen möchte. Quitclaim Taten werden auch verwendet, wenn ein verheiratetes Paar zusammen ein Haus und später divorceskj besitzt. Wenn eine Partei das Haus in einer Scheidungsvereinbarung erwirbt, kann die andere Partei eine gerichtliche Tat begehen, um ihr oder sein Interesse an der Immobilie zu beseitigen (und der Gerichtsentscheidung nachzukommen).

3. Sie können zum Löschen eines Titelfehlers verwendet werden.

Eine Klausel zur Hinterlegung von Ansprüchen wird häufig verwendet, um einen Fehler (eine "Wolke im Titel") in der aufgezeichneten Geschichte eines Immobilientitels zu beheben. Zu den Titelfehlern gehören Themen wie Probleme mit der Formulierung (z. B. bei einem Dokument, das nicht den staatlichen Standards entspricht), einer fehlenden Signatur (z. B. der eines Ehepartners) oder der fehlerhaften Aufzeichnung von Immobiliendokumenten. Wenn zum Beispiel der Name eines Empfängers in einer öffentlichen Urkunde falsch geschrieben ist, kann eine Quittungsklausel mit der korrekten Schreibweise ausgeführt werden, um den Titel zu perfektionieren.

Als weiteres Beispiel sei angenommen, dass eine Titelsuche ergibt, dass der Ehepartner eines früheren Kreditgebers ein Interesse an dem Grundstück haben könnte, weil er oder sie eine vergangene Tat in der Titelkette nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat. In dieser Situation kann der Ehegatte des früheren Bewilligungsinhabers aufgefordert werden, dem gegenwärtigen Eigentümer eine "quitclaiming" -Debitt zu machen, indem er jegliche Interessen, die er oder sie an dem Grundstück haben könnte, "quitclaiming" (rechtskräftig) abschließt.

4. Sie sind so effektiv wie eine Garantieurkunde, um Titel zu übertragen - allerdings nur, wenn der Titel gut ist.

Eine quitclaim-Tat kann den Titel ebenso effektiv übertragen wie eine Garantieurkunde, wenn der Konzessionsgeber bei der Lieferung der Urkunde einen guten Titel besitzt. Es ist jedoch das Fehlen jeglicher Garantien, die aus der Sicht eines Zuwendungsempfängers eine Rücktrittserklärung weniger attraktiv machen. Wenn der Titel beispielsweise einen Fehler enthält, hat der Beitragsempfänger keinen rechtlichen Rückgriff auf den Grantor im Rahmen der Urkunde. Eine Rückforderungsurkunde wird häufig verwendet, wenn der Konzessionsgeber sich über den Status des Titels nicht im Klaren ist (ob er irgendwelche Mängel aufweist) oder wenn der Konzessionsgeber unter den Titelklauseln keine Haftung wünscht.

5. Eine Eigentumsklausel betrifft das Eigentum und den Namen auf der Urkunde, nicht die Hypothek.

Weil die Todesfallklausel den Stipendiaten bestimmten Risiken aussetzt, werden sie meistens zwischen Familienmitgliedern verwendet und es findet kein Geldaustausch statt. Aus diesem Grund werden quitclaim-Urkunden normalerweise nicht in Situationen verwendet, in denen das betreffende Objekt eine ausstehende Hypothek hat. Schließlich wäre es für viele Konzessionsgeber schwierig, eine Hypothek ohne Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie zu begleichen.

In einigen Fällen werden jedoch Quittungsklauseln verwendet, wenn der Konzessionsgeber eine Hypothek hat. In diesem Fall haftet der Konzessionsgeber auch dann noch für die Hypothek, nachdem das Eigentum durch die Vollstreckung einer rechtskräftigen Pflichturkunde übertragen wurde. Dies liegt daran, dass Quittungsklagen den Titel übertragen, aber keine Auswirkungen auf Hypotheken haben. Diese Situation kann noch verschlimmert werden, wenn die Hypothek eine Klausel über den Kaufpreis enthält , eine übliche Bestimmung, die besagt, dass der gesamte Kredit fällig wird, sobald der Titel übertragen wird (nicht nur wenn die Immobilie verkauft wird). "mit einem Geldwechsel, wie der Name" due-on-sale "implizieren würde.

Wenn der Konzessionsgeber das Eigentum mit der Überzeugung zurückgezogen hat, dass der Geförderte die Hypothekenzahlungen leisten wird, hat der Konzessionsgeber keinen Rückgriffsanspruch, wenn der Geförderte die Zahlungen nicht mehr tätigt oder das Vermögen an eine andere Partei verkauft. Um mögliche finanzielle und rechtliche Probleme zu mildern, kann der Geförderte die Hypothek mit dem Kreditgeber (mit der Zustimmung des Kreditgebers) übernehmen oder die Immobilie refinanzieren und das ursprüngliche Darlehen abbezahlen. Um dem Konzessionsgeber Schutz zu verleihen, kann eine rechtlich durchsetzbare Vereinbarung zur Dokumentation der Zahlungsbedingungen getroffen werden.

Die letzte Zeile

Die Übertragung des Eigentümertitels erfolgt durch Urkunde. Bestimmte wesentliche Elemente müssen in der Urkunde enthalten sein, damit sie rechtswirksam ist. Verschiedene Urkunden bieten dem Zuwendungsempfänger verschiedene Schutzniveaus, und die Verpflichtungen eines Erteilers werden durch die Form der Urkunde bestimmt. Eine quitclaim-Tat bietet den geringsten Schutz des Käufers und wird im Allgemeinen verwendet, wenn der Titel zwischen Familienmitgliedern übertragen wird oder ein Mangel des Titels behoben wird. Wenn das Eigentum mit einer so genannten "Zweckbestimmung" versehen wird - die eine Korrektururkunde, eine Schenkungsurkunde oder eine Freistellungsurkunde sein kann - bieten diese normalerweise keinen Schutz mehr als eine gerichtliche Erklärung. Untersuche sie auch sorgfältig. Und achten Sie darauf, einen qualifizierten Immobilienanwalt zu konsultieren: Urkunden sind wichtige rechtliche Dokumente, die Eigentumsrechte und Rechte betreffen.