Kurz nachdem Sie eine Hypothek abgeschlossen haben, sei es, weil Sie gerade ein Haus gekauft oder Ihr bestehendes Darlehen refinanziert haben, erhalten Sie wahrscheinlich tägliche Aufforderungen in der Post, die Sie zum Kauf einer Hypotheken-Lebensversicherung auffordern. ..

Diese Ansagen tarnen sich als offizielle Anfragen von Ihrem Hypothekengeber mit Angaben zu Ihrer Hypothek, wie der Name Ihres Kreditgebers, wie viel Sie geliehen haben, Ihren Kredittyp und natürlich Ihren Namen und Ihre Adresse. Im strengen, fetten Schriftzug führen sie mit Aussagen wie diesen:

• "WICHTIGER HINWEIS: BITTE ABSCHLIESSEN UND ZURÜCKBRINGEN"
• "ABSCHLIESSENDE MITTEILUNG: HYPOTHEKESCHUTZKARTE"
• "HINWEISE ZUM ANGEBOT: HYPOTHEKFREIES HAUSSCHUTZ"

Dann kommen sie in die Panikmache und emotionale Bitten:

"Was passiert, wenn du plötzlich stirbst? Würde Ihre Familie in der Lage sein, weiterhin die Hypothek zu bezahlen und die gleiche Lebensqualität zu erhalten? "

Die Lösung, die sie anbieten, ist ein Programm, das behauptet," Ihre Familie im Falle einer unerwarteten Tragödie zu schützen, indem Sie Ihre Hypothek abzahlen. "Es nennt sich ein Hypothekenschutzprogramm oder eine Hypothekenschutz-Lebensversicherung. "Ohne diesen Plan", sagen die Anwerbungen, "müsste Ihre Familie noch Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen leisten. "

Aber Hypothekenschutzversicherung (MPI) ist eigentlich nur eine Art Lebensversicherung. Es wird von Banken verkauft, die mit Kreditgebern und unabhängigen Versicherungsgesellschaften verbunden sind, die Informationen über Ihre Hypothek aus öffentlichen Aufzeichnungen erhalten können. Die Versicherungsbedingungen variieren je nach Staat und Versicherungsgesellschaft. Die hier zur Verfügung gestellten Informationen sollen einen allgemeinen Überblick geben und spiegeln möglicherweise nicht genau die Bedingungen einer bestimmten Richtlinie wider. Nichtsdestotrotz brauchen die meisten Menschen keine Lebensversicherungen. Hier ist, warum, sowie Informationen darüber, wer von einem dieser Pläne tatsächlich profitieren könnte.

Keine Flexibilität (vielleicht)

Bei einer normalen Lebensversicherung können Ihre Hinterbliebenen oder Betreuer das Geld, das sie erhalten, nach eigenem Ermessen verwenden. Bei einigen traditionellen Hypothekenversicherungspolicen - insbesondere bei solchen, die über Ihren Kreditgeber erworben wurden - sendet der Versicherer die Leistungszahlung direkt an Ihren Kreditgeber, damit Ihre Begünstigten sie überhaupt nicht sehen. Eine bessere Option ist eine Hypothek-Schutz-Politik, die Ihre Lieben direkt bezahlt. Mehr und mehr Richtlinien, also seien Sie sicher, dass das die Art ist, die Sie erhalten, wenn Sie dieses Produkt wählen.

Höhere Kosten

Wenn Sie gesund sind und noch nie Tabak konsumiert haben, zahlen Sie normalerweise mehr für die Deckung, wenn Sie eine Hypothekenversicherung abschließen, als Sie es bei einer Lebensversicherung tun würden.

"Der Hauptgrund für das Nichtkauf des MPI sind die Kosten", sagt Bakul Modi, Versicherungsberater bei Protection from Life in Raleigh-Durham, N.C. Bereich. "Es bietet in der Regel eine sinkende Deckungssumme für höhere Kosten als eine Laufzeitregelung. Sie können mit einer Laufzeitversicherung einen niedrigeren Versicherungsschutz zu niedrigeren Kosten erhalten. "

Im Gegensatz zu anderen Versicherungen ist es schwierig, ein Online-Angebot für Hypothekenversicherungen zu erhalten. Die Preise für Hypothekenversicherungen können sehr unterschiedlich sein. Es gibt weniger Transparenz in diesem Markt und es gibt zu viele Variablen, um die Preise genau zu vergleichen, sagt Modi. Aber hier ist ein Beispiel für den Unterschied in der Zahlung: Für einen 35-jährigen männlichen Nichtraucher, der in New York lebt, könnte eine 30-jährige Hypotheken-Lebensversicherung von State Farm 755 $ pro Jahr kosten. Wenn er sich für die besten Raten einer 30-jährigen Lebensversicherungspolice qualifiziert hätte, könnte er 345 Dollar pro Jahr zahlen; Wenn er sich für die schlechtesten Sätze für dieselbe Police qualifiziert hätte, könnte er 677 Dollar zahlen. 50 pro Jahr. Diese Preise unterliegen dem Underwriting, was eine ärztliche Untersuchung erforderlich machen kann.

