Die Frage, ob Kaufen und Verkaufen oder Kaufen und Halten die beste Immobilienanlagestrategie ist, hat keine richtige Antwort. Vielmehr sollte die Entscheidung, eine Methode über eine andere zu wählen, Teil einer expliziten Strategie sein, die die Gesamtinvestitionsziele des Anlegers sowie die Chancen des bestehenden Marktes berücksichtigt. In diesem Artikel werden die Vor- und Nachteile jeder Anlagestrategie erläutert. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, welche Strategie die anderen auf dem Markt, auf dem Sie investieren, aus dem Weg räumen wird.

Warum in Immobilien investieren?

Wohnimmobilienbesitz gewinnt bei Privatanlegern aus vielen der folgenden Gründe zunehmend an Interesse:

• Immobilien bieten berechenbarere Renditen als Aktien und Anleihen.
• Immobilien bieten eine Inflationsabsicherung, da die Mietpreise und der Investitions-Cashflow in der Regel mindestens so stark steigen wie die Inflationsrate.
• Immobilien bieten einen hervorragenden Platz für Kapital in Zeiten, in denen Anleger sich über die Aussichten an den Aktien- und Anleihemärkten nicht sicher sind oder wenn die Anleger erwarten, dass die langfristigen Renditen von Aktien und Anleihen nicht ausreichen.
• Das in einer Immobilieninvestition geschaffene Eigenkapital bietet eine hervorragende Basis für die Finanzierung anderer Investitionsmöglichkeiten. Anstatt Kredite aufzunehmen, um das Kapital in andere Vehikel zu investieren (d. H. Aktien auf Margin zu kaufen), können Anleger gegen ihr Eigenkapital Kredite aufnehmen, um andere Projekte zu finanzieren. Die relative Leichtigkeit der Kreditaufnahme gegenüber einer Immobilieninvestition kombiniert mit der Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen macht diese Option zu einer weniger teuren Methode zur Finanzierung anderer Gelegenheiten für Anleger, die das zusätzliche finanzielle Risiko in Kauf nehmen können.
• Zusätzlich zur Bereitstellung von Cashflows für Eigentümer in Zeiten, in denen Wohnimmobilien vermietet werden, kann sie auch in Zeiten, in denen keine Cashflows generiert werden, als Wohnsitz oder zu einem anderen Zweck genutzt werden. (Möchten Sie mehr erfahren? Lesen Sie: In Immobilien investieren .)

Der Einfluss von Marktfaktoren

Um die Auswirkungen der Flip- oder Hold-Entscheidung zu skizzieren, muss man die mit jeder der Transaktionsstrategien verbundenen Probleme verstehen. Immobilien sind im Vergleich zu Aktien und Anleihen ein relativ ineffizienter Markt und zeichnen sich durch ein geringes Transaktionsvolumen und wenig transparente Marktdaten aus. Die Schwierigkeit, Immobilienmöglichkeiten in Kombination mit inkonsistenten Immobilien- und Marktdaten zu finden, macht Immobilientransaktionen schwieriger und kostspieliger durchzuführen als Aktien- und Bond-Geschäfte. (Weitere Informationen finden Sie unter: Fünf Dinge, die jeder Immobilieninvestor kennen sollte .)

Zwei weitere Themen, die Investoren dazu veranlassen können, eine Taktik gegenüber einer anderen zu wählen, sind Bewertungsmethoden und das Kapital, das erforderlich ist, um in diese Anlageklasse zu investieren.Wohnimmobilien werden nach der Bewertungsmethode bewertet und nicht nach kontinuierlichem Handel, was zu vorhersehbareren und weniger volatilen Anlagerenditen als Aktien- und Anleihenrenditen führt. Da die Nachfrage nach Immobilien von langfristigen wirtschaftlichen Trends wie Bevölkerungs-, Beschäftigungs- und Wirtschaftswachstum beeinflusst wird, haben Immobilien hohe und niedrige Werte und Transaktionsvolumina verlängert. Immobilienmärkte mit einem langen Aufwärtstrend sind gekennzeichnet durch eine erhöhte Nachfrage und Perioden, in denen Investoren "Heu machen, während die Sonne scheint", während Down-Märkte dazu tendieren, begrenzte Trades zu zeigen, wobei die Anleger Papierverluste hinnehmen müssen, bis der Markt wiederbelebt wird. Gewinne.

