Die US-Märkte erwarten in naher Zukunft einen Zinsanstieg. Alternative Anlagen wie Real Estate Investment Trusts (REIT) können Investoren gute Optionen bieten. Dieser Artikel analysiert das Potenzial von REITs für die Zinssensitivität und bewertet deren Eignung als Anlageinstrument in Zeiten hoher Zinssätze.

Schnelle Einführung in REITs

Ein REIT ist ein börsennotiertes Wertpapier, das über Immobilien oder Hypotheken in Immobilien investiert und häufig an großen Börsen wie Aktien gehandelt wird. REITs bieten Investoren, die sich an Immobilien beteiligen, hohe Liquidität, indem sie sie als Aktien kaufen. REITs gibt es in einer großen Vielfalt mit spezifischen Immobilientypen, wie zum Beispiel REITs in Wohnimmobilien, Geschäftsgebäuden, Lagerhallen und Hotelanlagen. REITs sind auch in regionalen Varianten erhältlich, wie jene, die sich auf Immobilien in bestimmten Ländern / Regionen wie den USA, Europa, China oder Japan konzentrieren. (Für mehr, siehe: 5 Arten von REITs und wie man in sie investiert.)

REITs bieten viele Vorteile, darunter Diversifizierung in eine neue Anlagekategorie, hohe Liquidität in Immobilien mit geringem Investitionsvolumen und Steuervorteile (abhängig von den lokalen Gesetzen). (Weitere Informationen finden Sie unter: In REITs investieren.)

REIT-Renditen gegen Zinssätze

Ein aktueller Bericht von REIT. com zeigt eine historisch niedrige Korrelation zwischen REITs und der Börse. Die Korrelation gibt an, wie sich zwei Wertpapiere zueinander bewegen. Der gleiche Bericht zeigt eine ähnlich niedrige Korrelation zwischen REITs und Anleiherenditen. (Eine getrimmte Tabelle ist unten mit der REITs-Bindungs-Korrelation hervorgehoben.)

Bildhöflichkeit REITS. com.

Ein ähnlicher historischer Vergleich zwischen den Renditen eines beliebten REIT-Index und 10-jährigen Anleihezinsen zeigt eine umgekehrte Beziehung. Wir stellen die jährlichen Renditen des beliebten FTSE NAREIT All REITs-Index gegenüber den Zinssätzen von 10-jährigen Staatsanleihen dar:

Die Grafik basiert auf REIT-Indexdaten, die aus REITs stammen. com (linke Achse) und 10-jährige Treasury Bonds-Daten stammen aus stlouisfed. Org (rechte Achse).

Wie die obige Grafik zeigt, die 45 Jahre umfasst, erscheinen steigende Zinsen für REIT-Renditen schlecht und umgekehrt. In den Hochzinsphasen von 1980-1985 waren die Renditen von REITs niedriger, während sie nach 2008 anstiegen, als die Zinssätze Rekordtiefs erreichten.

Es sind jedoch andere Faktoren und andere detaillierte Beobachtungen zu berücksichtigen, die auch während der Hochzinsphase auf positive Renditen für REIT-Anlagen hindeuten können. Ermitteln Sie bestimmte Zeiträume mit hohen Zinsen und interessanten Beobachtungen:

Seit 1979 sind die Zinssätze rückläufig.Es gab ein paar sporadische Spitzen in den Zwischenjahren, aber insgesamt ist es ein konsequenter Niedergang für Zinssätze gewesen. In jedem Fünf- oder Zehnjahreszeitraum wurde ein niedrigerer Zinssatz als "hoch" angesehen. "

• 1979-1984: In diesem Zeitraum lagen die Zinssätze im hohen Bereich von 10% - 14%. Die Rendite von REITs lag ebenfalls im hohen Bereich von 9% - 32%.
• 1991-1997: In dieser Periode gab es eine neue Bandbreite von hohen Zinssätzen, die zwischen 6% und 8% variierte. Die Rendite aus dem REIT-Index lag zwischen 12% und 36%, mit Ausnahme von 1% im Jahr 1994.
• 2000-2001: Die nächste hohe Zinsspanne war im Zeitraum 2000-2001, als die Zinssätze um 5 5%. Die Renditen von REITs lagen zwischen 16% und 26%.

Wie haben sich die REIT-Sätze in den Interims-Niedrigzinsphasen bezahlt gemacht?