Darüber hinaus könnten die Prämien für die Hypothekenschutzpolitik nur für die ersten fünf Jahre festgesetzt werden. Mit dieser Art von Politik könnten sie dann nach oben oder unten gehen. Sie müssen die Politik konsultieren, um zu sehen, wie hoch die Prämien werden könnten. Im Gegensatz dazu hat der Begriff Politik für 30 Jahre Prämien festgesetzt; keine Überraschungen oder Preiserhöhungen.

Verkleinern der Auszahlung (wenn Sie die falsche Art kaufen)

Viele Hypothekenschutzrichtlinien bieten für die Dauer der Police eine Prämie an, was bedeutet, dass Ihre Prämien gleich bleiben. Diese Funktion klingt gut - nur dass bei vielen Policen die Deckung dieser konsistenten Prämien mit der Zeit schrumpft, wenn die potenzielle Auszahlung abnimmt. Diese Art von Hypothekenschutz-Lebensversicherung wird als "abnehmende Laufzeit" bezeichnet.

Hier ist die Begründung: Die Versicherung ist darauf ausgelegt, Ihren Hypothekenbestand auszugleichen, und Sie zahlen jeden Monat einen Teil Ihres Hypothekarkredits ab. Daher sinkt die potenzielle Auszahlung der Hypothekenversicherung jedes Mal, wenn Sie Ihre Hypothek bezahlen.

Suchen Sie stattdessen nach dem neueren Hypothekenschutzprodukt, bei dem die Auszahlung nicht zurückgeht. Diese Funktion wird als Level Death Benefit bezeichnet. Was es bedeutet, ist, dass, wenn Sie eine $ 100, 000 Hypothek abdecken, Ihr Begünstigter (nicht der Kreditgeber) die ganzen $ 100, 000 erhalten wird, selbst wenn die Hypothekenschuld auf $ 65, 000 gesunken ist. Die Police ist immer noch in Kraft, einige Policen erlauben es Ihnen, Ihre Hypothekenversicherung in eine Lebensversicherung umzuwandeln.

Zurückgegebene (aber inflationsgeschützte) Prämien

Einige Hypothekenversicherungspolicen geben Ihre Prämien zurück, wenn Sie niemals eine Forderung einreichen. Macht das die Tatsache wett, dass Ihre Deckung sinkt, obwohl Sie den gleichen Betrag zahlen? Nicht wirklich. Nach 15 oder 30 Jahren, wenn Ihre Hypothek abbezahlt ist und Sie Ihre Prämien zurückbekommen, werden sie viel weniger wert sein, weil die Inflation ihren Wert erodiert hat. Sie haben auch die Möglichkeit verloren, zu investieren, was Sie gerettet haben, anstatt eine Hypothekenschutzversicherung zu kaufen.Das ist 15 oder 30 Jahre von potenziellen Compounding-Renditen den Bach runter.

Wer könnte also profitieren?

Einige Personen qualifizieren sich aufgrund ihrer Krankengeschichte oder ihres schlechten Gesundheitszustands nicht für eine Risikolebensversicherung - und sind nicht für eine Gruppenversicherung qualifiziert, die kein medizinisches Underwriting erfordert (Arbeitgeberlebensversicherungen erfordern möglicherweise keine medizinische Untersuchung, beispielsweise). Für diese Personen könnte eine Hypothekenschutzversicherung eine sinnvolle Alternative sein …

"MPI wird normalerweise ohne Underwriting verkauft", sagt Modi. "Wenn Sie also keine Laufzeit haben, könnte MPI sinnvoll sein. "

Wenn das zu Ihrer Situation passt, lassen Sie sich von mehreren Firmen Zitate geben - nicht unbedingt diejenigen, die Ihnen die alarmierenden Briefe per Post geschickt haben. Wenn Sie eine Versicherung abschließen, überprüfen Sie die finanzielle Stärke der Firma mit A. M. Best, einem Unternehmen, das den Versicherern eine Briefnote gibt, damit die Verbraucher beurteilen können, ob der Versicherer in der Lage ist, sie zu bezahlen, wenn sie eine Forderung einreichen.

