Haben Sie sich für ein neues Zuhause entschieden, für das Sie ein Angebot machen werden? Oder vielleicht planen Sie eine bestehende Hypothek zu refinanzieren, und entscheiden, was Ihre monatliche Hypothekenzahlung sein soll. Die Wahl, wie viel pro Monat zu zahlen ist, ist ein guter Anfang. Es ist eine der ersten Fragen, die ein Autoverkäufer stellen wird, wenn Sie auf ihr Los gehen, und mit allen neuen Typen von Hypotheken ist es jetzt eine Frage, die von vielen Hypothekengebern gestellt werden kann.

Innovative Hypothekenprodukte, manchmal auch als exotische Hypotheken bezeichnet, verfügen über Merkmale, die es Kreditnehmern ermöglichen, ihre monatlichen Zahlungen frühzeitig im Laufe der Hypothekenzahlung im Tausch gegen höhere Zahlungen auf der Straße zu minimieren. Die meisten Kreditnehmer glauben, dass sie ihre Hypothek refinanzieren oder vor den höheren Zahlungen wechseln werden. Ein Missverständnis über die mit diesen Hypotheken verbundenen Risiken kann jedoch zu finanziellem Stress - oder sogar zu einer Katastrophe führen. (Um mehr über das Einkaufen für ein Haus zu lesen, sehen Sie: Die Hypothekenzahlungsstruktur verstehen , Für eine Hypothek kaufen und Eine risikobasierte Hypothekenentscheidung treffen .)

In diesem Artikel werden wir die Mechanik von Hypotheken mit niedrigen Anfangszahlungen und die mit diesen Hypotheken verbundenen Nutzungen und Risiken besprechen.

Wie viel?

Also, was soll Ihre monatliche Zahlung sein?

Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, sehen wir uns vier gängige Kategorien dieser Kredite an: festverzinsliche Kredite, variabel verzinsliche Kredite, festverzinsliche Kredite mit abgestuften Zah- lungen und Zahlungsoptions-ARMs.

Zinshypotheken erlauben es dem Kreditnehmer, nur die Zinsbelastung auf den ausstehenden Kapitalbetrag der Hypothek zu bezahlen. Dies ist eine einfache Berechnung, die durch Dividieren des Zinssatzes durch 12 (Monate) und Multiplizieren dieser Zahl mit dem Hauptsaldo der Hypothek vorgenommen wird. Wenn eine Zinszahlung geleistet wird, erfolgt keine Amortisation der Hypothek (der Darlehenssaldo wird nicht reduziert).

Zinshypotheken sind sowohl in festverzinslichen als auch in variabel verzinslichen Darlehen (ARMs) erhältlich. Eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek hat normalerweise eine 10-jährige Zinsperiode, nach der der monatliche Zahlungsbetrag neu berechnet wird, so dass die Hypothek sich über die restliche Laufzeit der Hypothek vollständig amortisiert.

Monatliche Anpassung und 5-6 ARMs sind beliebte Zinssätze mit variablem Zinssatz. Monatlich anpassende ARMs haben normalerweise eine 10-jährige Zinsperiode, nach der der monatliche Zahlungsbetrag so neu berechnet wird, dass die Hypothek über die Restlaufzeit vollständig abgeschrieben wird. 5-6 ARMs haben nur eine Zinsperiode, die nur für die fünfjährige Festzinsperiode gilt. Nach dem fünfjährigen Festzinszeitraum wird sich der Zinssatz nicht nur gemäß einem Index plus einer Marge (der vollständig indizierte Zinssatz) anpassen, sondern die monatliche Zahlung muss neu berechnet werden, so dass sich die Hypothek über den gesamten Betrag vollständig amortisiert. Restlaufzeit.5-6 ARMs werden 5-6 genannt, weil sich der Zinssatz alle sechs Monate an einem 5-6 ARM anpasst, im Gegensatz zu allen 12 Monaten (jährlich), wie in einem 5-1 ARM gesehen. (Um mehr über ARMs zu lesen, siehe: Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate , ARMed und Dangerous und American Dream oder Mortgage Nightmare? ) > Negative Amortisationshypotheken

Negative Amortisationshypotheken nehmen die Reduzierung der erforderlichen monatlichen Zahlung einen Schritt weiter als eine reine Hypothek. Negative Tilgungshypotheken ermöglichen es den Kreditnehmern, eine Zahlung zu leisten, die unter der reinen Zinszahlung liegt. Wenn diese Zahlung geleistet wird, werden aufgeschobene Zinsen erzeugt. Der Betrag der abgegrenzten Zinsen, der jeden Monat entsteht, wird dann zum Hauptbestand der Hypothek hinzugefügt - daher der Name negative Amortisation.

Abbildung 2 zeigt, wie eine negative Amortisationshypothek funktioniert. Beachten Sie, wie sich der Kapitalbetrag monatlich um den Betrag der abgegrenzten Zinsen erhöht - mit Ausnahme des ersten Monats.

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Abbildung 2

Negative Abschreibungshypotheken kommen sowohl in festverzinslichen als auch in variabel verzinslichen Hypotheken vor.

Festverzinsliche oder abgestufte Zahlungshypotheken

Festverzinsliche Hypotheken mit negativer Amortisation werden oft als abgestufte Zahlungshypotheken bezeichnet. Der Zinssatz für eine abgestufte Zahlung Hypothek ist über die Laufzeit des Darlehens festgelegt, aber das Darlehen hat einen Zeitplan für anfängliche Zahlungen, die bei einem Betrag, der weniger als eine Zinszahlung (negative Amortisation wird erstellt) beginnen und erhöhen, bis die Die Zahlung wird groß genug, um das Darlehen über die restliche Laufzeit vollständig zu amortisieren. Siehe Abbildung 3 unten.

