Die Immobilienlehre des Laien geht ungefähr so: Die Pilger sind angekommen. Sie begannen, Land zu nutzen. Mehr Europäer kamen. Die Nachfrage nach Land war so hoch, dass die Indianer hinausgedrängt wurden, um Platz für die neu ankommenden Siedler zu schaffen. Mehr Land kann nicht gebaut werden, daher werden die Nachfrage und die Preise immer steigen, was Immobilien zu einer großartigen Investition macht.

Leider ist die Formel nicht ganz so einfach. Hier werfen wir einen Blick auf die Immobilienpreise und die seit langem bestehende Theorie, dass sie auf unbestimmte Zeit steigen werden.

Historische Immobilienpreise, Bubbles und mehr

Vor dem publikumswirksamen Platzen der Immobilienblase und dem damit einhergehenden Immobiliencrash, der 2007 begonnen hatte, National Association of Realtors (NAR) schien die Theorie von endlos steigenden Preisen zu unterstützen. Die folgende Grafik zeigt die durchschnittlichen Hauspreise von 1968 bis 2004 und zeigt eine durchschnittliche jährliche Zunahme von 6,4%, ohne einen einzigen Rückgang während der 36-jährigen Periode.

Abbildung 1: Mittlere Hauspreise von 1968 bis 2004

Quelle: National Association of Realtors

Was die Daten nicht zeigen

Leider für Hausbesitzer war 2004 das letzte Jahr von gesunden Wachstumszahlen, bevor der Markt abflachte. Bis 2006 wiesen NAR-Daten nur einen Anstieg von 1% auf. Danach erlebten die Märkte einen beispiellosen Rückgang.

National fielen die Preise im Jahr 2007. Sie gingen 2008 und 2009 erneut zurück. Mitte 2010 waren die Wohnungspreise in einem stagnierenden Markt auf das Niveau von 2004 zurückgefallen. Was jahrzehntelang wie eine Einbahnstraße für wachsende Gewinne aussah, war nach Angaben von Standard and Poor in nur wenigen Jahren um mehr als 30% gesunken. (Siehe auch: Why Housing Market Bubbles Pop .)

Noch bevor die Zahlen in die falsche Richtung gingen, lieferten die Daten zu den Verkaufspreistrends ein unvollständiges Bild. Die National Association of Baufirmen berichtet, dass die durchschnittliche Wohnungsgröße in Amerika 1950 war 1950, 1, 500 Quadratmeter im Jahr 1970 und 2, 349 Quadratmeter im Jahr 2004. Dieser Trend setzte sich in der ersten Hälfte des 2000er Jahre, nach was es begann etwas abzunehmen. (Siehe auch: McMansion: Ein genauerer Blick auf den Big-House-Trend. )

Da die Häuser immer größer werden und die Inflation zu den Materialkosten beiträgt, ist es nur logisch, dass die Hauspreise erhebt euch. Aber was passiert, wenn die Inflation aus dem Bild ausgeklammert wird? Das Ergebnis ist etwas völlig unerwartetes. Noch vor dem Immobiliencrash der späten 2000er Jahre sanken die Eigenheimpreise häufig und deutlich. (Siehe auch: Schließung eines Immobiliengeschäfts in einem Down Market .)

In der Tat sahen der Erste Weltkrieg, die Weltwirtschaftskrise, der 2. Weltkrieg, die 1970er und die 1980er Jahre Preisrückgang.Geringere Rückgänge sind auch an anderen Stellen regelmäßig aufgetreten. (Siehe auch: Grafik, die von der New York Times 2006 erstellt wurde.)

Nationale Zahlen, regionale Trends und Ihre Nachbarschaft

Selbst die nationalen Trendzahlen verraten nur einen Teil des Bildes. Die Entwicklung des Wohnungspreises kann von geografischer Region zu geografischer Region sehr unterschiedlich sein. Ein Boom in Kalifornien kann eine Büste in Detroit verdecken. Selbst innerhalb der gleichen Stadt können die Zahlen stark variieren. Gebiete, die ein neues Wachstum oder eine Gentrifizierung erfahren, können erhebliche Preissteigerungen verzeichnen, während Gebiete in der Stadt rückläufig sein können.

