Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind mehr als nur Vermieter, sie sind versierte Führungskräfte.

Sie agieren ähnlich wie Portfoliomanager und Unternehmensmanager, die sich auf die Maximierung von Gewinnen und die Schaffung von Mehrwert für Kunden konzentrieren. Dieser Artikel beschreibt erschwingliche Wohnungsinvestitionen als Geschäfts- und Investitionsstrategie. Wir beginnen mit einer Definition von erschwinglichem Wohnraum und betrachten drei Gruppen, die den besten Zielmarkt darstellen. Als nächstes diskutieren wir Erschwinglichkeit, die das definierende Merkmal des Zielmarktes ist. Dann wenden wir uns der Rentabilität und Marktfähigkeit zu, Themen, die eine gute Investition ausmachen. Schließlich betrachten wir die Finanzierung, Handlungsschritte und die breiteren geschäftlichen und sozialen Auswirkungen erschwinglicher Wohnungsinvestitionen.

Investitionsoptionen

Senioren und Menschen mit Behinderungen

Personen, die 65 Jahre oder älter sind und über eine Behinderung verfügen, machen einen erheblichen Prozentsatz der Bevölkerung in den USA aus. Studien zeigen, dass diese Zahlen in den nächsten 20 bis 30 Jahren ansteigen und geschätzte Rekordwerte erreichen. Die Menschen in diesen Gruppen benötigen Unterkünfte, die in der Nähe öffentlicher Unterkünfte liegen und für den Alltag angepasst sind. Modifikationen umfassen Rampen anstelle von Treppen, rollstuhlgerechte Badezimmer, Handläufe und modifizierte Schränke und Schränke, um nur einige zu nennen.

Student Off-Campus Housing
Die wachsende Zahl von erwachsenen und nicht-traditionellen College- und Universitätsstudenten hat den Bedarf an Off-Campus-Wohnungen erhöht. Erwachsene Studierende mit Familien benötigen private Unterkünfte in der Nähe des Campus. Internationale Studenten brauchen Unterkünfte, die das ganze Jahr über verfügbar sind, weil sie günstiger und bequemer sind als häufige internationale Reisen in Urlaubs- und Sommerferien. (Leben auf dem Campus kann viele Vorteile haben, aber sie kommen oft zu einem Preis. Um mehr zu erfahren, sehen Sie sich die College-Schlafsäle an: Good Value Or Ripoff? )

Militärische Off-Base Housing
Militärdienst-Mitglieder haben Wohnmöglichkeiten auf und neben der Basis. Das Gehäuse auf der Basis erfordert Bauarbeiten, Grundstücksverwaltung und Grundstückspflege, während das Off-Base-Gehäuse zusätzliche Standortunterstützung, Sonderkonstruktionen und Kauffinanzierung erfordert. Off-Base-Gehäuse muss nahe an der Basis sein und leicht in und aus bewegen. Militärische Wohnungsinvestoren sollten mit den Bundesaufträgen sowie den spezifischen Richtlinien für jeden Zweig der Dienstleistung vertraut sein.

Rehabilitations- und Wiedereingliederungsprogramme
Übergangsunterkünfte für Obdachlose und Familien, Zwangsunterkünfte für Suchtkranke und Neuankömmlinge aus Justizvollzugsanstalten und Gruppenheime für Kinder und Erwachsene in staatlichen Schutzdiensten und psychiatrischen Systemen benötigen Nachbarschaftshilfe basiertes Gehäuse. Wohnungen und Pensionen sollten groß genug sein, um den Bewohnern angemessene Einrichtungen und Privatsphäre zu bieten, müssen aber auch die erforderlichen Sicherheits- und Zugänglichkeitsstufen für jede Gruppe erleichtern.

So bestimmen Sie die Erschwinglichkeit

Die Erschwinglichkeit ist für Anleger wichtig, weil sie zwei wichtige Dinge bestimmt: Rentabilität und Marktfähigkeit. Subventionierte Wohnungsbauprogramme wie Section 8 helfen Familien mit niedrigerem Einkommen, sich Miete zu leisten, indem sie einen Teil des Marktpreises für Mieteinheiten bezahlen. Bestimmen Sie das Medianeinkommen für Ihr Gebiet. Es gibt mehrere Informationsquellen zur Bestimmung des Medianeinkommens. Das U. S. Census Bureau stellt Durchschnittseinkommen für Staaten, Grafschaften und Städte zusammen. Immobilien-Websites bieten diese Informationen auch für Menschen, die am Kauf von Immobilien in bestimmten Regionen interessiert sind Informationen sind auch über staatliche und lokale Regierungen, Wirtschaftsförderungsagenturen und Wohnungsverwaltungen verfügbar.