Um die relativ hohen Kosten von Immobilieninvestitionen für die Gesamtanlagestrategien zu demonstrieren, vergleichen Sie die Differenz zwischen einer Anlage in Aktien von 200.000 $ und einer gleichen Investition in Immobilien. Wenn ein Anleger ein hohes Aktienexposure eingeht, kann er sofort einen Teil der Anlage für einen Gewinn verkaufen und den Saldo auf den Dollar-Durchschnittspreis halten, auf zukünftige potenzielle Gewinne warten oder eine langfristige Position in dieser Branche oder Gesellschaft einnehmen. Eine $ 200.000-Dollar-Position im Eigentum könnte alles von einem Einfamilienhaus bis zu ein paar kleinen Immobilien sein. Mit Ausnahme von verbrieften Immobilienanlagen, wie Immobilien-Investment-Trusts (REITs), besteht ein Problem beim alleinigen Eigentum an Wohnimmobilien darin, dass sie nicht leicht zu unterteilen sind. Bei anderen Arten von Anlagen, wie Aktien, wenn ein Anleger mit einer bestimmten Risikoposition nicht zufrieden ist, kann er das Engagement mit Derivaten "aufgeben" oder einen Teil der Investition verkaufen. Bei Immobilien ist der einzige wirkliche Weg zur Verringerung des Engagements der Verkauf von Partnerschaftsanteilen an der Immobilie, was zu Kontroll-, Rechts- und Managementproblemen führen kann.

Die Vor-und Nachteile von Flipping

Der offensichtlichste Vorteil, um Immobilieninvestments umzudrehen, ist die Fähigkeit, Gewinne sofort zu realisieren und Kapital für die kürzest mögliche Zeitspanne zu binden. Anders als der Aktienmarkt, der sich mitten in einem Tag drehen kann, sind Immobilienmärkte leichter vorherzusagen und können längere Zeiträume produzieren, die Investoren für umgedrehte Immobilien entschädigen. In diesem Sinne könnten Flipping-Eigenschaften als weniger risikoreiche Anlagestrategie angesehen werden, da sie das Kapital für einen minimalen Zeitraum risikobehaftet halten sollen und da es nicht die Management- und Leasingrisiken gibt, die mit dem Halten von Immobilien verbunden sind.

Für die meisten Anleger sollten Flipping-Immobilien eher als taktische Strategie denn als langfristige Anlagestrategie betrachtet werden. Da die Transaktionskosten sowohl auf der Kauf- als auch auf der Verkaufsseite sehr hoch sind, können sie die Gewinne erheblich beeinflussen. Es gibt zwei Haupttypen von Immobilien, die in einem Kauf / Verkauf-Ansatz für Immobilieninvestments verwendet werden können. Die erste ist Häuser oder Wohnungen, die unter dem aktuellen Marktwert gekauft werden können, weil sie in finanzieller Not sind. Der zweite ist der "Fixierer", eine Eigenschaft mit einem strukturellen oder Designproblem, das überwunden werden kann, um Wert zu schaffen.

Anleger, die sich auf notleidende Immobilien konzentrieren, identifizieren Hausbesitzer, die ihre Immobilien nicht mehr verwalten oder erhalten können, oder finden Immobilien, die überverkauft sind und in Verzug geraten können. Diejenigen, die Fixierer bevorzugen, werden andererseits eine Eigenschaft umgestalten oder verbessern, damit sie für Eigenheimbesitzer besser arbeitet oder für Mieter der Wohnung leistungsfähiger ist. Mit dieser Taktik verlässt sich der Käufer eines Fixierers darauf, Kapital zu investieren, um die Werte zu erhöhen, anstatt nur für eine niedrige Basis zu kaufen, um hohe Anlageerträge zu erzielen. Natürlich ist es auch möglich, diese beiden Strategien beim Flippen von Immobilien zu kombinieren, und viele Anleger tun genau das.

Flipping-Eigenschaften können jedoch zu Steuer- und Kostenproblemen führen, denen man bei langfristigen Investitionen nicht begegnet. Umdrehen führt in der Regel zu Einkommensschwankungen, die zu Cashflow- und Steuerverwaltungsproblemen führen können. Außerdem kann es langfristig schwierig sein, diese Chancen zu finden, sodass diese Strategie besser für diejenigen geeignet ist, die kurzfristigere Chancen auf dem Immobilienmarkt nutzen wollen. (Um mehr über das Umdrehen zu erfahren, lesen Sie Fünf Fehler, die das Haus zum Flop machen).

Die Vor-und Nachteile der Holding

Es ist eine bekannte Tatsache, dass Kauf und Besitz von Immobilien ein Rezept für die Anhäufung von großem Reichtum ist. Das meiste "alte Geld" in den USA und im Ausland wurde durch Landbesitz angesammelt. Selbst nach Zeiten sinkender Bodenpreise haben sich die Bodenwerte auf Grund des begrenzten Flächenangebots fast immer wieder erholt.

Der langfristige Immobilienbesitz birgt jedoch eine Vielzahl von Management- und Rechtsfragen, mit denen sich Anleger in Aktien und Anleihen nie auseinandersetzen müssen. Immobilienbesitz ist ein managementintensives Unterfangen, das außerhalb der Fähigkeiten vieler Investoren liegt.

