Viele Hausbesitzer freuen sich darauf, ein zweites Zuhause zu erwerben, das für Urlaub, Mieteinnahmen, Investitionen oder als Hauptwohnsitz im Ruhestand genutzt werden kann. Die aktuellen Steuergesetze bieten mehrere Steuervergünstigungen, die dazu beitragen können, den Zweitwohnbesitz erschwinglicher zu machen. Wenn Sie bereits ein Zweitwohnsitz besitzen oder darüber nachdenken, wird es in Ihrem Interesse sein, die Steuervergünstigungen und deren Funktionsweise zu verstehen. Je nachdem, wie Sie die Immobilie nutzen, gelten unterschiedliche Steuerregeln, entweder für private oder Mietzwecke oder eine Kombination aus beidem.

Persönliche Nutzung

Solange Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz nutzen - und nicht als Mietwohnung - können Sie Hypothekenzinsen auf die gleiche Weise abziehen, wie Sie dies für Ihr Haus tun würden. Sie können bis zu 100% der Zinsen, die Sie bezahlen, bis zu 1 € in Abzug bringen. 1 Million Schulden, die durch Ihr erstes und zweites Haus gesichert werden (das ist die Gesamtmenge - es ist nicht $ 1. 1 Million für jedes Haus). Verwenden Sie beim Kauf für Ihre zweite Eigenschaft ein Tool wie ein Hypothekenrechner, um die Zinssätze zu erforschen, bevor Sie Ihren großen Kauf tätigen.

Hinweis: Sie können auch Grundsteuern auf Ihre Zweitwohnung und in diesem Fall auf so viele Eigenschaften wie Sie besitzen abziehen. Wie bei einem Hauptwohnsitz können Sie jedoch generell keine Kosten im Zusammenhang mit Nebenkosten, Pflege oder Versicherung abschreiben (es gibt Ausnahmen davon; Sie können zum Beispiel einen Homeoffice-Abzug beantragen, wenn ein Teil Ihres Heims wird für geschäftliche Zwecke verwendet).

Mietnutzung - Die 14-Tage- oder 10% -Regel

Die Steuerregeln sind etwas komplizierter, wenn Sie die Immobilie vermieten. Es gelten andere Regeln, abhängig davon, an wie vielen Tagen im Jahr Sie das Haus für persönliche Zwecke nutzen. Es gibt drei Kategorien, in die Sie fallen können:

1. Sie vermieten das Anwesen für 14 Tage oder weniger.

Ihr zweites Zuhause kann für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) jedes Jahr an eine andere Person vermietet werden, ohne dass dieses Einkommen dem IRS gemeldet wird. Selbst wenn Sie es für $ 10, 000 pro Nacht vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht melden, solange das Haus nicht länger als 14 Tage vermietet wurde. Das Haus gilt immer noch als ein persönlicher Wohnsitz, so dass Sie Hypothekenzinsen und Grundsteuern unter den Standard Second-Home-Regeln abziehen können.

2. Sie vermieten das Anwesen für 15 Tage oder mehr und nutzen es für weniger als 14 Tage oder 10% der Tage, an denen das Haus vermietet wurde.

Diese Eigenschaft gilt als Mietobjekt, und die Vermietung wird als Geschäft betrachtet. Wenn Ihr Zweitwohnsitz für mehr als 14 Tage vermietet wird, müssen alle Mieteinkünfte dem IRS gemeldet werden. Sie können Mietaufwendungen (einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungsprämien, Gebühren für Immobilienverwalter, Versorger und 50% der Abschreibungen) abziehen, müssen jedoch die Zeit berücksichtigen, in der die Immobilie für den persönlichen Gebrauch genutzt wird. benutzen.Und als Mietobjekt können bis zu 25.000 Dollar an Verlusten jedes Jahr abziehbar sein. Fix-up-Tage gelten nicht als persönliche Nutzung, so dass Sie mehr als 14 Tage in der Unterkunft verbringen können, solange es sich um Wartungszwecke handelt. Sie sollten jedoch in der Lage sein, die Instandhaltungsaktivitäten zu dokumentieren, indem Sie Belege dafür vorlegen, dass Sie die Immobilie an diesen Tagen nicht zu Freizeitzwecken genutzt haben.