1. Für eine erschwingliche Miete berechnen Sie 30% des Medianeinkommens. Dies ist Ihr erwartetes Bruttoeinkommen pro bezahlbare Mieteinheit.
2. Für erschwinglichen Wohneigentum berechnen Sie 35% des Medianeinkommens für Prinzip, Zinsen, Grundsteuer, Eigenheimbesitzer-Versicherung und Vereinsgebühren. Berechnen Sie dann Ihren voraussichtlichen Verkaufspreis, indem Sie den Betrag für Steuern, Versicherungen und Gebühren abziehen, der auf den für das Gebiet geltenden Gehaltsraten basiert. Verwenden Sie die Differenz, Prinzip und Interesse, um den Kaufpreis auf der Grundlage der geltenden Zinssätze für Ihr Gebiet zu bestimmen. Ein Bank- oder Hypothekenfachmann kann Ihnen helfen, diese Beträge schnell zu bestimmen.

So ermitteln Sie die Rentabilität

Beginnen Sie mit der Ermittlung Ihrer Betriebskosten. Für Mieteinheiten beginnen Sie mit Steuern und Versicherung, die Sie als Eigentümer bezahlen. Bezahlen Sie die Nebenkosten, wenn ja welche? Berechnen Sie die Kosten für die Gebäude- und Grundstückspflege für Mehrfamilienhäuser. Vergessen Sie nicht die Transferkosten wie Inspektion, Belegungszertifizierung, Registrierung und andere Gebühren, die von Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde verlangt werden.

Bei Verkaufseinheiten ermitteln Sie Ihre Finanzierungskosten, Abschlusskosten bei Anschaffung und zum Zeitpunkt des Verkaufs, Material- und Lohnkosten für Bau- / Sanierungs- und Transferkosten. Für beide bestimmen Sie Ihre Marketing- und Werbekosten. Das größte Projekt wird Flop, wenn Sie nicht rechtzeitig Mieter oder Käufer anziehen können. Selbst eine einfache, effektive Werbestrategie kostet Geld und Zeit. Betrachten Sie diese Kosten der Geschäftstätigkeit, die Ihr Endergebnis beeinflussen.

Bestimme als Nächstes dein Einkommen. Verwenden Sie für Mieteinheiten die Höhe des erwarteten Bruttoeinkommens pro bezahlbare Einheit. Für Verkaufseinheiten verwenden Sie den oben festgelegten Kaufpreis. Verwenden Sie die Standardformel: Einkommen - Ausgaben = Bruttogewinn.

Betrachten Sie Ihren Cashflow. Wenn Sie Versorgungsunternehmen bezahlen, erlauben einige Programme zusätzliche Beträge von der subventionierenden Behörde bezahlt werden, um einen Teil der Mieter Versorgungsunternehmen zu decken. Schließlich schauen Sie sich Ihre Einkommensteuer-Situation an. Die Abschreibung wirkt sich auf Ihre Steuerschuld aus und hat unterschiedliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Cashflow oder den tatsächlichen Nettogewinn.

Wie kann die Marktfähigkeit sichergestellt werden?

Konzentrieren Sie sich darauf, Einheiten zu finden und zu ändern, die die Richtlinien für Mietsubventionen erfüllen, die über die örtlichen Wohnungsbehörden verfügbar sind. Für Verkäufer konzentrieren sich die Minimierung der Bau- und Sanierungskosten auf die am Markt verkauften Einheiten.(Siehe auch: Finden Sie Fortune In Commercial Real Estate .)

1. Beginnen Sie mit einfacher Logik. Wenn es nicht rentabel ist, ist es nicht marktfähig. Das Gegenteil ist auch wahr.
2. Nutzen Sie abgeschottete Häuser. Es gibt viele Einzel- und 2 bis 4 Familienhäuser, die wegen Zwangsversteigerungen aufgegeben wurden.
3. Wenden Sie sich an lokale Wirtschaftsförderungsagenturen, die diese Einheiten unter den Marktkosten erwerben und an lokale Entwickler verkaufen oder mit diesen zusammenarbeiten, um sie zu sanieren und weiterzuverkaufen. Erfahren Sie außerdem mehr über die Verkaufszahlen von Sheriff in Ihrer Region. Überprüfen Sie die Richtlinien für jedes Land, das Sie anvisieren, da sich die Richtlinien in den Landkreisen in der gleichen Region oder Region unterscheiden können. Diese Einheiten werden oft unbesehen an Ort und Stelle gekauft und können erhebliche Wiederherstellungskosten und Durchlaufzeiten für den Weiterverkauf darstellen.
4. Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen und erfahren Sie mehr über den lokalen FSBO-Markt. Hier finden Sie Gelegenheiten für Leerverkäufe, bei denen der Verkäufer oder Verkaufsagent Vorkehrungen für eine reduzierte Hypothek getroffen hat, um einen reduzierten Preis für einen schnellen Verkauf zu ermöglichen. Diese Einheiten können am kostengünstigsten zu reparieren und weiterzuverkaufen sein.