Aktienanleger müssen die Fähigkeiten haben, einen bestimmten Markt, ein bestimmtes Unternehmen und die Fähigkeit des Managements zu analysieren, seine Geschäftsstrategien auszuführen. Ein langfristiger Immobilieninvestor benötigt die gleichen Fähigkeiten, hat aber zusätzlich die Verantwortung für die Erstellung und Ausführung dieser Geschäftsstrategien für seine oder ihre Immobilien. Viele Investoren, insbesondere Erstvermieter, sind schlecht vorbereitet oder schlecht gerüstet, um die Verantwortung für die Verwaltung von Mietobjekten zu übernehmen. Der Prozess der Suche nach hochwertigen Mietern und die Erfüllung ihrer Bedürfnisse sowie die Gewährleistung der Instandhaltung und Instandhaltung der Immobilie können ein stressiges und zeitintensives Unterfangen sein, aber ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist notwendig, um laufende Cashflows aus der eigenen Investition sicherzustellen. (Denken Sie daran, ein Vermieter zu werden? Siehe Top 10 Merkmale eines rentablen Mietobjekts und Tipps für den zukünftigen Vermieter .)

Die Risiken, die mit langfristigem Immobilienbesitz einhergehen, sind großartig, aber wenn sie gemildert werden, wird der Investor gut dafür entschädigt, sie anzunehmen. Die meisten dieser Risiken, darunter die Transaktionsrisiken beim Kauf und Verkauf von Immobilien, Risiken für das Wohlergehen der Immobilie und die Risiken, Mieter zu finden und zu unterhalten, werden als unsystematische Risiken oder Investitionsrisiken betrachtet, die bei entsprechender Anzahl abwechslungsreich verteilt werden können. von Investitionen werden in einem gut gestalteten Portfolio gekauft.Das Problem für die meisten Investoren ist, dass Immobilien so kapitalintensiv sind, dass die Menge, die benötigt wird, um genügend Immobilien zu kaufen, um diese Risiken zu diversifizieren, außerhalb ihrer Fähigkeiten liegt. (Um zu lernen, wie Sie Ihr persönliches Risiko einschätzen können, siehe: Risiko bestimmen und die Risikopyramide .)

Eine Strategie auswählen

Um zu entscheiden, ob die Eigenschaften umgedreht oder langfristig gehalten werden sollen ist die am besten geeignete Strategie, man muss einige kritische Fragen beantworten. Ein Anleger muss entscheiden, ob die Kapitalallokation dauerhaft oder vorübergehend ist und ob er ein Kernbestandteil einer Gesamtanlagestrategie oder ein Mittel zur Steigerung der Rendite ist. Man muss auch bestimmen, welches Risiko und welche Rendite für diesen Teil ihres Anlageportfolios angemessen sind und ob der Anleger die angemessene Toleranz und das entsprechende Fachwissen besitzt, um die Managementverantwortung zu übernehmen, die mit jeder Art von Anlage einhergeht. Wenn das Kapital nicht verfügbar ist, um ein diversifiziertes Portfolio zu kaufen, muss ein potenzieller Investor bereit sein, ein unsystematisches Risiko einzugehen, einschließlich individueller Eigentumsrisiken und potenzieller mangelnder Nachfrage nach der Immobilie, sei es durch Eigenheimbesitzer oder Mieter. Bei der Entscheidung, eine Buy-and-Sell-Strategie zu übernehmen, muss ein Investor auch entscheiden, ob er die Fähigkeit hat, notleidende Immobilien oder Fixierer zu finden. Bei dieser Transaktionsstrategie ist es wichtig zu bestimmen, ob das Kapital innerhalb einer bestimmten Investitionsperiode ausreichend umgedreht werden kann, um die Transaktionskosten sowohl auf der Kauf- als auch auf der Verkaufsseite zu überwinden, einschließlich Makler-, Finanzierungs- und Abschlussgebühren.

Das Endergebnis

Obwohl die Wahl zwischen den beiden in Frage stehenden Strategien von der jeweiligen finanziellen Situation und den Anlagezielen abhängt, ist die langfristige Haltestrategie für diejenigen, die Immobilien als Kernbestandteil ihrer Gesamtheit nutzen, in der Regel angemessener. Investmentportfolios; Flipping-Eigenschaften sind besser geeignet, wenn Immobilien als Zusatz- oder Renditeoptimierungstaktik verwendet werden. Anleger, die Vermögen anhäufen und Erträge aus ihren Immobilienanlagen erzielen möchten, sollten erwägen, Immobilien langfristig zu halten und dabei das im Portfolio gebaute Eigenkapital zu nutzen, um andere Anlagemöglichkeiten zu finanzieren, mit dem Potenzial, die Immobilien schließlich in einem gehobenen Markt zu verkaufen. Flipping-Eigenschaften sind eine Taktik, die am besten für Zeiträume geeignet ist, in denen die Aussichten an den Aktien- und Rentenmärkten niedrig sind, oder für Anleger, die kurzfristige Kapitalgewinne realisieren möchten, solange der gegenwärtige Markt dies zulässt.