Luxusimmobilienpreise sind heiß und steigen weiter an. Der oberste Luxusimmobilienverkauf in New York belief sich laut dem jüngsten Bericht von Christie's International Real Estate auf satte $ 91, 541, 000 Millionen.

"Viele vermögende Privatpersonen kaufen Häuser als schweres Anlagegut", sagt Jay Belson, CEO von Jay Belson Luxury Real Estate, einer Luxus-Immobilien-Investmentgesellschaft mit Sitz in Beverly Hills, Kalifornien. Da der Wohlstand der reichsten Menschen weltweit wächst, ist der potenzielle Markt für Luxusimmobilien größer denn je. Wenn Sie in die Action einsteigen wollen und sich den steilen Preis leisten können, haben Sie hier mehrere Möglichkeiten.

Definition von "Luxusimmobilien"

Es ist wichtig zu verstehen, welche Merkmale eine Luxusimmobilie charakterisieren, bevor Sie investieren, da ein hoher Preis allein eine Immobilie nicht in diese Kategorie bringt. "Es muss einzigartig und exklusiv sein, auf eine gute Art und Weise. Menschen, die reich sind, zahlen eine Prämie für etwas, das als überragend empfunden wird ", sagt Randy Char, Senior Vice President of Operations am One Queensridge Place, einem Luxushochhaus, nur wenige Minuten vom Las Vegas Strip entfernt.

High-End-Einkäufer wollen Zugang zu Luxusaktivitäten wie High-End-Shopping, Gastronomie und Kunst sowie die Nähe zu anderen Luxus-Häusern. Eine Trophäenadresse, wie die Park Avenue in New York City, bringt Mehrwert. Eine geschichtsträchtige Geschichte zu haben schadet auch nicht. Viele Luxuseinkäufer suchen die natürliche Schönheit einer Uferlage oder zumindest Aussicht auf einen Fluss, ein Meer oder einen See. Andere wollen Aussicht auf die Landschaft oder die Berge.

High-End-Käufer wollen viele der gleichen Features, die alle Käufer wollen, aber in einem größeren Maßstab. Sie wollen Privatsphäre und Sicherheit, manchmal bis zur Abgeschiedenheit. Sie wollen Schönheit von innen und außen und können sich maßgeschneiderte Architektur, individuelles Design, überbordende Liebe zum Detail und opulente Oberflächen leisten. Sie wollen auch Annehmlichkeiten auf Annehmlichkeiten: eine Küche des Küchenchefs, Luxus-Pool, weitläufige Master-Suite und Outdoor-Lebensraum, ganz zu schweigen Hausautomation, Bewegungsmelder, Autoaufzüge und temperaturgesteuerte Weinkeller. Sie wollen auch Platz. In Malibu, Kalifornien, zum Beispiel, hat das durchschnittliche Luxushaus mehr als 4 000 Quadratfuß (und ein $ 6 Million-plus Preisumbau).

Bei der Wahl eines Luxus-Hauses ist es äußerst wichtig, über die Aspekte der Immobilie nachzudenken, die nicht geändert werden können, sagt Mark Fitzpatrick, CEO von RUHM Destination Marketing, einem Destinationsmarketing-Service für Luxusimmobilien weltweit. "Man kann den Weg der Sonne, die Lage des Ozeans oder die Tatsache, dass es für große Flugzeuge einen Flugweg über den Kopf gibt, nicht ändern. Hässliche Tapeten im Badezimmer sind weit weniger wichtig als das Wetter ", sagt er.

Wie viel brauchen Sie?

In Märkten, in denen die Preise im Allgemeinen niedriger sind, könnten Sie nur eine halbe Million benötigen, um ein Stück Luxusimmobilie zu besitzen. Aber Sie benötigen mindestens 1 Million Dollar, um in den meisten größeren Städten ein Luxusobjekt zu kaufen, und der Einstiegspreis steigt dort, wo die Lebenshaltungskosten hoch sind. Es sind 3 Millionen Dollar in San Francisco, 5 Millionen in Los Angeles und New York und 7 Millionen in London, sagt Christie .

Luxuskäufer zahlen oft Bargeld, aber eine Jumbo-Hypothek ist eine weitere Option. Wenn Sie den Kauf finanzieren, benötigen Sie eine hohe Anzahlung, einen ausgezeichneten Kredit, einen Einkommens- und Vermögensnachweis sowie große Barreserven.

Wie man es macht: Ihre Optionen für eine Investition in Luxusimmobilien

Wenn Sie in Luxusimmobilien investieren möchten, gibt es mehrere Wege, die Sie einschlagen können.

