Eine umgekehrte Hypothek ist ein komplexes, etwas kontroverses Finanzierungsinstrument. Vielleicht ist das der Grund, warum Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), die beliebteste Sorte, sowohl vom Eidgenössischen Departement für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) reguliert werden, dessen Ziel es ist, "starke, nachhaltige, integrative Gemeinschaften und hochwertige bezahlbare Wohnungen für alle zu schaffen". , "Und das Verbraucherschutzamt (CFPB). Die CFPB akzeptiert als Regulierungsbehörde für Verbraucherfinanzprodukte und -dienstleistungen Verbraucherbeschwerden über umgekehrte Hypotheken und führt Studien darüber durch, wie gut Reverse-Hypotheken den Verbrauchern dienen. Die Federal Housing Administration (FHA), die HECMs versichert, ist Teil von HUD. Die Regierungen der Staaten erlegen auch Vorschriften für Kreditgeber und Kreditnehmer auf.

Werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Vorschriften, die Sie betreffen werden, wenn Sie ein HECM erhalten möchten. (Erstens, lesen Sie Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothekenarbeit? für eine Auffrischung der Grundlagen.)

Darlehensbeträge

Das Bundesgesetz beschränkt den Betrag, den ein Hauseigentümer über einen HECM auf 625 $ leihen kann. 500 oder der geschätzte Wert des Hauses, je nachdem, welcher Wert geringer ist. Die Höhe des Darlehens basiert auch auf dem Alter des (der) Kreditnehmers (n) oder seines / ihres "förderfähigen Nicht-Darlehens" -Gatten, je nachdem, welcher jünger ist, und auf dem Zinssatz des Darlehens. Der Gesamtbetrag, den Sie unmittelbar nach dem Schließen ausleihen können, wird als Hauptgrenze bezeichnet. Die Hauptgrenze erhöht sich jeden Monat unter Berücksichtigung des Hypothekenzinses und der monatlichen Hypothekenversicherungsprämie.

Sie können natürlich nicht über Ihr Limit hinaus leihen, aber Sie können in Ihrem Haus bleiben, bis eines der Ereignisse eintritt, das die fällige und fällige umgekehrte Hypothek auslöst. Ein 75-jähriger Hausbesitzer mit einem erwarteten Zinssatz von 7,75% und einem Haus im Wert von 165 000 Dollar (obwohl das lokale Hypothekenlimit bei 151, 725 Dollar liegt) hätte eine anfängliche Kapitalbeteiligung von 151, 725 Dollar. so haben eine anfängliche Hauptgrenze von $ 84, 055. 65, nach HUD. Der Zinssatz ist "erwartet", da die meisten umgekehrten Hypotheken variable Zinssätze haben, was es schwierig macht, im Voraus zu wissen, wie sich die tatsächlichen Zinsen im Laufe der Zeit auswirken werden.

Der Darlehensgeber reduziert dann den anfänglichen Kapitalbetrag um etwaige Darlehensgebühren, die der Kreditnehmer mit Reverse-Hypotheken-Erlösen bezahlt, wie z. B. die Emissionsgebühr und die Hypothekarzinsprämie. Wenn das Darlehen für sofortige Hausreparaturen verwendet wird oder eine erwartete Lebenserwartung erfordert (das heißt, Mittel, die zur Begleichung Ihrer Grundsteuern und Eigenheimversicherung vorgesehen sind, wenn Ihr Vermögen dafür nicht ausreicht), ist die anfängliche Hauptgrenze auch um diese Beträge reduziert. Hausbesitzer können im ersten Jahr des Darlehens nicht mehr als 60% des Limits ausleihen.

Auszahlungspläne

Die Kreditnehmer können wählen, wie sie Kreditauszahlungen vom anfänglichen Netto-Kapitallimit erhalten möchten.Die einzige Option mit einem festen Zinssatz ist ein einmaliger Auszahlungspauschbetrag, eine große einmalige Zahlung. Dieser Kurs kann riskant sein, wenn der Kreditnehmer nicht gut im Umgang mit Geld ist, zumal er auch ein Ziel für Betrug sein kann (siehe Vorsicht vor diesen Reverse Mortgage Scams ).

Es gibt fünf Zahlungspläne mit einem variablen Zinssatz:

• Die Tantiemenzahlpläne bieten gleiche monatliche Zahlungen, solange mindestens ein Kreditnehmer in der Immobilie als Hauptwohnsitz wohnt. Die monatliche Zahlung Berechnung geht davon aus, dass der Kreditnehmer leben wird, um 100 zu sein, aber wenn der Kreditnehmer länger lebt, er oder sie wird weiterhin die gleichen monatlichen Zahlungen erhalten.
• Term-Payment-Pläne bieten ebenfalls gleiche monatliche Zahlungen, aber sie haben ein vorbestimmtes Stop-Datum. Kreditnehmer dürfen das Hauptlimit mit einem Laufzeitplan überschreiten, wenn der tatsächliche Zinssatz des Darlehens letztendlich höher ist als der erwartete Kurs, der bei Abschluss berechnet wurde.
• Eine Kreditlinie wächst mit der Zeit und ermöglicht Hausbesitzern den Zugang zu Hypothekenkrediten nach Bedarf, was bedeutet, dass sie nur Zinsen auf die Beträge zahlen, die sie tatsächlich ausleihen.
• Modified Tenure kombiniert kleinere feste monatliche Zahlungen für das Leben mit einer kleineren Kreditlinie.
• Modifizierter Begriff kombiniert kleinere monatliche Zahlungsziele mit einer kleineren Kreditlinie (kleiner im Vergleich zu einer Laufzeitzahlung oder einer Kreditlinie).