Achten Sie bei der Betrachtung der nationalen und regionalen Statistiken darauf, die Realität des Marktes in Ihrer Region zu berücksichtigen. Steigende Preise auf nationaler Ebene können Ihnen nicht helfen, wenn Ihre Stadt, Ihr Staat oder Ihre Nachbarschaft zurückgeht.

Reality

Ein weiterer wichtiger Punkt, der bei der Betrachtung von Immobilien als Investition in Betracht gezogen werden sollte, ist, dass sich Ihre "Investition" niemals auszahlen wird, wenn Sie sie nicht verkaufen. Selbst wenn sich Ihr primärer Wohnsitz seit dem Kauf verdoppelt hat, bedeutet das aus praktischer Sicht wahrscheinlich nur, dass Ihre Grundsteuern gestiegen sind. Alle Gewinne, die Sie erlebt haben, sind lediglich ein Gewinn auf dem Papier, bis Sie die Immobilie verkaufen.

Wenn Sie verkaufen und hoffen, ein anderes Haus in der gleichen Gegend zu kaufen, denken Sie daran, dass die Preise anderer Häuser ebenfalls gestiegen sind. Um wirklich einen Gewinn aus Ihrem Verkauf zu erzielen, müssen Sie wahrscheinlich in ein kleineres Haus in der gleichen Gegend ziehen oder aus dem Gebiet ausziehen und einen günstigeren Ort zum Leben finden.

Während es möglich ist, das Eigenkapital in Ihrem Haus anzuzapfen, indem Sie ein Darlehen dagegen aufnehmen, hat sich die Verwendung Ihres Hauses als Geldautomat in der Vergangenheit als dumme Strategie erwiesen. Nicht nur, dass die Zinsen, die Sie zahlen, in Ihren Gewinn einfließen, sondern auch die Kreditauszahlung von Ihrer finanziellen Stabilität abhängt. Wenn die Immobilienpreise sinken, könnten Sie sich in der nicht beneidenswerten Lage befinden, mehr für das Darlehen zu zahlen, als das Haus wert ist. (Siehe auch: Home Equity Loans: Die Kosten .)

Also, ist Immobilien eine schlechte Investition?

Inzwischen glauben Sie vielleicht, dass es keinen Wert hat, ein Haus zu kaufen, in der Hoffnung, dass es mit der Zeit an Wert zunehmen wird. Während es wahr ist, dass Sie wahrscheinlich keine Gewinne sehen werden, die Sie ausgeben können, wenn Sie planen, Ihr ganzes Leben im selben Haus zu verbringen, wenn Sie mit einer Exit-Strategie in den Kauf gehen, gibt es eine viel bessere Chance, ein Cash-Gewinn.

Betrachten Sie zunächst den Grund, warum Sie ein Haus kaufen. Wenn die Antwort lautet, "darin zu leben", dann sollten Sie aufhören, über Gewinne und Verluste nachzudenken. Wenn die Antwort "Geld verdienen" ist, müssen Sie die Transaktion mit einer Exit-Strategie eingeben. Wenn Sie den Kaufpreis der Immobilie im Auge behalten, sollten Sie einen Verkaufspreis berücksichtigen.

Wenn Ihr Preispunkt erreicht ist, würden Sie die Immobilie verkaufen, so wie Sie eine Aktie schätzen würden. Dies ist vielleicht kein praktischer Ansatz für Ihren Hauptwohnsitz, abhängig von Ihrem Lebensstil, aber es ist genau das, was viele Immobilieninvestoren tun, wenn sie Immobilien kaufen, renovieren und verkaufen.Denken Sie nur daran, dass die Preise nicht immer steigen. Im Jahr 2010 waren einige Teile des Marktes um 40% unter ihren Höchstständen.

In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise in Japan noch stärker gesunken. Das bedeutet nicht, dass diese Preise nicht in profitables Terrain zurückkehren werden, aber bedenken Sie, dass dies in einigen Fällen sehr lange dauern könnte.

The Bottom Line

Mit der Geschichte als Leitfaden, würden die meisten Möchtegern-Hausbesitzer gut daran tun, einen Ort zu kaufen, den sie tatsächlich bewohnen, die Hypothek schnell auszahlen, dort bis zur Pensionierung leben und dann ein günstigeres Zuhause. Es ist keine sichere Wette, aber diese Strategie erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Gewinn zu erzielen.