3. Sie nutzen die Immobilie für mehr als 14 Tage oder 10% der gesamten Tage, an denen das Haus vermietet wurde.

Wenn Sie die Unterkunft länger als 14 Tage nutzen oder mehr als 10% der Anzahl der Tage, an denen sie gemietet wird (je nachdem, welcher Betrag höher ist), gilt die Unterkunft als persönlicher Wohnsitz und der Mietverlust kann nicht abgezogen werden. Wenn ein Familienmitglied die Unterkunft nutzt (einschließlich Ihres Ehepartners, Ihrer Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gelten diese Tage als persönliche Tage, es sei denn, Sie erheben einen fairen Mietpreis.

Verkauf Ihres Zweitwohnsitzes

Steuergesetze erlauben Ihnen, bis zu $ ​​500, 000 Gewinn ($ 250, 000, wenn Sie unverheiratet sind) steuerfrei auf den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes zu nehmen. Dieser Ausschluss des primären Wohnungsverkaufs gilt nicht, wenn Sie Ihr zweites Zuhause verkaufen: Wenn Sie ein Haus verkaufen, das nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie möglicherweise die übliche Kapitalertragssteuer zahlen. Wenn Sie das zweite Zuhause für mindestens zwei Jahre zu Ihrem Hauptwohnsitz machen, bevor Sie es verkaufen, können Sie jedoch möglicherweise einige Steuervorteile erzielen, aber es ist nicht so einfach wie früher.

Vor dem 1. Januar 2009 konnten Sie in Ihr zweites Zuhause einziehen, es zwei Jahre lang zu Ihrem Hauptwohnsitz machen, es verkaufen und den Ausschluss aus dem primären Hausverkauf nutzen. Nun, als Folge der neuen Gesetze im Zusammenhang mit dem Housing and Economic Recovery Act von 2008, können Sie immer noch Ihr zweites Zuhause zu einem primären Zuhause machen, bevor Sie es verkaufen, aber Sie werden Steuern für den Zeitraum, dass das Eigentum ein war zweites Zuhause nach dem 1. Januar 2009. Das IRS verwendet nun ein Verhältnis der Jahre, in denen Sie das Haus als Hauptwohnsitz bewohnten, im Vergleich zu den Jahren, in denen das Haus als Mietobjekt genutzt wurde (oder ein anderes als das Hauptwohnsitz). das wird vom Verkauf ausgeschlossen.

Zum Beispiel erwarben die Smiths im Jahr 2004 ein zweites Zuhause. Sie nutzten es weiterhin als Mietobjekt in den Jahren 2009 und 2010 und nutzten das Haus dann als Hauptwohnsitz in den Jahren 2011 und 2012. Nur 50% der Kapitalgewinne aus dem Verkauf des Hauses wird steuerfrei sein (bis zum $ 500, 000 Ausschluss), da das Haus nur für 50% der Zeit nach dem 1. Januar 2009 ein Hauptwohnsitz war.

1031 Börsen

A 1031 "exchange exchange", auch bekannt als "Like-Art Exchange" oder "Tax-Deferred Exchange", ist eine Transaktion, bei der ein Verkäufer eine Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie für eine andere Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit gleichem oder höherem Wert tauscht. Der Vorteil besteht darin, dass der Verkäufer möglicherweise eine Kapitalertragsteuer auf die Börse vermeiden kann. Eine Immobilie muss als Mietobjekt (und nicht als persönlicher Wohnsitz) betrachtet werden, um sich für einen Umtausch 1031 zu qualifizieren. Dies bedeutet, dass Sie die Unterkunft für 15 Tage oder länger vermieten müssen und sie für weniger als 14 Tage oder 10% der Tage, an denen das Haus gemietet wurde, nutzen.

Das Endergebnis

Wenn es finanziell machbar ist, kann der Besitz eines Zweitwohnsitzes eine ausgezeichnete Investition für Urlaubs- oder Mietzwecke oder als Haupthaus während des Ruhestands sein. Da der Besitz eines Hauses eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringt - von Hypotheken und Steuern bis hin zu Wartung und Reparaturen -, liegt es in Ihrem Interesse, die steuerlichen Auswirkungen von Zweitwohnungen zu verstehen. Da Steuergesetze kompliziert sind und sich ändern, sollten sich Eigentümer und potenzielle Käufer mit einem qualifizierten Immobiliensteuerfachmann beraten, um ein umfassendes Verständnis der steuerlichen Auswirkungen und Gesetze zu erlangen und die günstigste Eigentumsstrategie zu bestimmen.