Ein Haus zu kaufen ist voller Komplikationen, die die meisten Menschen nicht verstehen und auf die sie nicht vorbereitet sind. Eines dieser mysteriösen Elemente ist der Treuhandprozess (auch "Closing" genannt), der zwischen dem Zeitpunkt, zu dem ein Verkäufer den Kaufvertrag akzeptiert, und dem Käufer, der die Schlüssel für das neue Haus erhält, auftritt. Unten ist ein 10-stufiger Durchgang durch den Prozess, so dass Sie nicht im Regen stehen werden, ohne ein Dach über dem Kopf zu haben und sich fragen, was gerade passiert ist.

1. Gehen Sie auf Treuhandkonto / unter Vertrag und eröffnen Sie ein Treuhandkonto

Sobald Sie und der Verkäufer einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag abgeschlossen haben, wird Ihr Agent Ihren Echtgeld-Scheck abholen und auf einem Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft hinterlegen. Zustimmung.

Die Treuhandgesellschaft fungiert als neutrale Drittpartei, um die erforderlichen Mittel und Dokumente, die an dem Abschlussprozess beteiligt sind, von der ersten ernsthaften Geldeinlage über die Darlehensunterlagen bis zur unterzeichneten Urkunde einzuziehen. In einigen Bereichen können Rechtsanwälte diesen Prozess anstelle einer Treuhandfirma behandeln und es kann eher als "Abwicklung" als als "Treuhand" bezeichnet werden.

2. Erwarten Sie die Einschätzung der Bank

Die Bank, die die Hypothek zur Verfügung stellt, wird ihre eigene Einschätzung der Immobilie (wofür der Käufer normalerweise zahlt) vornehmen, um ihre finanziellen Interessen zu schützen, falls sie auf dem Grundstück eine Zwangsvollstreckung vornehmen muss. Wenn die Einschätzung niedriger als der angebotene Preis kommt, gibt der Verleiher Ihnen keine Finanzierung, es sei denn Sie bereit sind, mit Bargeld für die Differenz zu kommen, oder der Verkäufer senkt den Preis auf den beurteilten Betrag.

Ihre anderen Optionen, um zu versuchen, den Verstand des Gutachters zu ändern, sind eine der folgenden:

• um zusätzliche Informationen darüber bereitzustellen, warum Sie glauben, dass das Haus mit einem höheren Betrag
• bewertet werden sollte, um ein zweites Gutachten
• , um es mit einem anderen Kreditgeber zu versuchen und zu hoffen, dass die Einschätzung des Kreditgebers zu Ihren Gunsten zustande kommt.

Wenn keine dieser Optionen möglich ist, können Sie den Kaufvertrag kündigen. (Weitere Informationen zur Preisgestaltung eines neuen Zuhauses finden Sie unter 10 Tipps zum Erhalten eines fairen Preises für ein Zuhause .)

3. Sichere Finanzierung

Sie sollten zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Kaufvertrag angenommen wurde, bereits für eine Hypothek vorfinanziert sein. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Adresse des Immobilienanbieters geben, erstellt er eine Schätzung in gutem Glauben oder eine Erklärung, in der Ihr Kreditbetrag, Zinssatz, Abschlusskosten und andere mit dem Kauf verbundene Kosten aufgeführt sind. Vielleicht möchten Sie die Zahlen in diesem Dokument aushandeln, bevor Sie sie unterschreiben. Sobald Sie Ihre schriftliche Kreditzusage haben, ist es an der Zeit, die Finanzierungskontingenz schriftlich zu entfernen.

4. Genehmigen Sie die Offenlegungen des Verkäufers

Während dieses Schrittes sollten Sie schriftlich über offensichtliche Probleme benachrichtigt werden, die bereits vom Verkäufer oder dem Agenten des Verkäufers identifiziert wurden.Zum Beispiel könnte die Garage in Wohngebieten mit moderaten bis niedrigen Einkommen in Wohnbereichen mit hohem Wohnwert in einen Wohnbereich verwandelt werden, der gegen die städtischen Wohnungsvorschriften verstößt. Möglicherweise kennen Sie solche Probleme bereits, weil sie oft in der Liste erwähnt werden.

5. Beziehen Sie die erforderlichen Inspektionen.

Hausinspektion

Sie müssen beim Kauf eines Hauses keine Hausinspektion durchführen, aber es liegt in Ihrem Interesse, dies zu tun. Für ein paar hundert Dollar wird ein professioneller Hausinspektor Ihnen sagen, ob es gefährliche oder kostspielige Defekte im Haus gibt. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie sie kennenlernen, um den Kauf zu stornieren, den Verkäufer bitten, sie zu reparieren, oder den Verkäufer bitten, den Preis zu senken, damit Sie die Reparatur selbst durchführen können. Beachten Sie, dass Sie hier keine Verkäuferzugeständnisse aushandeln können, wenn der Vertrag besagt, dass Sie die Immobilie "wie besehen" erwerben werden. Wenn der Inspektionsprozess zufriedenstellend abgeschlossen wurde, müssen Sie die Inspektionskontingente schriftlich entfernen. (Sie werden diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen wiederholen.)

Schädlingsbekämpfung

Wenn der Verleiher keine Schädlingsinspektion benötigt, möchten Sie vielleicht trotzdem einen bekommen, der sicherstellt, dass das Haus keine Termiten, Schreinerameisen hat oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten. Diese Probleme sind möglicherweise während der Tagesstunden nicht sichtbar, wenn Sie das Haus höchstwahrscheinlich gesehen haben, und wären nach dem Einzug eine schrecklich unwillkommene Entdeckung. Wenn es irgendwelche Schädlingsprobleme gibt, müssen diese behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann. (vorausgesetzt, dass Sie mit dem Kauf fortfahren möchten). Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.

