Wenn Sie noch nie von einer "Forward-Hypothek" gehört haben, gibt es einen Grund dafür. Der Begriff bezieht sich auf traditionelle Hypotheken und wird selten außer im Vergleich zu seinem polaren Gegenteil, der "umgekehrten Hypothek", verwendet. "Also, welchen Weg willst du gehen? Ob Sie vorwärts oder rückwärts gehen, hängt davon ab, wo Sie sich persönlich und finanziell an diesem Punkt in Ihrem Leben befinden.

Bevor Sie fortfahren, sollten Sie beachten, dass nur Personen ab 62 Jahren Anspruch auf eine umgekehrte Hypothek haben. Und 62 ist jung, um einen zu bekommen. Je älter Sie sind, desto mehr Geld wird Ihnen die Bank zur Verfügung stellen.

Wenn Sie unter 62 Jahre alt sind, ist das am ehesten einer Rückhypothek entsprechende Darlehen die gesicherte Kreditlinie. Dies ist ein festgelegter Geldbetrag, auf den Sie jederzeit und aus jedem Grund zurückgreifen können. Sei sehr vorsichtig. Sie setzen Ihr Haus auf Ihre Fähigkeit, dieses Geld mit Zinsen zurückzuzahlen. In den alten Tagen wurde dies allgemein als "zweite Hypothek" bezeichnet. "

Das heißt, sowohl Forward- als auch Reverse-Hypotheken sind im Wesentlichen riesige Kredite, die Ihr Haus als Sicherheit nutzen - und sie sind große finanzielle Verpflichtungen. Ein Ehepaar könnte zweimal im Leben ein einziges Haus als Sicherheit nutzen, wobei es beim Kauf zuerst eine Hypothek erhält und dann, Jahrzehnte später, eine umgekehrte Hypothek. So funktioniert es:

• Ein Ehepaar, jedes etwa 30 Jahre alt, kauft ein Haus mit einer kleinen Anzahlung. Sie versprechen, das Geld über einen Zeitraum von mehreren Jahren in kleinen monatlichen Schritten zurückzuzahlen. Dreißig Jahre waren traditionell der Standard. (Siehe Vergleich einer 30-jährigen gegen eine 15-jährige Hypothek .)
• Mehr als 30 Jahre später lebt das gleiche Paar im selben Haus, nachdem es die Hypothek vollständig bezahlt hat. Sogar mit ihren kombinierten Sozialversicherungsleistungen und Altersvorsorge ist es schwierig, über die Runden zu kommen. Also gehen sie für eine umgekehrte Hypothek. Sie zahlen nichts im Voraus und erhalten einen monatlichen Scheck, um ihr Einkommen zu ergänzen. In der Tat zahlen sie nie die Hypothek oder die Zinsen und Kosten, die im Laufe der Jahre anfallen. Aber in Zukunft müssen ihre Erben entweder durch den Verkauf des Familienhauses oder in einem Pauschalbetrag. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?)

Dies sind einfache Beispiele. Die Variationen sind ziemlich grenzenlos, aber es gibt Fallstricke in jedem zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

