Wenn Sie die beliebteste Art der umgekehrten Hypothek, eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) herausnehmen, müssen Ihr Darlehen und Ihr Haus die Anforderungen der Federal Housing Administration (FHA) erfüllen, da die FHA versichert diese Hypotheken. Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Richtlinien, die Sie beachten sollten. (Um mehr über Kreditnehmeranforderungen zu erfahren, lesen Sie Qualifizieren Sie sich für eine umgekehrte Hypothek? )

Berechtigte Eigenschaften

Sie können eine umgekehrte Hypothek nur für bestimmte Arten von Immobilien abschließen. Das Haus muss ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit zwei bis vier Einheiten sein, in dem Sie eine Einheit belegen. HUD-genehmigte Eigentumswohnungen sind ebenfalls förderfähig, ebenso wie Fertighäuser, die FHA-Anforderungen erfüllen. Der Bodenbereich des Fertighauses muss mindestens 400 Quadratfuß groß sein und muss die vom Federal Manufactured Home Construction und Safety Standards erfüllen. Die Immobilie, die rückverpachtet werden soll, muss ebenfalls als Immobilien eingestuft und besteuert werden. Während Sie also in Ihrem Wohnmobil wohnen, können Sie es nicht rückverpfänden, weil es sich nicht um Immobilien handelt. Auch, um eine umgekehrte Hypothek auf Ihr Eigentum zu erhalten und zu pflegen, müssen Sie dort als Ihr Hauptwohnsitz leben.

Home Appraisal

Um eine Reverse Mortgage zu erhalten, ist eine professionelle Hausbewertung erforderlich. Der Wert Ihres Heims wird auf seiner Bedingung und den Eigenschaftswerten in der umgebenden Nachbarschaft basieren. Kreditgeber wollen sicherstellen, dass die Höhe der Reverse-Hypotheken-Betrag, die sie an Hausbesitzer erweitern, im Einklang mit dem, was sie erhalten werden, wenn das Haus verkauft wird, um das Darlehen zurückzuzahlen. Ein Gutachten ist normalerweise für 120 Tage gültig, was mehr als genug Zeit zum Schließen Ihres Darlehens sein sollte.

Die Wohnung muss auch die Mindesteigenstandardnormen der FHA für Sicherheit und Unversehrtheit erfüllen. Wenn das Haus diese Standards nicht erfüllt, könnte der Kreditgeber die umgekehrte Hypothek unter der Bedingung genehmigen, dass ein Teil des Erlöses dazu dient, die notwendigen Reparaturen durchzuführen, um die Immobilie diesen Standards anzupassen. Ein lokales HUD-Büro wird eine Immobilie überprüfen, die nach Meinung eines Gutachters 30% oder mehr der Reparaturkosten für das Haus kostet. HUD kann oder darf nicht zulassen, dass solche Immobilien rückverpachtet werden. (Erfahren Sie mehr in Was Sie über Home Appraisals wissen sollten.)

Kreditnehmerfinanzen

Gemäß einer Bundesverordnung, die zu Beginn dieses Jahres in Kraft getreten ist, müssen Kreditgeber eine finanzielle Bewertung von Kreditnehmern durchführen, bevor sie sie genehmigen. eine umgekehrte Hypothek. Der Zweck dieser Bewertung ist es, sicherzustellen, dass der Hausbesitzer die Bereitschaft und die Fähigkeit hat, mit erforderlichen Eigenheimbesitzer Versicherung und Grundsteuerzahlungen zu halten. Jedoch sind die Hauptkriterien, um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren und zu bestimmen, wie viel der Hausbesitzer ausleihen kann, immer noch das Alter des Hausbesitzers, der Zinssatz des Darlehens und der geschätzte Wert der Immobilie, nicht das Einkommen des Eigennutzers, Kredit und Vermögenswerte, wie bei einer Hypothek ..(Erfahren Sie mehr über die Unterschiede in Vergleich von Reverse Mortgages vs. Forward Mortgages .)

Wenn die finanzielle Einschätzung zeigt, dass Sie möglicherweise nicht über die Einnahmen oder liquiden Mittel verfügen, die Sie benötigen, um mit Versicherungen und Steuern Schritt zu halten, bedeutet nicht notwendigerweise, dass Sie keine umgekehrte Hypothek erhalten können. Kreditgeber können einen Teil Ihrer Reverse-Hypotheken-Einnahmen beiseite legen, um diese Ausgaben mit einem ähnlichen Prozess wie das Treuhandkonto zu decken, das Sie mit Ihrer Vorwärtshypothek gehabt haben könnten. Für umgekehrte Hypotheken wird dieses Konto eine "Lebenserwartung-Stilllegung" genannt.