Umweltinspektion

Es wird manchmal empfohlen, eine Umweltinspektion durchzuführen, um auf Giftstoffe im Haushalt wie Schimmel und Asbest zu prüfen. Es kann auch Probleme auf der Heimseite geben, wie Kontamination von einem Standort in der Nähe einer Deponie, einem ehemaligen Ölfeld, einer chemischen Reinigung, einer Tankstelle oder einem anderen umweltgefährdenden Unternehmen. Probleme, die in diesem Bereich aufgedeckt werden, können ernsthafte Gesundheitsgefahren darstellen und sind möglicherweise zu teuer.

Sonstige Inspektionen

Gebiete, die Erdbeben ausgesetzt sind, können einen Bodenbericht und / oder einen geologischen Bericht erfordern, um das Risiko eines ernsthaften Sachschadens im Falle einer solchen Katastrophe zu bewerten. Viele Gebiete benötigen Hochwasserberichte. Wenn das Haus zu leicht zu überschwemmen ist, werden Sie nicht in der Lage sein, Hausbesitzer zu versichern, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek bekommen können. In einigen Fällen wird der Kauf einer Hochwasserversicherung zusätzlich zu der Versicherung Ihres Hauseigentümers dieses Problem lösen. In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grundstücksgrenzen zu überprüfen (in städtischen Gebieten sind die Grenzen in der Regel sehr deutlich).

6. Holen Sie sich eine Gefahrenversicherung

. Dies beinhaltet die Versicherung von Eigenheimbesitzern und jede zusätzliche Deckung, die in Ihrem geografischen Gebiet erforderlich ist (z. B. Hochwasserversicherung). Sie müssen eine Hausbesitzer-Versicherung abschließen, bis Ihre Hypothek abbezahlt ist (und Sie würden es wahrscheinlich trotzdem wollen).Wählen Sie Ihre eigene Versicherungsgesellschaft, die anders sein kann als die, die der Kreditgeber auswählt, und kaufen Sie herum, um die beste Rate zu erhalten. (Um mehr über notwendige Versicherung zu lesen, siehe Leitfaden für Anfänger zu Hausbesitzern , Versicherungstipps für Hausbesitzer und Fünf Versicherungspolicen, die jeder haben sollte .)

7. Erwerben Sie den Titel Bericht und Titel Versicherung

Diese werden auch von Ihrem Kreditgeber benötigt, aber wieder, würden Sie sie trotzdem wollen. Der Titelbericht stellt sicher, dass das Eigentum an der Immobilie klar ist - das heißt, dass es keine Pfandrechte an der Immobilie gibt und dass niemand außer dem Verkäufer einen Anspruch auf irgendeinen Teil davon hat. Die Titelversicherung schützt Sie (und den Kreditgeber) vor rechtlichen Herausforderungen, die später auftreten könnten, wenn bei der Titelsuche etwas nicht auftaucht. Wenn irgendetwas mit dem Titel nicht in Ordnung ist (bekannt als Cloud oder Defekt), muss der Verkäufer dies beheben, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann oder Sie gehen können. Je nachdem, wo Sie leben, können die Treuhandgesellschaft und die Titelgesellschaft ein und dasselbe sein.

8. Machen Sie einen letzten Durchgang

Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor dem Schließen erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass kein neuer Schaden entstanden ist und der Verkäufer Ihnen die im Kaufvertrag angegebenen Gegenstände, wie Geräte oder Vorrichtungen, hinterlassen hat. .. An diesem Punkt des Prozesses können Sie wahrscheinlich nicht mehr zurücksetzen, wenn das Haus keinen ernsthaften Schaden erlitten hat. Es ist jedoch für einen Kleinkäufer nicht unerhört, seinen oder ihren Agenten unter Druck zu setzen, um die Vereinbarung über etwas Unwesentliches für ungültig zu erklären.

9. Lesen Sie das HUD-1-Formular

Mindestens einen Tag vor dem Abschluss erhalten Sie ein HUD-1-Formular oder die Abschlusserklärung der Darlehensbedingungen und Abschlusskosten. Vergleichen Sie es mit der Schätzung, die Sie zuvor unterschrieben haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein. Suchen Sie nach unnötigen, unerwarteten oder überhöhten Gebühren sowie direkten Fehlern.

10. Schließen Sie den Treuhandvertrag

Der Abschlussprozess variiert je nach Zustand, aber Sie müssen eine Menge Papierkram unterschreiben, worüber Sie sich Zeit nehmen sollten, um es sorgfältig zu lesen. Der Verkäufer muss auch Papiere unterschreiben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, bereitet der Hinterlegungsbeamte eine neue Urkunde vor, in der er Sie zum Eigentümer der Liegenschaft nennt und sie an den Bezirksrekorder schickt. Sie reichen einen Scheck ein oder arrangieren eine Überweisung, um Ihre Anzahlung und Abschlusskosten zu bezahlen, und Ihr Darlehensgeber wird Ihre Darlehensgelder mit einem Treuhandkonto verknüpfen, damit der Verkäufer und gegebenenfalls der Darlehensgeber des Verkäufers bezahlt werden können.

Wenn du es bis hierher schaffst, wirst du endlich das Haus in Besitz nehmen.

Schlussfolgerung

Ihr Agent wird diesen gesamten Prozess überwachen. Seien Sie also nicht zu besorgt, wenn Sie nicht jedes Detail verstehen, solange Sie Ihrem Agenten vertrauen. Jedoch ist es bei jeder Transaktion, bei der Sie so viel Geld auf die Linie legen, eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung davon zu haben, was vor sich geht, damit Sie nicht ausgenutzt werden.