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Abbildung 3

Hypotheken mit einstellbarer Rate oder Zahlungsoption

Negative Amortisationshypotheken mit einstellbarer Rate werden im Allgemeinen als Zahlungsoptions-ARMs bezeichnet. Eine Zahlungsoption ARM ist das komplexeste aller gängigen Hypothekenprodukte. Für eine Zahlungsoption ARM wird eine anfängliche "Mindestzahlung" basierend auf einem temporären Startzinssatz berechnet. Diese temporäre Startrate beträgt ein bis drei Monate. Während dieser temporären Startrate ist die vom Kreditnehmer geleistete monatliche Zahlung eine vollständig amortisierende Zahlung.

Nach dem Ablauf der temporären Startrate hat der Kreditnehmer immer noch die Option, eine Zahlung zu leisten, die der Zahlung entspricht, die auf der Grundlage des anfänglichen Startzinssatzes (der Mindestzahlung) berechnet wurde, aber der tatsächliche Zinssatz für die Hypothek. wird der voll indizierte Zinssatz. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Mindestzahlung geringer ist als die reine Zinszahlung. Daher werden aufgeschobene Zinsen geschaffen und dem Hauptbestand der Hypothek hinzugefügt.

Die Änderungsrate des vollständig indexierten Zinssatzes bestimmt die Rate, mit der abgegrenzte Zinsen zu dem Hauptsaldo hinzugefügt werden. (Die Rate, mit der eine negative Amortisation entsteht.) Wenn dies nicht komplex genug war, gibt es in der Regel eine Bestimmung im Hypothekenvertrag, die besagt, dass die Mindestzahlung um 7% oder 7 erhöht wird.5% jährlich. Und am Ende von fünf Jahren wird die Hypothek "umgestaltet".

Wenn die Hypothek umgestaltet wird, werden ihre monatlichen Zahlungen neu berechnet, so dass die Hypothek bis zum Ende der Restlaufzeit ausgezahlt wird. Die neue monatliche Zahlung basiert auf dem vollständig indizierten Zinssatz zum Zeitpunkt der Umschuldung der Hypothek. Diese Zahlung wird zur neuen Mindestzahlung und der Zyklus beginnt erneut von vorne.

Hinweis:

Zahlungsoptionen ARMs haben eine "negative Amortisationsgrenze", die besagt, dass, wenn der ausstehende Kapitalbetrag der Hypothek einen bestimmten Prozentsatz des ursprünglichen Kapitalbetrags der Hypothek (normalerweise 110-125%) erreicht, ein "ungeplanter" Neufassung "wird ausgelöst. Die Vorteile und Risiken

Es gibt viele Gründe, warum Hypothekarkredite und Finanzplaner Hypothekarkredite in Form von Zinsen und negativen Tilgungen an Verbraucher vergeben; sie alle tragen Risiken, aber diese Hypotheken können einigen Kreditnehmern zugute kommen:

Vorteile

In Hochkostengebieten sind Zins- und Negativamortisation beliebt. Sie bieten einem Kreditnehmer die Möglichkeit, sich ein besseres Zuhause zu leisten (vorbehaltlich der Underwriting-Standards).

• Zinsen und Hypotheken mit negativer Amortisation könnten eine Option für jemanden sein, der in den kommenden Jahren eine Einkommenssteigerung erzielen wird.
• Hypotheken mit Zinsen und negativer Amortisation können für jemanden mit unregelmäßigem Einkommen geeignet sein, beispielsweise für einen Jahresbonus, der einen großen Prozentsatz seines Einkommens ausmacht.
• Einige Finanzplaner raten Kreditnehmern, ihre Hypothekenzahlungen frühzeitig zu minimieren und investieren die Differenz zwischen einer Hypothekenzahlung mit oder ohne Zinsen und einer vollständig amortisierenden Hypothekenzahlung.
• Risiken

Die meisten Kreditnehmer von Zins- und Negativamortisationshypotheken rechnen mit der Rate des Eigenheimpreisanstiegs, um die Tatsache irrelevant zu machen, dass sie ihre Hypotheken nicht auszahlen oder den Kapitalbetrag erhöhen. Unrealistische Annahmen über die zukünftige Hauspreissteigerung sind sehr riskant.

• Zinssatz- und Negativamortisationshypotheken mit variabler Verzinsung unterliegen einem hohen Zahlungsausfallrisiko. Mit anderen Worten, die monatlichen Zahlungen werden von Grund auf erhöht und könnten sich um unerwartete Beträge oder zu unerwarteten Zeiten erhöhen.
• Die Minimierung einer monatlichen Hypothekenzahlung für Investitionen birgt Risiken. Zins- und Negativamortisationshypotheken sind grundsätzlich als Fünf-Jahres-Produkte konzipiert. Fünf Jahre sind viel zu kurz, um von einer stabilen Rendite an der Börse auszugehen. Mit anderen Worten: Zu dem Zeitpunkt, an dem die Hypothek in fünf Jahren refinanziert werden soll, ist der Aktienmarkt zu volatil, um zu sagen, dass in diesen fünf Jahren eine ausreichende Rendite erzielt wurde, um die Zinsbelastung der Hypothek abzudecken.
• The Bottom Line

Es geht nicht nur um die anfängliche monatliche Zahlung von Zins- und Negativamortisationshypotheken. Die Verbraucher müssen die Mechanismen kennen und die mit Zins- und Negativamortisationshypotheken verbundenen Risiken identifizieren und messen.Nur dann kann ein Verbraucher eine gut informierte, gebildete Wahl über die Wahl einer Hypothek treffen. Eine gute Möglichkeit, eine informierte Wahl zu treffen, ist, einen Hypothekenrechner wie den unten stehenden zu verwenden, um die verfügbaren Raten zu bestimmen.