Eine Kontingenzklausel definiert eine Bedingung oder Handlung, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag verbindlich wird. Eine Kontingenz wird Teil eines verbindlichen Kaufvertrags, wenn beide Parteien (dh der Verkäufer und der Käufer) den Bedingungen zustimmen und den Vertrag unterzeichnen. Dementsprechend ist es wichtig zu verstehen, worauf Sie sich einlassen, wenn in Ihrem Immobilienvertrag eine Kontingenzklausel enthalten ist. Hier stellen wir weit verbreitete Kontingenzklauseln in Kaufverträgen vor und wie sie sowohl Käufern als auch Verkäufern zugute kommen können.

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Immobilienverträge

Eine Immobilientransaktion beginnt in der Regel mit einem Angebot: Ein Käufer legt dem Verkäufer ein Kaufangebot vor, das den Vorschlag annehmen oder ablehnen kann. Häufig kontert der Verkäufer das Angebot und die Verhandlungen hin und her, bis beide Parteien eine Einigung erzielen. Wenn eine der Parteien den Bedingungen nicht zustimmt, wird das Angebot ungültig und Käufer und Verkäufer gehen ohne weitere Verpflichtung getrennte Wege. Wenn beide Parteien den Bedingungen des Angebots zustimmen, leistet der Käufer jedoch eine Kaution in Höhe von . - ein Betrag, der als Beweis des guten Glaubens gezahlt wird und normalerweise 1% des Verkaufspreises beträgt. Die Gelder werden während des Abschlussprozesses von einer Treuhandgesellschaft gehalten.

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Teilweise ist dem Angebot zum Kauf von Immobilien eine Kontingenzklausel beigefügt, die im Immobilienvertrag enthalten ist. Im Wesentlichen gibt eine Kontingenzklausel den Parteien das Recht, unter bestimmten Umständen, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer ausgehandelt werden müssen, vom Vertrag zurückzutreten. Eventualitäten können Details wie den Zeitrahmen (zB "Der Käufer hat 14 Tage, um die Immobilie zu inspizieren") und spezifische Bedingungen (zB "Der Käufer hat 21 Tage, um eine 30-jährige konventionelle Darlehen für 80% des Kaufpreises zu einem Zinssatz nicht höher als 4. 5% "). Jede Kontingenzklausel sollte klar angegeben werden, damit alle Parteien die Bedingungen verstehen.

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Wenn die Bedingungen der Kontingenzklausel nicht erfüllt werden, wird der Vertrag null und nichtig, und eine Partei (meistens der Käufer) kann sich ohne rechtliche Konsequenzen zurückziehen. Umgekehrt, wenn die Bedingungen

erfüllt sind, ist der Vertrag rechtlich durchsetzbar, und eine Partei wäre vertragswidrig, wenn sie sich entschließen würde, sich zurückzuziehen. Die Konsequenzen sind vielfältig, vom Verlust des Geldes bis zu Klagen. Wenn beispielsweise ein Käufer aussteigt und der Verkäufer keinen anderen Käufer findet, kann der Verkäufer eine spezifische Leistung verklagen, wodurch der Käufer gezwungen wird, das Haus zu kaufen. Arten von Kontingenzklauseln

Kontingenzklauseln können für fast alle Bedürfnisse oder Bedenken geschrieben werden. Hier sind die häufigsten Eventualitäten, die in den heutigen Wohnungskaufverträgen enthalten sind:

Beurteilte Kontingenz

Eine Beurteilungsmöglichkeit schützt den Käufer, um sicherzustellen, dass eine Immobilie mindestens mit einem bestimmten Betrag bewertet wird.Wenn die Immobilie nicht mindestens den angegebenen Betrag einschätzt, kann der Vertrag gekündigt werden und das ernsthafte Geld wird in vielen Fällen an den Käufer zurückerstattet. Ein Beurteilungs-Eventualfall kann Bedingungen enthalten, die es dem Käufer erlauben, den Kauf fortzusetzen, auch wenn die Bewertung unter dem angegebenen Betrag liegt, typischerweise innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen, nachdem der Käufer den Schätzwert erhalten hat. Der Verkäufer könnte die Möglichkeit haben, den Preis auf den Beurteilungsbetrag zu senken. Die Kontingenz legt ein

Freigabetermin fest, an oder vor dem der Käufer den Verkäufer über Probleme bei der Bewertung informieren muss; Andernfalls gilt die Kontingenz als erfüllt, und der Käufer kann nicht von der Transaktion zurücktreten. Finanzierungs-Eventualität

Eine Finanzierungs-Eventualität (auch "Hypotheken-Kontingenz" genannt) gibt dem Käufer Zeit, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu beantragen und zu erhalten. Dies stellt einen wichtigen Schutz für den Käufer dar, der sich aus dem Vertrag zurückziehen und sein ernsthaftes Geld zurückfordern kann, falls er nicht in der Lage ist, eine Finanzierung von einer Bank, einem Hypothekenmakler oder einer anderen Art von Privatkredit zu erhalten. Ein finanzieller Notfall wird eine bestimmte Anzahl von Tagen angeben, die der Käufer finanzieren muss. Der Käufer hat bis zu diesem Zeitpunkt den Vertrag zu kündigen (oder eine Verlängerung zu beantragen, die schriftlich vom Verkäufer zu vereinbaren ist); andernfalls verzichtet der Käufer automatisch auf die Eventualität und verpflichtet sich zum Kauf der Immobilie - auch wenn ein Kredit nicht gesichert ist.