Flip a Mansion

Die Umgestaltung bestehender Luxusimmobilien und deren Weiterverkauf ist eine ausgezeichnete Investition, sagt Belson von Jay Belson Luxury Real Estate. "Es ist schneller als der Aufbau von Grund auf, sondern ist auf Eigenschaften beschränkt, die genau die richtige Kombination von Architektur, Zustand und Layout haben", sagt er und fügt hinzu, dass Fixierer besser sind. Der Nachteil ist, dass "weil die meisten dieser Häuser bei Kauf gelebt werden können, Sie mit lokalen Käufer-Benutzer konkurrieren werden, die Sie überbieten können", sagt er. Der Wettbewerb unter Investoren und Flippern ist jedoch auf dem Luxusmarkt viel geringer, da es weniger Menschen gibt, die es sich leisten können, High-End-Projekte zu finanzieren und zu verstehen, wie sie diese auf hohem Niveau durchführen können, sagt Belson.

Invest Internationally

Eine Investition in Luxusimmobilien im Ausland kann Vorteile haben, die Sie im Inland nicht finden. Auf den Turks- und Caicosinseln, einem kleinen britischen Überseegebiet östlich von Kuba und nördlich von Haiti und der Dominikanischen Republik, gibt es keine jährlichen Grundsteuern und keine Kapitalgewinnsteuern auf das übertragene Eigentum. Eigentum ist durch ein Grundbuchamt geschützt, und der US-Dollar ist die offizielle Währung, daher sind Wechselkurse kein Faktor für den Abschluss des Kaufs oder den zukünftigen Wert Ihrer Immobilie.

Diese Inseln sind ein guter Ort, um zu investieren, da die Grundstückspreise in den letzten zehn Jahren stetig zugenommen haben und dies dank des schnell wachsenden Tourismus und der Entwicklung auch weiterhin der Fall sein wird, sagt Blair MacPherson, Mitinhaber und Vermittler von RE / MAX Immobiliengruppen Turks und Caicos. Und Sie können zusätzliches Einkommen von Ihrer Investition verdienen, indem Sie es vermieten, während Sie weg sind und eine Managementfirma die Details behandeln lassen, sagt er.

Investieren im Ausland kann auch einzigartige Probleme haben. "Wir müssen uns daran erinnern, dass der Rest der Welt nicht so funktioniert, wie wir es in den USA tun", sagt Fitzpatrick von RUHM. "Sie wollen keine Immobilie in einem anderen Land kaufen, nur um herauszufinden, dass die Regierung sie auf der Straße zurücknehmen kann. "Verwenden Sie einen internationalen Immobilienanwalt und andere Fachleute, um bei Ihrer Due Diligence zu helfen", sagt er.

Kaufen Sie eine Luxus-Eigentumswohnung

Egal, ob Sie eine Luxus-Eigentumswohnung für sich selbst oder zum Vermieten kaufen, "Geld für ein Haus in einem großen Luxusgebäude mit Annehmlichkeiten und Transportmöglichkeiten in der Nähe ist der Weg zu gehen" sagt Lydia Sussek von Corcoran, einer Full-Service-Immobilienfirma in Manhattan."In einem luxuriösen Gebäude mit schlechten Transportmöglichkeiten zu kaufen ist eine schlechte Investition", sagt sie.

Die Dienstleistungen und Funktionen, die das Gebäude bietet, können Ihre Investition ebenfalls beeinflussen. "Haben Sie keinen Vollzeit Portier? Gut, aber was bietet Ihr Zuhause noch? Aussichten, hohe Decken, Terrassen, all diese Merkmale helfen, Ihr Zuhause von anderen Keksappartements zu unterscheiden und können zu einer höheren Verkaufsrate führen, wenn es Zeit ist, auszuziehen ", sagt Sussek.

Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf von Luxusimmobilien einen Lebensstil kaufen. Private Dachterrassen, Schwimmbäder, Gemeinschaftsräume mit Fitnesscentern und Zimmermädchen- oder Hoteldienstleistungen kennzeichnen Luxusimmobilien, sagt sie. "Selbst wenn es andere neue Eigentumswohnungen gibt, die um das Haus gebaut werden, das Sie kaufen, behalten diese Typen von Eigenschaften Wert", sagt Sussek.

Jumbo-Hypotheken für Luxusimmobilien

Während sich die meisten Luxusimmobilienkäufer dafür entscheiden, Immobilien mit Bargeld zu kaufen, nutzen einige Jumbo-Kredite Luxusimmobilien. Jumbo-Kredite (auch Jumbo-Hypotheken genannt) sind Kredite für Beträge, die über dem von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Höchstbetrag liegen. Typischerweise ist dieser Betrag zu hoch, wenn $ 424, 100; jedoch in einigen Grafschaften - häufig jene zu teureren Immobilien zu Hause, die Menge ist größer. Derzeit beträgt der Zinssatz für eine 30-jährige feste Jumbo-Rate 4,25% mit einem effektiven Jahreszins von 4,27% nach US-Bank. com. Das ist vergleichbar mit dem Durchschnittssatz einer Standard-30-Jahre-Festhypothek. Ab Januar 2017 beträgt der Zinssatz für eine durchschnittliche 30-jährige festverzinsliche Hypothek 4,25% bei einem effektiven Jahreszins von 4,2%.

