Während Käufer in der Regel von kürzlich erbauten Häusern angezogen werden, gibt es eine Gruppe von Hauskäufern, die ihre Aufmerksamkeit auf Amerikas ältere Häuser richten. Ältere Häuser ziehen die Aufmerksamkeit von Geschichtsinteressierten und Menschen auf sich, die die einzigartige Architektur von "Vorkriegs" -Bauten bewundern und älteren Häusern einen wichtigen eigenen Markt geben. "Alte Häuser" beziehen sich auf Häuser, die von 1900-1960 gebaut wurden. Da diese Häuser keine modernen Annehmlichkeiten haben, haben sie alte Heizung und elektrische Systeme und können Probleme wie Bleifarbe und Termiten haben. Es ist also wichtig, dass Sie Vorsichtsmaßnahmen treffen, wenn Sie ein älteres Haus kaufen.

Es geht um die Beurteilung

Beim Kauf eines alten Hauses ist eine offizielle Schätzung notwendig, um die Bank offiziell darüber zu informieren, wie viel Geld für das Darlehen benötigt wird. Schätzungen für ältere Häuser können manchmal überraschender sein als Schätzungen für neuere Konstruktionen.

Es ist wichtig anzumerken, dass die Verschärfung der Hypothekenstandards es schwierig gemacht hat, Nachsicht zu finden, wenn es darum geht, zusätzliches Geld zu bekommen, wenn es Unstimmigkeiten zwischen dem Schätzwert eines Hauses und seinem Verkaufspreis gibt. Zum Beispiel, nehmen wir an, Sie und der Verkäufer kommen zu einer Einigung über den Preis eines alten Hauses bei $ 200, 000. Wenn der Schätzwert bei $ 180, 000 kommt, dann wird die Bank das Darlehen für $ 180, 000 genehmigen, nicht die vereinbarter Preis, weil der Kreditgeber den Vermögenswert als Wert der Bewertung ansieht. In einem solchen Fall liegt der Unterschied dann in der Verantwortung des Käufers.

Beurteilungen sind teilweise auch eine Funktion des Marktes insgesamt, da der Wert eines Eigenheimes zunächst durch seinen strukturellen Wert bestimmt wird (wie gut es gebaut ist, wie neu seine Geräte sind, wie viele Schlafzimmer usw. .). Beurteilungen beurteilen auch Wohnimmobilien nach ihrem relativen Wert auf dem Markt, auf dem sie existieren.

Die Nähe des Hauses zu Schulen, Parks und Autobahnen sind alles Dinge, die man beim Kauf eines Hauses in Betracht ziehen sollte, und können den Wert einer alten Hausbewertung, die sonst aufgrund von strukturellen Problemen eine geringe Bewertung haben könnte, erheblich beeinflussen.

Andere Dinge, die man bedenken sollte

Ein älteres Haus wird mit einigen Problemen verbunden sein, die es in modernen Häusern nicht gibt. Ein wichtiges potenzielles Problem, auf das man achten sollte, ist das Vorhandensein von Blei. Wenn Ihr Haus vor 1978 gebaut wurde, könnte Ihr Haus Blei in ihm haben. Schon vor den 70er Jahren begannen die Menschen zu erkennen, dass bleihaltige Farben zu langfristigen gesundheitlichen Problemen führten, aber es besteht immer noch die Möglichkeit, dass das ältere Zuhause, das man sich anschaut, mit bleihaltiger Farbe gestrichen wurde. Dies ist etwas zu fragen und zu adressieren, bevor Sie mit dem Home-Buying-Prozess voran gehen.

Termiten und andere holzfressende Insekten müssen ebenfalls untersucht werden, bevor sie ein Angebot für ein altes Haus in Erwägung ziehen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle holzfressenden Insekten, nicht nur Termiten, untersuchen und nach ihnen fragen, wenn Sie nach einem alten Zuhause suchen.

Ältere Fenster sind auch beim Kauf eines älteren Hauses zu berücksichtigen. In der Regel verfügen ältere Häuser über Fenster mit einem einzigen Fenster, die nicht so energieeffizient sind wie moderne Doppelscheibenmodelle. Vor allem wenn ein älteres Haus viele Fenster hat, sind die Kosten für die Aufrüstung beträchtlich und sollten bei der Betrachtung der Gesamtkosten eines alten Hauses berücksichtigt werden.

Grundlegende und strukturelle Probleme sind ebenfalls entscheidend, wenn man den Wert eines Hauses betrachtet. In den letzten 100 Jahren haben sich die Vorschriften für Wohnhäuser offensichtlich stark verändert - lassen Sie sich von einem Inspektor die strukturelle Integrität einer Immobilie abschätzen, bevor Sie ein Angebot in Erwägung ziehen.

Berechnung der Investitionswürdigkeit

Die Berechnung des Immobilienwerts eines Eigenheims muss aus einer kommerziellen vs. persönlichen Perspektive betrachtet werden. Das Capital Asset Pricing Model ist hier ein gutes Werkzeug, um die Risiko- und Opportunitätskosten zu berücksichtigen, die für eine Immobilieninvestition gelten. Angenommen, Sie verwenden dieses Modell, um den potenziellen ROI eines alten Hauses zu ermitteln, das Sie kaufen möchten. Dieses spezifische Modell untersucht den potenziellen ROI aus Mieteinnahmen und vergleicht ihn mit anderen Investitionen, die wenig bis gar kein Risiko aufweisen (wie Treasury Bonds). Der erwartete ROI aus Mieteinnahmen sollte die relativ garantierte Rendite aus Staatsanleihen oder "sicheren Anlagen" übertreffen. "Wenn nicht, ist das Risiko der Mietinvestition nicht sinnvoll. Dies gilt für alle potenziellen Mietinvestitionen, aber für ältere Häuser kann das Problem hinsichtlich der Bewertung noch komplizierter werden. Wir sehen hier, wie viel wichtiger die Bewertung ist, da die Anmietung älterer Gebäude wahrscheinlich höhere Instandhaltungskosten und höhere Mietkosten bedeutet und somit den Gesamt-ROI aus Mieteinnahmen beeinflusst. Weniger der Mieteinnahmen können in den Gesamt-ROI einbezogen werden, wenn die Wartung eines älteren Hauses einen Bezug auf die potenziellen Gewinne erfordert. Das CAPM-Modell schlägt vor, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor diese Art von Investition getätigt wird oder wenn eine Mietpreisstruktur festgelegt wird. Die Bewertung eines alten Hauses innerhalb dieser Struktur wird somit die Gesamtberechnung leiten, da dieser Wert den Kreditbetrag, die möglichen Renovierungen, die langfristige Wartung und dann den Betrag bestimmt, der in den Mieteinnahmen zurückgeführt werden muss.

The Bottom Line

Amerikas alte Häuser sind schöne und historische Bauwerke, kommen aber mit einer Reihe von Hürden für den modernen Käufer. Eine umfassende Bewertung und eine gründliche Inspektion des Eigenheims helfen bei der Entscheidung, ob sich die Investition lohnt oder nicht. Wenn Sie an den Kauf von alten Häusern als Mietobjekt denken, wird der richtige ROI im Vergleich zu den Ausgaben und dem geschätzten Wert die Entscheidung relativieren.