House Sale Contingency

Obwohl es in den meisten Fällen einfacher ist, vor dem Kauf einer anderen Immobilie zu verkaufen, funktionieren Timing und Finanzierung nicht immer so. Ein Hausverkaufsfall gibt den Käufern eine bestimmte Menge an Zeit, um ihre bestehenden Häuser zu verkaufen und abzurechnen, um das neue zu finanzieren. Diese Art von Kontingenz schützt die Käufer, weil, wenn ein bestehendes Haus nicht mindestens für den geforderten Preis verkauft, der Käufer ohne rechtliche Konsequenzen aus dem Vertrag zurücktreten kann. Verkaufshindernisse können für den Verkäufer schwierig sein, der gezwungen werden kann, ein anderes Angebot zu unterbrechen, während er auf das Ergebnis der Kontingenz wartet. Der Verkäufer behält sich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten, wenn das Haus des Käufers nicht innerhalb der angegebenen Anzahl von Tagen verkauft wird.

Prüfungskontingenz

Eine Prüfungskontingenz (auch "Due-Diligence-Kontingenz" genannt) gibt dem Käufer das Recht, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums, z. B. 5-7 Tage, inspizieren zu lassen. Es schützt den Käufer, der den Vertrag kündigen oder Reparaturen auf der Grundlage der Feststellungen eines professionellen Haushaltsinspektors aushandeln kann. Ein Inspektor untersucht das Innere und das Äußere der Immobilie, einschließlich des Zustands von Elektro-, Ausbau-, Sanitär-, Struktur- und Lüftungselementen. Der Inspektor übermittelt dem Käufer einen Bericht, in dem alle während der Inspektion festgestellten Probleme aufgeführt werden. Abhängig von den genauen Bedingungen des Inspektionskontingents kann der Käufer:

den Bericht genehmigen und der Abschluss rückt vor

• Den Bericht stornieren und das Geschäft abbrechen (und ernsthaftes Geld zurückgeben)
• Anfragezeit für weitere Inspektionen, wenn etwas einen zweiten Blick braucht
• Reparaturen oder Konzessionen verlangen (wenn der Verkäufer zustimmt, geht das Geschäft weiter; wenn der Verkäufer sich weigert, kann der Käufer das Geschäft verlassen und sein ernsthaftes Geld zurückgeben) A
• Kosten für Reparaturkontingenz

sind manchmal zusätzlich zu den Inspektionsmöglichkeiten enthalten.Dies gibt einen maximalen Betrag in Dollar für notwendige Reparaturen an. Wenn die Inspektion anzeigt, dass Reparaturen mehr als diesen Dollarbetrag kosten, kann der Käufer den Vertrag kündigen. In vielen Fällen basieren die Reparaturkosten auf einem bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises, z. B. 1-2%. Kick-Out-Klausel Die Kick-Out-Klausel ist eine Zufälligkeit, die von Verkäufern hinzugefügt wird, um ein Maß an Schutz gegen eine Hausverkaufskonstellation zu bieten. Während der Verkäufer einem Hausverkauf zustimmt, kann er eine Kündigungsklausel hinzufügen, die besagt, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin vermarkten kann. Wenn ein anderer qualifizierter Käufer aufsteigt, gibt der Verkäufer dem aktuellen Käufer eine bestimmte Zeitspanne (wie etwa 72 Stunden), um den Kontingent des Hausverkaufs zu entfernen und den Vertrag am Leben zu erhalten; Andernfalls kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und an den neuen Käufer verkaufen.

The Bottom Line

Ein Immobilienvertrag ist eine rechtlich durchsetzbare Vereinbarung, die die Rollen und Verpflichtungen jeder Partei in einer Immobilientransaktion definiert, und Eventualverbindlichkeiten sind den Verträgen beigefügt und Bestandteil davon. Es ist wichtig, dass Sie Ihren Vertrag lesen und verstehen, wobei Sie auf alle angegebenen Termine und Fristen achten. Da Zeit von entscheidender Bedeutung ist, kann ein Tag (und ein verpasster Termin) einen negativen und kostspieligen Effekt auf Ihre Immobilientransaktion haben.

In bestimmten Staaten ist es Immobilienfachleuten gestattet, Verträge und Änderungen, einschließlich Kontingenzklauseln, vorzubereiten. In anderen Staaten müssen diese Dokumente jedoch von zugelassenen Anwälten erstellt werden. Es ist wichtig, die Gesetze und Vorschriften Ihres Staates zu befolgen. Im Allgemeinen, wenn Sie mit einem qualifizierten Immobilienprofi arbeiten, wird er oder sie in der Lage sein, Sie durch den Prozess zu führen und sicherzustellen, dass Dokumente korrekt vorbereitet sind (von einem Anwalt, falls erforderlich). Wenn Sie nicht mit einem Makler oder Makler zusammenarbeiten, wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie Fragen zu Immobilienverträgen und Kontingenzklauseln haben.