Wählen Sie ein High-End-Ferienhausobjekt

"Eine Luxusferienwohnung kann eine Fülle von Vorteilen bieten, einschließlich Vermögensschätzung, Steuerabzug, Geschäftskontakte und vor allem persönlichen Genuss", sagt Fitzpatrick von RUHM. Die Wahl eines Standortes mit einem typisch starken Markt ist der Schlüssel, wie zum Beispiel ein Skiort, Hawaii oder eine tropische Insel. "Sie sind ideal für saisonales Einkommen und machen sich an guten Finanzmärkten gut. Allerdings könnten sie während einer Rezession mehr leiden als die Häuser in der Nähe von Großstädten ", sagt er.

In der Tat erlebte der Luxuswohnungsmarkt den stärksten Aufschwung durch den Immobiliencrash in den Großstädten, aber die Erholungsgebiete beginnen, diesem Beispiel zu folgen, heißt es in einem aktuellen Bericht von Christie's International Real Estate.

Zusätzlich zur Wahl der richtigen Stadt sollten Investoren erwägen, eine Immobilie zu kaufen, die für Familienurlaub attraktiv ist, sagt Fitzpatrick. "Es wird Ihre Auslastung und Ihren ROI erhöhen", sagt er.

Bruce Tobias, ein 20-maliger Top-Immobilienmakler mit RE / MAX Sedona in Arizona, fügt hinzu, dass hochkarätige Urlaubsziele für Touristen eine gute Wahl sind und Investoren nach Immobilien mit dem Potenzial für langfristige Gewinne suchen sollten. ..

Schließe einen Custom Build ab

Der Bau eines neuen Hauses von Grund auf bietet die höchsten Gewinnspannen, hat aber einen längeren Zeitrahmen, sagt Belson, aber ein Zuhause, in dem alles neu ist und die am meisten gewünschten Styles und Annehmlichkeiten hat. in Top-Dollar zu bekommen.Er sagt, seine Firma baut derzeit ein 25.000 Quadratmeter großes Haus in Bel Air, Kalifornien. "Wir kauften das Grundstück für 8 Dollar. 7 Millionen. Das Baubudget beträgt 18 Millionen US-Dollar. Der prognostizierte Verkaufspreis beträgt 50 Millionen US-Dollar. Es ist schwer, das als Investition zu toppen ", sagt er.

Wenn Sie das Haus nicht selbst bauen, achten Sie darauf, wie Sie es anpassen. Sie sollten ein Layout, Annehmlichkeiten und Oberflächen auswählen, die ein breites Segment des Luxusmarktes ansprechen werden, um Ihre Verkaufschancen und den Höchstpreis zu maximieren. Stellen Sie sicher, dass das Haus funktional und einladend ist und über die Sicherheits- und Datenschutzfunktionen verfügt, die anspruchsvolle Käufer wünschen. Aber es gibt eine feine Linie zwischen der Schaffung dieser breiten Anziehungskraft und der Schaffung der Einzigartigkeit, die Luxuxkäufer sehnen.

"Wenn etwas nicht standardisiert ist, und es ist wünschenswert, und es gibt Nachfrage, das ist, wenn Sie sehen, dass die Preise wirklich springen", sagt Char Charts von One Queensridge Place. "Wenn man sich eine Flasche '82 Lafitte Rothschild anschaut, wächst die Preissteigerung exponentiell über einen Jahrgang, der wegen Angebot und Nachfrage weniger überlegen ist. Es ist das Gleiche mit Luxusimmobilien. Je exklusiver und schwieriger sie zu finden sind, desto wertvoller ist die Investition in das Haus. "

The Bottom Line

Die Investition in Luxusimmobilien kann aufgrund ihres greifbaren Aspekts aufregender sein als die Investition in Wertpapiere, und es gibt viele Möglichkeiten, dies zu tun, vom Bau eines maßgeschneiderten Hauses bis zum Kauf eines Hauses. Ferienimmobilie. Sie können Ihr Luxushaus als Bewohner, als Reisender oder als Vermieter genießen oder Luxuswohnungen für andere bauen. Stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass Sie die Merkmale verstehen, die in dieser Anlageklasse bleibenden Wert schaffen, um die beste Rendite für Ihre Anlage zu erzielen.