Risiken in einer Forward-Hypothek …

• Sie können einen besseren Zinssatz erhalten und im Laufe der Zeit einen beträchtlichen Zinsbetrag sparen, wenn Sie sich für eine 15-jährige oder sogar eine 10-jährige Hypothek entscheiden. (Siehe Die Vor-und Nachteile einer 15-Jahres-Hypothek .) Das erfordert ein gewisses Maß an Vertrauen, dass Ihre Einnahmen und Ausgaben in den kommenden Jahren stabil bleiben oder sich verbessern werden. Sie könnten auch erwägen, die 30-jährige Hypothek zu bekommen und zusätzliche Zahlungen zu leisten, wenn Sie können.Dies ermöglicht es Ihnen, Ihre Schulden zu reduzieren und Ihre Gesamtzinszahlung zu reduzieren, ohne die Last einer höheren erforderlichen Zahlung. (Siehe Die Vor- und Nachteile einer 30-jährigen Hypothek .)
• Das Hypothekensystem basiert auf der Annahme, dass Immobilien im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Diese Binsenwahrheit erwies sich als falsch, als 2008 die Immobilienblase platzte. Bis April 2015 waren laut einer RealtyTrac-Umfrage mehr als 7,3 Millionen amerikanische Häuser oder etwa 13,2% aller Häuser mit Hypotheken immer noch "ernsthaft unter Wasser". .. Das bedeutet, dass ihre Eigentümer weiterhin überhöhte Hypotheken zahlen müssen oder ihre Banken 25% oder mehr über dem geschätzten Wert ihrer Häuser bezahlen müssen, wenn sie verkaufen.
• Apropos, in Schwierigkeiten geraten, während des Immobilienbooms wurde es für Hausbesitzer üblich, eine "Kreditlinie" zu erhalten, die ihr Haus als Sicherheit neben ihren Hypotheken nutzte. Sowohl die Hausbesitzer als auch ihre Bankiers gingen davon aus, dass die großen Zuwächse bei den Hauswerten weitergehen würden. Als die Büste kam, blieben die Hausbesitzer mit der doppelten Schuld für die Hypothek und die Kreditlinie stecken. Ungefähr 40% derjenigen, die Wohnungsbaudarlehen hatten, waren unter den neuesten verfügbaren Zahlen ab 2011 unter Wasser. Das ist das Doppelte des Gesamtprozentsatzes, der unter Wasser war.

Risiken in einer umgekehrten Hypothek …

Wie dieser Leitfaden des Nationalen Rats für das Altern zeigt, wird die umgekehrte Hypothek von der Bundesregierung reguliert, um zu verhindern, dass räuberische Kreditgeber Senioren in die Falle locken. (Siehe Regeln für die Erlangung einer FHA-Rückhypothek .) Aber es kann nicht verhindern, dass ältere Bürger sich selbst täuschen. Zum Beispiel:

• Ein Hausbesitzer, der eine Pauschal-Rückhypothek erhält, erhält den gesamten Darlehensbetrag bei der Abrechnung, ohne Einschränkungen hinsichtlich seiner Verwendung. Die Erwartung ist, dass sie ihre ausstehenden Schulden tilgen und verbleibende Mittel verwenden werden, um andere Einkommensquellen zu ergänzen. Die Versuchungen sind offensichtlich.
• Wenn sich ein Hausbesitzer für eine Hypothek mit flexiblem Zinssatz entscheidet, kann das Geld als Pauschalbetrag oder als Monatsrente oder als eine Kombination aus beidem aufgenommen werden. Es ist auch völlig flexibel. Jedes Geld, das bei der Abrechnung nicht abgehoben wurde, steht als Kreditlinie zur Verfügung. Wieder taucht die Versuchung auf.
• Die aufgelaufenen Schulden und Zinsen auf eine umgekehrte Hypothek, zuzüglich Kosten, sind fällig, wenn der Hypothekengläubiger umzieht, das Haus verkauft oder stirbt. Das heißt, Sie oder Ihre Erben müssen auf die eine oder andere Weise eine große Geldsumme aushusten und zwar schnell. Die Standardfrist beträgt sechs Monate.

In diesen unsicheren Zeiten gibt es jedoch einen verbraucherfreundlichen Hinweis: Die Bank darf keine Zahlung verlangen, die den Wert des Eigenheims übersteigt. Die Bank übernimmt den Verlust durch einen Versicherungsfonds, der zu den Kosten dieser Hypothek gehörte.

The Bottom Line

Wenn dies zu vielen Risiken führt, gibt es immer noch die große Belohnung, in einem Haus zu leben, das man in einer Zeit besitzt, in der es sich nur wenige leisten können. Sowohl die Standard-Hypothek als auch die umgekehrte Hypothek ermöglichen es vielen von uns, genau das zu tun, und zwar in zwei Schlüsselphasen unseres Lebens.Bewaffnet mit den Tatsachen und etwas gesunder Menschenverstand über das Ausgeben, können Sie sie sicher ausnutzen.