Sie können Ihren Zahlungsplan während der Laufzeit des Darlehens ändern, solange Sie innerhalb des Hauptlimits bleiben. Beachten Sie, dass, wenn nur ein Mitglied eines Paares der Kreditnehmer ist, ein überlebender Ehegatte keine Zahlungen nach dem Tod des Kreditnehmers erhalten kann. Dies könnte ein Grund sein, die Option der Kapitalabfindung zu wählen (siehe Umgekehrte Hypothek: Könnte Ihre Witwe (er) das Haus verlieren? ).

Darlehensgebühren

Jeder Kreditgeber, der HECM-Hypotheken anbieten möchte, muss eine FHA-Genehmigung erhalten - und muss die Bundesvorschriften bezüglich der Darlehensgebühren befolgen.

Die maximale Origination-Gebühr, wie Kreditgeber Geld aus Hypotheken verdienen, basiert auf einer gleitenden Skala für Häuser im Wert von bis zu 400.000 $. Die Gebühr kann $ 2, 500 oder 2% der ersten $ 200.000 Ihrer Wert der Immobilie (je nachdem, welcher Wert höher ist) und 1% der nächsten 200.000 $. Die Gebühr kann $ 6.000 nicht überschreiten, selbst für Häuser mit einem Wert von mehr als $ 400.000. Wenn also der Wert Ihres Hauses $ 300.000 beträgt, sollten Sie zahlen. nicht mehr als $ 5,000 in den Ursprungsgebühren. Wenn der geschätzte Wert Ihres Hauses $ 100, 000 beträgt, sollten Sie nicht mehr als $ 2, 500 zahlen.

Der Staat begrenzt nicht, was Kreditgeber bei den Abwicklungskosten, auch Abschlusskosten genannt, in Anspruch nehmen können. und Heimkontrolle. Einige Kreditgeber bieten Ihnen an, diese Kosten für Sie zu übernehmen, verlangen jedoch einen höheren Zinssatz. In dieser Situation bitten Sie den Kreditgeber, Ihnen zwei Anführungsstriche zu geben, einen, der auf Sie basiert, Schlusskosten zu zahlen und einen, der auf dem Kreditgeber basiert ist, der sie zahlt.

Die Regierung beschränkt auch keine Drittgebühren wie Buchhaltungsgebühren und Hypothekensteuern, aber Sie können sich an Ihren lokalen Steuerberater wenden, um sicherzustellen, dass die Gebühren des Kreditgebers korrekt sind.

Die Regierung begrenzt die monatlichen Servicegebühren, die Kreditgeber Ihnen je nach Kreditart bis zu 30 oder 35 US-Dollar monatlich in Rechnung stellen können. Diese Gebühr soll die Kosten des Kreditgebers für den Versand von Kontoauszügen und Darlehensgeldern decken und sicherstellen, dass Sie Ihre Hausbesitzer Versicherung und Grundsteuer wie erforderlich bezahlt haben. Der Kreditgeber fügt diese monatliche Gebühr zu Ihrem Darlehenssaldo jeden Monat hinzu; Es wird auch berücksichtigt, wie viel Sie ausleihen können (die Hauptgrenze). Wenn ein Kreditgeber keine Servicegebühr berechnet, kann er einen höheren Zinssatz berechnen, um seine Wartungskosten zu decken.

Beim Kreditgeber-Shopping können Sie das Suchwerkzeug der Regierung verwenden, um FHA-zugelassene Firmen zu finden (und lesen Sie mehr dazu in Finden Sie die Top Reverse Mortgage Companies ).

Cold Feet

Reverse-Hypotheken haben eine Bedenkzeit von drei Werktagen, während der Hausbesitzer die Transaktion ohne Strafe abbrechen können. Dieses Recht wird auch als "Widerrufsrecht" oder "Widerrufsrecht" bezeichnet. "Wenn Sie dieses Recht ausüben, muss der Kreditgeber alle Beträge zurückzahlen, die Sie für die Finanzierung des Darlehens ausgegeben haben. Stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich kündigen und senden Sie Ihre Mitteilung mit einer Methode, mit der Sie nachweisen können, wann Sie es gesendet haben und wann der Kreditgeber es erhalten hat.

The Bottom Line

Reverse-Hypotheken sind ein komplexes Produkt, und die Regeln, die sie regeln, sind ebenfalls kompliziert. (Weitere Informationen finden Sie unter Richtlinien für FHA-Rückhypotheken.) Bedenken Sie, dass, wenn Sie anstelle der hier beschriebenen häufigeren HECM-Hypothek eine Eigen- oder Mehrzweck-Hypothek erhalten, die Vorschriften etwas anders; lesen Sie auf denen mit Was sind die verschiedenen Arten von Reverse-Hypotheken?