Erfolgreiche Investoren wissen, wann und wie sie sich auf dem Markt bewegen können. Vergessen Sie nicht, eine laufende Buy-Sell-Hold-Analyse für Mieteinheiten durchzuführen. Wenn Arbeits-, Material- und Finanzierungskosten hoch sind, ist es möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt, um weitere Immobilien zu kaufen. Wenn es mehr Mieter in Ihrem Markt gibt, dann ist jetzt möglicherweise keine profitable Zeit, um Anteile zum Verkauf anzubieten, selbst wenn die Zinsen niedrig sind. Wenn die Marktmiete und das Medianeinkommen in Ihrer Region hoch sind, kann dies nun die rentabelste Zeit sein, um Immobilien für die monatlichen Mieteinnahmen zu behalten, die sie generieren kann. Gönnen Sie Ihrem Immobilienportfolio genau wie Ihrem Altersvorsorge-Portfolio etwas mehr Farbe und Ausstattung. (Für versierte Immobilieninvestoren zeigen Zeiten niedrigerer Preise Investitionsmöglichkeiten. (Siehe auch: 7 Schritte zu einem Hot-Commercial-Immobilien-Deal .)

Finanzierung

Erforschen Sie die verschiedenen Finanzierungsalternativen für Lesen Sie Webseiten für Fannie Mae, Freddie Mac und HUD Mehrfamilienfinanzierung, arbeiten Sie mit einem lokalen Banker und einem gewerblichen Hypothekenmakler oder -berater zusammen, um Darlehensgeberprogramme zu identifizieren und private Investoren zu finden, besuchen Sie lokale Bauunternehmen, Umbau- und Immobilieninvestorverbände. ein Mitglied der Handelskammer und Partner von Wirtschaftsförderungsagenturen.Nutzen Sie diese Beziehungen, um öffentliche und private Finanzierungs- und Betriebspartnerschaften zu identifizieren.

Aktionsplan

1. Informieren Sie sich über bezahlbaren Wohnraum im ganzen Land und in Ihrer Region.
2. Beteiligen Sie sich: Machen Sie einen Markt für erschwinglichen Wohnraum, identifizieren Sie eine Nische in Ihrer Region und füllen Sie sie, schmieden Sie Partnerschaften mit gleichgesinnten Investoren und Finanzierungsquellen.
3. Seien Sie rentabel oder. Funktioniert sowohl als Portfolio Manager als auch als Business Manager. Wenden Sie konventionelle Investment-Weisheit und Geschäftsstrategieberatung an.

Jenseits von Landlording

Seien Sie nicht nur Vermieter. Seien Sie ein Vermieter, ein Investor und ein Geschäftsführer. Übernehmen Sie als Vermieter das menschliche Element.Denken Sie daran, dass Sie einen Markt schaffen können, indem Sie Familien und Ihrer Gemeinde helfen. Erstellen Sie als Investor ein Blue-Chip-Portfolio von Immobilien. Haben Sie die besten Eigenschaften, in den am meisten gewünschten Bereichen, zu den besten Preisen, die den meisten Gewinn machen.

Erstellen Sie als Business-Manager eine Marke, generieren Sie einen guten Willen und maximieren Sie den Marktwert Ihrer Marke nicht nur auf einzelne Einheiten. Denken Sie daran, dass Ihre Aktivitäten auch Arbeitsplätze und Beschäftigungsmöglichkeiten für Bauarbeiter und Immobilienverkäufer schaffen. Ihre Marketing- und Immobilienverwaltungsaktivitäten tragen dazu bei, Arbeitskräfte in den Gebieten anzuziehen, in denen sich Ihre Einheiten befinden. Sie können nicht nur persönliche Profite erzielen, sondern auch durch bezahlbare Wohninvestitionen wirtschaftliche Möglichkeiten für Menschen und Gemeinschaften schaffen. (Siehe auch: Einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren .)