Wenn Sie darüber nachdenken, eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen, müssen Sie wissen, ob und wie sie sich auf Ihre Einkommensteuersituation auswirken wird. In diesem Artikel werden wir erläutern, ob die Erträge aus der umgekehrten Hypothek steuerpflichtig sind, ob die Zinsen für eine umgekehrte Hypothek steuerlich absetzbar sind und mehr. (Erfahren Sie die Grundlagen zu diesem Finanzprodukt in Die umgekehrte Hypothek: Ein Ruhestand-Tool und Schritte zum Zurückziehen mit einer umgekehrten Hypothek .)

Sind Hypothekenzahlungen steuerpflichtig?

Das Geld, das Sie erhalten, wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, ist nicht steuerpflichtig - das ist das offizielle Wort des Internal Revenue Service, das den Erlös als Kreditvorschuss und nicht als Einkommen klassifiziert. Eine umgekehrte Hypothek ist in der Tat ein Darlehen, obwohl viele Leute dies nicht erkennen. Wenn Sie jemals einen Kredit bekommen haben, um ein Auto zu kaufen, wissen Sie, dass Sie keine Steuern bezahlt haben, als das Autohaus Ihnen dieses Geld angeboten hat. Sie haben es in monatlichen Raten über fünf Jahre zurückgezahlt, wahrscheinlich unter Verwendung des Einkommens, das Sie aus Ihrem Job verdienten, für den Sie bereits Einkommensteuer bezahlt hatten.

Hier ist eine weitere Möglichkeit zu sehen, warum es nicht sinnvoll ist, die Erträge aus der umgekehrten Hypothek zu besteuern. Mit einer umgekehrten Hypothek gibt der Verleiher im Wesentlichen Ihre Hauptbilligkeit an Sie zurück. Wie haben Sie dieses Eigenkapital angesammelt? Indem Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen leisten. Und wie bei dem Auto-Kredit-Beispiel haben Sie diese monatlichen Hypothekenzahlungen aus Ihrem Einkommen gemacht - Einkommen, für das Sie bereits Steuern bezahlt hatten.

Eine umgekehrte Hypothek gibt Ihnen im Wesentlichen Geld, das Sie bereits besitzen, indem Sie Eigenkapital in Bargeld umwandeln. Sie schicken dem IRS keinen Scheck, wenn Sie eine Abhebung von Ihrem Sparkonto vornehmen, und Sie schulden dem IRS auch nichts, wenn Sie das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus angesammelt haben, durch eine umgekehrte Hypothek (oder durch ein Haus) freischalten. Eigenkapital Darlehen, was Sie als Alternative zu einer umgekehrten Hypothek betrachten könnten).

Die umgekehrte Hypothek Zinsabzug

Da der Kreditgeber Ihnen Geld für ein Haus gibt, das Sie noch besitzen, erhalten Sie im Grunde ein Darlehen, und wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, müssen Sie in der Regel Zinsen zahlen. Leider haben umgekehrte Hypotheken keine Aktionen wie Autohäuser oder Möbelgeschäfte, wo Sie 0% Finanzierung erhalten können.

Der Zinssatz für eine umgekehrte Hypothek ist entweder fest, wenn Sie den Erlös als Pauschalbetrag erhalten, oder variabel, wenn Sie den Erlös als Strom monatlicher Zahlungen oder über eine Kreditlinie erhalten. So oder so, die Zinsen sind nicht fällig, bis der Kredit fällig ist, was auf eine von mehreren Arten passieren kann:

- Sie sterben, und Sie sind der einzige Kreditnehmer auf dem Darlehen.

- Sowohl Sie als auch Ihr Co-Kreditnehmer (in der Regel Ihr Ehepartner) sterben.

- Sie (und Ihr Co-Kreditnehmer) ziehen dauerhaft aus.Wenn das Haus in den letzten 12 Monaten nicht Ihr Hauptwohnsitz gewesen ist, gelten Sie als dauerhaft ausgewandert, auch wenn Sie das Haus noch besitzen.

- Sie verkaufen das Haus.

- Sie zahlen keine Grundsteuern oder Eigenheimversicherungen mehr.

- Sie können Ihr Haus nicht in einem guten Zustand halten.

(Siehe Reverse Mortgage Pitfalls und Die Gefahren einer Reverse Mortgage .)

Wie werden die Zinsen bezahlt, wenn der Kredit fällig ist? Es wird auf die gleiche Weise bezahlt, wie der Auftraggeber bezahlt wird: durch den Verkauf des Hauses, durch die Refinanzierung des Hauses oder durch persönliche Vermögenswerte. Dies sind die drei Möglichkeiten, wie eine umgekehrte Hypothek vollständig zurückgezahlt werden kann. Nach der Auszahlung können entweder Sie (falls Sie noch leben) oder Ihre Erben (falls Sie verstorben sind) einen Steuerabzug für die Zinsen für die umgekehrte Hypothek vornehmen.

Mit einer Forward-Hypothek, die Sie haben, wenn Sie Ihr Haus bezahlen, machen Sie monatliche Zahlungen von Kapital und Zinsen, und Sie können die Zinsen auf Ihre Steuererklärung jedes Jahr abziehen. Bei einer umgekehrten Hypothek zahlen Sie eigentlich keine Zinsen, bis der Kredit fällig ist, so dass ein Hypothekenzinsenabzug nur in diesem Steuerjahr existiert. Es gibt jedoch eine Ausnahme: In seltenen Fällen werden die Kreditnehmer ihre Reverse-Hypothekendarlehen, während sie noch im Haus leben, und in diesem Fall können Sie die Zinsen in dem Jahr abziehen, in dem Sie es zahlen.

Wie Sie vielleicht wissen, ist Hypothekenzinsen nur steuerlich absetzbar, wenn Sie Ihre Abzüge, und es macht nur Sinn, Ihre Abzüge aufzuführen, wenn sie den Standardabzug übersteigen.Weil alle aufgelaufenen Zinsen einer umgekehrten Hypothek im selben Jahr bezahlt werden, gibt es eine gute Chance, dass sie den Standardabzug übersteigt. (Erfahren Sie mehr in > Berechnen der Hypothekenzins-Steuerabzug und Steuerabzüge auf Hypothekenzins .) Der IRS kann Ihren Abzug jedoch begrenzen, da es einen anderen Hauptunterschied zwischen Hypothekenzinsen auf einer Vorwärts-Hypothek vs eine umgekehrte Hypothek. Die IRS sieht Forward-Hypotheken-Zinsen als "Anschaffungsschulden" an, während sie Reverse-Hypotheken-Zinsen als "Equity-Schulden" betrachten können. "Es hängt davon ab, wie Sie den Kredit-Erlös verwenden, und das ist, wo die Dinge knifflig werden und der Rat eines Steuerberaters kann wirklich helfen. Geld, das für Renovierungen oder Reparaturen verwendet wird, kann als Anschaffungsschuld klassifiziert werden, und Sie können Zinsen in Höhe von bis zu 1 Million USD an Akquisitionsschulden abziehen. Sie können nur Zinsen in Höhe von 100 000 US-Dollar an Eigenkapitalschulden abziehen, die für Zwecke verwendet werden, die nicht zu Wohnsitzzwecken dienen, wie zum Beispiel die Bezahlung Ihrer Arztrechnungen.

Abzug von Grunderwerbsteuer

Darüber hinaus verlangen die Bedingungen einer umgekehrten Hypothek, dass Sie weiterhin die Grundsteuern zahlen, solange Sie in Ihrem Haus leben. Grundsteuern (die der IRS "Grundsteuer" nennt) sind im Jahr der Zahlung abzugsfähig. Dieser Steuerabzug wird Ihnen jedoch nur dann zugute kommen, wenn Sie Artikel ausfüllen, und ohne hohe Hypothekarzinsen - oder Arzt - und Zahnarztrechnungen, die einen bestimmten Prozentsatz Ihres angepassten Bruttoeinkommens überschreiten (entweder 7.5% oder 10%, abhängig von Ihrem Alter und dem Steuerjahr) - Sie werden wahrscheinlich besser den Standardabzug nehmen. Das bedeutet, dass Sie nicht vom Grundsteuerabzug profitieren werden.

The Bottom Line

Die Erlöse, die Sie von einer umgekehrten Hypothek erhalten - unabhängig davon, ob Sie sie als Pauschalbetrag, in monatlichen Raten oder über eine Kreditlinie erhalten - sind nicht steuerpflichtig. Sie gelten als Kreditvorschuss, nicht als Einkommen. Die Zinsen, die Sie für eine umgekehrte Hypothek zahlen, können in dem Jahr, in dem Sie oder Ihre Erben sie zahlen, steuerlich absetzbar sein, abhängig von den Einzelheiten Ihrer Situation.