Um eine MPI-Politik mit abnehmender Auszahlungsrate zu vermeiden, sollten Sie sich besser mit einer Nicht-Gesundheits-Klausur (auch "garantiertes Problem" genannt) mit Versicherungsprämien und einem Todesfallgeld begnügen. Diese Policen kosten mehr und haben manchmal eine geringere Deckung als Term-Policen, die Ihre Gesundheits- und Krankengeschichte überprüfen, aber sie zahlen den gleichen Vorteil, unabhängig davon, ob Sie 5 oder 25 Jahre nach Ihrer Hypothek sterben.

Eine andere Möglichkeit: Eine Hypothekenschutzversicherung könnte zu einem besseren Preis früher in Ihrer Hypothekenlaufzeit Deckung bieten, aber sobald Sie den Kapitalbetrag deutlich zurückgezahlt haben, sollten Sie sich besser einer garantierten Emissionsfristpolitik zuwenden.

"Wenn Sie sich nicht für eine Langzeitversicherung qualifizieren können, sollten Sie unbedingt einkaufen gehen", sagt Modi. Vergleichen Sie das Kleingedruckte, um zu sehen, was Sie wirklich für Ihr Geld bekommen. "Es gibt zwar Betrügereien, aber es ist ein legitimes, wenn auch teures Produkt", sagt er. "Nicht alle Richtlinien sind gleich. "

Hier sind zwei weitere wichtige Überlegungen, wenn Sie an MPI denken:

Altersgrenzen

Wie bei vielen anderen Arten der Lebensversicherung ist die Hypothekenversicherung nach einem bestimmten Alter möglicherweise nicht verfügbar. State Farm beispielsweise bietet Antragstellern im Alter von bis zu 45 Jahren nur eine 30-jährige Hypothekenschutzversicherung an. die Altersgrenze ist 36 in New York. Sie müssen mindestens 60 Jahre alt sein, um eine 15-jährige Police zu erhalten.

Verwechseln Sie es nicht mit privater Hypothekenversicherung

Während die Namen ähnlich klingen, sind Hypotheken- und private Hypothekenversicherungen völlig unterschiedliche Produkte. Private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie. Wenn Sie weniger als 20% in Ihrem Haus absetzen, zahlen Sie monatliche Prämien an eine PMI-Richtlinie, die Ihren Kreditgeber bezahlt, wenn Sie in Verzug sind. Wenn Sie sterben, werden Ihre Erben weiterhin die Hypothekenzahlungen schulden und müssten diese aussetzen, bevor PMI einsetzt. Wenn jemand von Ihrem Einkommen abhängt, stellen Sie sicher, dass Sie Lebensversicherungen kaufen, um ihnen zu helfen, die Hypothek und andere Ausgaben zu bezahlen. Tod.

Die Hard Sell

Hypothekenversicherungsgesellschaften könnten versuchen, Sie davon zu überzeugen, dass Sie ihr Produkt zusätzlich zur Lebensversicherung benötigen.Sie werden Ihnen sagen, dass die Zahlung der Hypothek einen Großteil Ihrer Lebensversicherungserlöse aufessen wird, viel weniger für Ihre Überlebenden verlassend, um ihre Grundlebensausgaben zu treffen. Aber wenn Sie nicht glauben, dass Sie genug Lebensversicherung haben, sollten Sie mehr kaufen; Es wird wahrscheinlich weniger kosten, diese Deckung zu erhöhen, als eine separate Hypothekenschutzpolitik zu erwerben. Der andere Fehler in der Argumentation dieses Arguments ist, dass Ihre Überlebenden die Hypothek abzahlen müssten, wenn Sie unerwartet starben. Das ist nicht immer der Fall und ist nicht unbedingt die beste Verwendung von Versicherungserlösen.

The Bottom Line

Finanzexperten empfehlen normalerweise kein Versicherungsprodukt, das nur bestimmte Rechnungen bezahlt. Wenn Sie besorgt sind, dass Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder eine Hypothek, die sie möglicherweise nicht zahlen können, erben, ist eine Lebensversicherung die beste Option für diejenigen, die sich qualifizieren. Auch wenn einige Policen jetzt flexibler sind, sollten die Leute vor einer Hypotheken-Lebensversicherung intensiv nach Risikoprämien und anderen Optionen suchen.