Für die finanzielle Einschätzung wird der Kreditgeber die Kreditauskünfte des Kreditnehmers, die Beschäftigungshistorie, die Wohnungshistorie des vergangenen Jahres, die Geschichte der Grundsteuerzahlung, Eigenheimbesitzer überprüfen. Versicherungsstatus, Hochwasserversicherungsstatus (lesen Sie Understanding Lender-Required Flood Insurance ) und die Zahlungshistorie der Eigenheimbesitzer-Vereinigungsgebühr (falls das Eigentum einer Vereinigung gehört). Schauen Sie sich auf Seite 82 dieses Beispiels für die Finanzanalyse von Reverse Mortgage an, um zu sehen, welche Informationen die Kreditgeber in Betracht ziehen.

Hypothekenversicherungsprämien

HECMs haben zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien: im Voraus und laufend. Die Vorauszahlung wird berechnet, wenn Sie den Kredit abheben. Es ist ein Prozentsatz, der darauf basiert, wie viel der Krediterlöse Sie beschließen, im ersten Jahr zu erhalten. Die Idee ist, dass je mehr Sie im ersten Jahr herausnehmen, desto risikoreicher Ihr Darlehen ist, so dass Ihre Hypothek Versicherung mehr als Folge kostet.

Die Berechnung ist einfach: Wenn Sie im ersten Jahr weniger als 60% Ihrer anfänglichen Hauptgrenze leihen, beträgt die anfängliche Prämie 0,5% des geschätzten Wertes Ihres Hauses. Wenn Sie mehr als 60% leihen, ist es 2. 5%. Sie können diese Prämie finanzieren, wenn Sie nicht aus eigener Tasche bezahlen wollen, aber das bedeutet, dass Sie Zinsen zahlen, solange Sie den Kredit haben. Wie viel Sie ausleihen können, hängt zum Teil von der Höhe der Zinsen ab, die Sie über die Laufzeit des Darlehens ansetzen werden. Die Finanzierung der Prämie reduziert den Betrag, um den Sie mehr als die Prämienhöhe aufnehmen können.

Sie müssen auch die jährlichen Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) bezahlen, solange Sie das Darlehen haben. Diese Gebühr beträgt 1. 25% des ausstehenden Hypothekensaldos pro Jahr. MIPs werden Ihrem Darlehenssaldo hinzugefügt und reduzieren den Betrag, den Sie ausleihen können.

Sie können nicht mehr schulden als das Haus ist wert

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder zu Lebzeiten ausziehen, ist Ihre Rückhypothek fällig und zahlbar. Das gleiche gilt, wenn du stirbst, während du noch im Haus lebst. Wenn das Haus für weniger verkauft, als Sie auf der umgekehrten Hypothek schulden, müssen Sie die Differenz nicht nachholen. Und wenn Ihre Erben das Haus nach Ihrem Tod kaufen oder umziehen wollen, damit sie es in der Familie behalten können, können Kreditgeber sie nicht bitten, mehr zu zahlen, als Sie schulden.

Ein HECM ist ein Non-Recourse-Darlehen, und die FHA-Hypothekenversicherung deckt eventuelle Fehlbeträge ab. Die einzige Ausnahme ist, dass Sie Ihr Haus nicht für weniger als 95% von dem, was es wert ist, verkaufen und aus dem Schneider sein können. Es muss eine Beschränkung wie diese geben, um skrupellose Leute daran zu hindern, Dinge wie das Verkaufen des Hauses an einen Verwandten für weniger als den Marktwert und weniger als die umgekehrte Hypothekenbilanz zu tun und dann von dem Kreditgeber zu erwarten, den finanziellen Treffer zu tragen.

The Bottom Line

Die Hypothekenbranche ist stark reguliert, und die FHA hat zahlreiche Richtlinien erlassen, um Kreditnehmer vor groben Fehlern zu schützen, Kreditgeber daran zu hindern Kreditnehmer auszunutzen und Kreditgeber zu ermutigen, Hypotheken anzubieten. Diese Vorschriften und ihre Durchsetzung sind jedoch nicht perfekt, so dass Sie immer noch vorsichtig sein müssen, wenn Sie eine umgekehrte Hypothek in Betracht ziehen. (Weitere Informationen finden Sie unter Leitfaden für Steuern und umgekehrte Hypotheken und Finden Sie die Top Reverse Mortgage Companies .)