Die umgekehrte Hypothek wird von der Regierung sorgfältiger reguliert als andere Kredite - und das aus gutem Grund: Sie hat ihre eigenen Gefahren und Fallstricke. Wenn Sie ein älterer Hausbesitzer sind, der Schwierigkeiten hat, über die Runden zu kommen, ist es vielleicht trotzdem Ihre beste Alternative, solange Sie die Regeln kennen.

Regel Nr. 1: Die umgekehrte Hypothek wurde von der Federal Housing Administration (FHA) in Home Equity Conversion Mortgage (HECM) umbenannt. Dies ist nicht nur das übliche, unangenehme Bundesgesetz. Die HECM ist die einzige legitime Reverse-Hypothek, weil sie mit Regeln zum Schutz des Verbrauchers einhergeht.

Und, eine stumpfe Definition: Eine umgekehrte Hypothek ist eine Hypothek, die nicht zurückgezahlt wird, bis Sie und Ihr Ehepartner für immer Ihr Zuhause verlassen oder sterben. Die meisten offiziellen Informationsquellen über umgekehrte Hypotheken vermeiden das Wort "d" vorsichtig, aber darum geht es doch. Das gesamte Geld, das Sie aus Ihrer Kreditlinie ausgeben, sowie alle Zinsen und Gebühren, die von der Bank in Rechnung gestellt werden, sind von Ihnen zu zahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, oder von Ihren Erben, nachdem sie es erbt haben. Der Punkt des Erhaltens einer umgekehrten Hypothek ist es, es erschwinglich für Sie zu machen, in Ihrem Haus für den Rest Ihres Lebens zu leben.

Regeln für Sie

Um sich für eine von der Regierung genehmigte Rückhypothek zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein. Sie müssen Ihr Haus direkt besitzen oder zumindest die Hypothek im Wesentlichen bezahlt haben. Und wie bei jedem Hypothekenantrag müssen Sie beweisen, dass Sie sich leisten können, in diesem Haus zu leben, wenn die Hypothek genehmigt ist.

Diese letzte Regel zwingt Sie dazu, eine nützliche Budgetierungsübung durchzuführen. Sie müssen herausfinden, ob eine umgekehrte Hypothek Ihr monatliches Einkommen frei machen oder Ihr monatliches Einkommen auf ein Niveau erhöhen würde, das es Ihnen erlaubt, in Ihrem Haus zu bleiben.

Denken Sie daran, dass eine umgekehrte Hypothek in einer Pauschalgebühr eingehen kann, oder sie kann in monatlichen Zahlungen gezogen werden, die zu Ihrem regulären Einkommen beitragen, für den Rest Ihres Lebens oder für einen bestimmten Zeitraum. .. Oder Sie können eine Kombination aus beidem wählen. Der Zweck einer Pauschalentnahme sollte darin bestehen, andere Schulden zu begleichen. Es gibt keine Regel, die dich daran hindert, alles auf einen Ferrari zu blasen, aber das wäre ein sehr dummer Schachzug.

Sie können die Regeln auf der Regierungsseite vollständig lesen. Wenn Sie mit der Anwendung fertig sind, werden Sie alle Regeln bei einem persönlichen Gespräch mit einem von HUD zugelassenen Berater hören. Diese Beratungssitzung ist eine weitere Voraussetzung für den Erhalt einer umgekehrten Hypothek. Wenn Sie Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek in Betracht ziehen möchten, hat der National Council on Aging eine nützliche Broschüre über die Vor- und Nachteile verschiedener Optionen.

Regeln für Kreditgeber

Wie jede Hypothek enthält eine umgekehrte Hypothek Vorauszahlungen und laufende Wartungskosten.Es enthält auch eine Bundes-Hypothek Versicherungsprämie.
Bei einer umgekehrten Hypothek werden alle diese Kosten zusammen mit den aufgelaufenen Zinsen in die Darlehensvereinbarung gefaltet, so dass sie nur gesammelt werden, wenn das Darlehen ausgezahlt wird. Die Bundesregeln begrenzen den Betrag, den ein Kreditgeber für jede dieser Gebühren berechnen kann.

Auf die Gefahr hin, das "d" -Wort wieder hervorzubringen, enthält die umgekehrte Hypothek eine "Ursprungsgebühr", die sicherstellt, dass der Kreditgeber etwas aus dieser Transaktion herausholt, auch wenn Sie direkt nach der Unterzeichnung der Vereinbarung sterben. Diese Gebühr ist auch auf $ 6, 000 begrenzt.

Entscheidend ist, dass die Reverse-Hypotheken-Regeln einem Kreditgeber verbieten, mehr als den Wert des Hauses zu berechnen, wenn es Zeit wird, das Darlehen zu tilgen. In der Tat, selbst wenn der Kreditnehmer schließlich einen Betrag zurückzieht, der den Wert des Hauses überschreitet, kann die Rückzahlung den Wert des Hauses nicht überschreiten. (Jegliche Fehlbeträge werden durch das staatliche Hypothekenversicherungsprogramm gedeckt.)

Das bedeutet, dass Sie für immer leben können, und Sie werden immer noch nicht mehr schulden, als Ihr Haus wert ist. Oder Sie oder Ihre Erben können sich nicht damit abfinden, eine "Unterwasserhypothek" auszuzahlen, selbst wenn der Immobilienmarkt wieder zusammenbricht.

In der Tat enthalten die Regeln eine Anforderung, dass der Kreditgeber anbieten muss, sich mit einem niedrigeren Betrag als der vollen Schuld zu begleichen, im Allgemeinen 95% der gesamten Kreditaufnahme. Die Regeln verlangen auch, dass der Kreditgeber den Erben einige Zeit gibt, um zu entscheiden, was mit dem Haus vor der Begleichung der Schulden zu tun ist, im Allgemeinen sechs Monate mit mindestens einer möglichen Verlängerung.

Das sind gute Regeln, die es zu wissen gilt. Einige Kreditgeber bringen das Thema der Siedlung erst dann auf, wenn sie dazu gezwungen werden, wie aus einem Bericht in der New York Times hervorgeht. Einige haben sogar in Zwangsvollstreckungsverfahren gegen Eigentumserben gehetzt. Warum alle Regeln?

Alle diese bundesstaatlichen Vorschriften sollen Kreditnehmer vor der Art von räuberischen Kreditgebern schützen, die Senioren ausbeuten. Diese staatlich geregelte umgekehrte Hypothek, bekannt als HECM oder Hypothek, ist die einzige Art von Hypotheken, die Sie jemals in Erwägung ziehen sollten, einfach weil es sowohl für Sie als auch für den Kreditgeber eine Reihe von Vorschriften auferlegt.

Kurz gesagt, wenn es nicht FHA-genehmigt ist, könnte es ein Betrug sein. Das FBI bietet eine Wäscheliste von Verbrechen an, die auf Senioren abzielt, einschließlich betrügerischer Reverse Mortgage Scams.
The Bottom Line

Wenn Sie erwägen, eine Reverse-Hypothek zu beantragen, stellen Sie sicher, dass Sie die Regeln im Voraus kennen. Wenn Sie sich an ein Finanzinstitut wenden, das eine umgekehrte Hypothek anbietet, stellen Sie sicher, dass es sich um eine legitime Firma handelt, die eine "HUD-genehmigte" oder HECM-Hypothek verkauft. Heutzutage ist es die einzige Art von Reverse-Hypotheken, die Sie und Ihre Familie schützen kann.

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