• 1973-1974: Die Zinssätze waren vergleichsweise niedriger und lagen zwischen 6,9% und 7,4% (verglichen mit einer hohen Bandbreite von 10% bis 14% in den Folgejahren). REITs entwickelten sich schlecht mit jährlichen Verlusten in der Größenordnung von -42% bis -27%.
• 1998-1999: Die Zinssätze lagen in einer Bandbreite von 4% bis 5,5%, und die Renditen von REITs waren mit -18% bis -6% immer noch negativ.
• 2007-2012: Da die Zinssätze schrittweise von 4% auf unter 2% sanken, erzielten REITs konsistente jährliche Verluste im Bereich von -45% bis -5%, mit einer Ausnahme von positiven Renditen im Jahr 2009. > Diese Beobachtungen zeigen, dass REITs möglicherweise keine Abhängigkeit von Zinsszenarien haben. Die Renditen von REIT-Anlagen können tatsächlich frei von Zinsschwankungen bleiben.

Es gibt noch andere Vorteile von REITs, die sie auch in Hochzinsphasen zu einer guten Anlageentscheidung machen:

Ertragschance

• : REITs gelten als renditebasierte Wertpapiere. Während Kurssteigerungen bei REITs Gewinnpotenzial bieten, stammt ein erheblicher Teil der REIT-Renditen aus Dividenden. Dividendenzahlungen von REITs sind der unbesungene Held, der von Anlegern oft ignoriert wird. Wie in den Grundlagen der REIT-Besteuerung erwähnt, sind REITs in den USA auf Treuhandstufe generell von der Besteuerung ausgenommen, sofern sie mindestens 90% ihres Einkommens an ihre Anteilsinhaber ausschütten. Dieses Steuervorteils-System führt zu einer regelmäßigen Ausschüttung der Dividendenerträge an die REIT-Aktionäre. In Ermangelung einer Dividendensteuer sind die effektiven Nettorenditen oft höher als die aus Anleihen (oder Aktien), selbst bei hohen Zinssätzen. Globale Diversifizierung
• : Der andere indirekte Nutzen, der durch REITs erzielt werden kann, besteht darin, ein Engagement in globalen Märkten zu erreichen. Selbst wenn sich eine Änderung der Zinssätze auf die REIT-Renditen auf dem lokalen US-Markt auswirken könnte, können Anleger REITs mit einem globalen Engagement betrachten. Seit den 1990er Jahren haben die Vereinigten Staaten, Singapur, Japan, Australien, die Niederlande, Südafrika und viele andere Länder REIT-Börsennotierungen ermöglicht, so dass Investoren auf den Immobilienmärkten ausländischer Staaten exponieren können. Zum Beispiel, wenn der lokale Immobilienmarkt in den US-Panzer aufgrund der Auswirkungen höherer Zinssätze, ein US-Investor mit Engagement in der Singapur Immobilienmarkt profitieren kann, wenn er REITs in Singapur Immobilien in seinem Portfolio hält. Sektorspezifische Exposition
• : Börsennotierte REITs, die an Börsen notiert sind, sind in verschiedenen Geschmacksrichtungen erhältlich. Man kann REITs finden, die speziell für Wohnimmobilien, Einkaufszentren, den Gastgewerbesektor, Lagerhallen und sogar für solche, die in die Infrastruktur eines Staates oder einer Nation eingebunden sind. Bei steigenden Zinsen können nicht alle Teilbereiche innerhalb von Immobilien benachteiligt werden. Zum Beispiel, obwohl hohe Zinssätze die Renditen von REITs treffen können, die ein Engagement in Wohnimmobilien haben, bleibt das Einkommen eines bestimmten REIT, der ein Engagement in vielen operativen Einkaufszentren in erstklassigen Lagen hat, höher. Eine sorgfältige Untersuchung des Immobilienmarktes, der Auswirkungen der Zinssätze auf einen bestimmten Teilsektor und spezifischer REITs, die auf dem zugrunde liegenden Immobilienbestand basieren, kann REIT-Investitionen unabhängig von den Zinseffekten rentabel machen. (Weitere Informationen finden Sie unter: 3 Hotel-REITs, die den Markt und die REITs für Wohn-, Gesundheits- und Büroimmobilien übertreffen.)

Das Endergebnis

Nach der Betrachtung von Korrelationsmustern und historischen Daten scheint es, dass Renditen von REITs unabhängig von Zinsperioden bleiben. Nach sorgfältiger Prüfung und sorgfältiger Auswahl von Immobilien-Subsektoren und geografischen Regionen können Anleger REITs als eine gute Alternative zu den traditionellen Titeln und Anleihen betrachten, die sehr zinsempfindlich sind.