Wenn Sie planen, eine Wohnung zu kaufen und Sie sind ein Neuling, müssen Sie die Unterschiede zwischen einer Wohnung, die eine Genossenschaft (Co-Op) ist, und einer Eigentumswohnung (Eigentumswohnung) wissen und das viel seltenere und oft missverstandene Konglomerat der beiden, das Kondom. Eigentumswohnungen sind in den Vereinigten Staaten sehr beliebt, Kooperativen sind in größeren Städten anzutreffen und bilden den größten Teil des New Yorker Verkaufsmarktes. Kondome sind selten und weit und so wenig verstanden, dass ein Immobilienmakler, wenn gefragt, um sie zu definieren, sagte: "Ich bin nicht wirklich sicher, aber ist es legal? "Ja, das ist es, siehe unten.

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Aber zuerst, ein bisschen Geschichte: Nach einem Artikel in einer monatlichen Zeitung mit dem Titel The Cooperator gibt es Aufzeichnungen von Eigentumswohnungen, die im Jahr 2000 vor Christus existierten (waren sie in Höhlen?). Das würde Co-ops praktisch zu Neulingen machen, mit den ersten in der Welt, die offenbar entstanden sind, nachdem ein Brand im Jahr 1720 in Rennes, Frankreich, einen ernsthaften Wohnungsmangel verursacht hatte.

Es dauerte weitere 150 Jahre, bis das Konzept seinen Weg über den Manhattan. Historiker sind sich nicht einig, wo diese erste Manhattan-Genossenschaft gebaut wurde - einige sagen 1818 die West 18th Street, 1881 andere 152 West 57th Street. Was auch immer es war, es war ein Konzept, das sich durchsetzte. Jetzt sind 75% des Marktes in NYC Kooperativen, 25% Eigentumswohnungen, aber diese Eigentumswohnungszahl ist stetig gestiegen: In den 80ern waren es 15%, in den 90ern 20%. Und für Sammler von seltsamen Fakten: Eines der bekanntesten Gebäude in der jüngsten Geschichte der USA war wohl eine Kooperative - das Watergate.

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Hier vergleichen wir Eigentumswohnungen und Co-ops - die zwei Arten von Eigenschaften, die Sie wahrscheinlich in Betracht ziehen werden. Das merkwürdige Konglomerat der beiden - der Kondor - kann der letzte sein, da es nicht viele von ihnen gibt.

Eigentumswohnungen und Co-ops: Der entscheidende Unterschied

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung und ein Teil der öffentlichen Bereiche Ihnen; Sie haben Immobilien erworben. Wenn Sie eine Genossenschaft kaufen, haben Sie Anteile an einer Gebäudegesellschaft erworben, Anteile, die es Ihnen ermöglichen, eine Einheit in diesem Gebäude zu belegen. Beim Abschluss einer Wohnung erhält man eine Tat, als ob man ein Haus gekauft hätte; Beim Abschluss eines Co-Op erhalten Sie einen eigenen Mietvertrag.

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Angenommen

Sie können ein Co-op oder eine Eigentumswohnung wählen, aber das bedeutet nicht, dass das Co-op oder die Eigentumswohnung Sie auswählen wird. Sie müssen ein Genehmigungsverfahren durchlaufen, das insbesondere im Falle einer Zusammenarbeit lang und manchmal anstrengend sein kann. Sie müssen dem Genossenschaftsvorstand ein detailliertes Informationspaket vorlegen, in dem Sie alle Ihre finanziellen Transaktionen katalogisieren. In einer Genossenschaft kann der Vorstand jeden potentiellen Eigentümer genehmigen oder ablehnen und es nimmt seine Verantwortung, die Interessen aller Eigentümer zu schützen, sehr ernst, indem er die besten Kandidaten auswählt.

Laut BrickUnderground, einer in New York ansässigen Immobilien-Website, sind Co-Op-Boards "allmächtig - fast. Sie können dich aus irgendeinem Grund abweisen, solange es nicht gegen das Menschenrechtsgesetz der Stadt verstößt, das Ablehnungen aus Gründen der Rasse, des Glaubens, der Hautfarbe, der nationalen Herkunft, des Geschlechts, des Alters, einer Behinderung, der sexuellen Orientierung, des Familienstands verbietet. , Staatsbürgerschaft, Beruf oder auf der Grundlage, wie viele Kinder Sie haben. Alles andere ist faires Spiel - von wie Sie Ihre Haare trennen, ob Sie überhaupt welche haben. Und für den Moment haben sie überhaupt keine Verpflichtung dir zu sagen, warum sie dich abgelehnt haben. "

Geschichten über alptraumhafte Co-Op-Board-Anforderungen und Interviews sind in New York besonders beliebt. Einige Bretter verlangen sogar, dass Sie Ihr Haustier für ein Brett "Interview" bringen - wirklich.

Lange Zeit war es eine akzeptierte Weisheit, dass es einfacher war, von einem Condo-Board akzeptiert zu werden als von einem Co-Op-Board. Victoria Vinokur, eine erfahrene Immobilienmaklerin in New York City, stimmt zu, aber mit einem Vorbehalt: "Die meisten Leute denken, dass, weil sie eine Eigentumswohnung kaufen, es keine Regeln über irgendetwas gibt, aber das ist nicht der Fall", sagt sie. Im Allgemeinen "sind die Anforderungen an ein Condo-Board nicht so streng wie die eines Co-Op-Boards, aber die meisten Condo-Boards erfordern Anwendungspakete mit finanziellen Offenlegungen. "Und der Genehmigungsprozess der Condo-Boards dauert in der Regel nicht so lange wie bei einem Co-op.

Finanzierung

Die Finanzierung des Kaufs einer Eigentumswohnung wird von den Finanzmärkten und nicht von einem Verwaltungsrat bestimmt und ist daher flexibler als in einer Genossenschaft. Im Allgemeinen kann ein Käufer bis zu 90% des Kaufpreises einer Eigentumswohnung finanzieren.

Bei einem Co-op wird die Anzahlung vom Vorstand festgelegt und einige Gebäude erfordern erhebliche Summen. Vinokur sagt, dass "potenzielle Käufer in Manhattan generell darauf vorbereitet sein sollten, mindestens 20 bis 50% des Kaufpreises zu bezahlen. "

Monatliche Gebühren

In Eigentumswohnungen wird die monatliche Rechnung als" allgemeine Gebühr "bezeichnet. in Kooperativen ist es "Wartung. "Beide Gebühren decken die Instandhaltung des Gebäudes, die Bezahlung des Personals und oft Wasser, Gas, Heizung und Klimaanlage ab. Jeden Monat schreibt der Co-Op-Besitzer einen Scheck, während der Wohnungseigentümer zwei schreibt: einen für die Instandhaltung des Gebäudes und einen für die Grundsteuern der Einheit. Coop-Instandhaltungskosten umfassen die Grundsteuern des Gebäudes und einen Anteil der Zinsen auf die Hypothek des Gebäudes und sie sind oft höher als die kombinierten Grundgebühren und Grundsteuern einer Wohnung.

Sowohl Condo- als auch Co-Op-Boards dürfen Bewertungen der Wartungs- / Gemeinkosten hinzufügen, um etwaige größere Ausgaben zu decken - eine umfassende Reparatur, die Notwendigkeit von mehr Personal usw.

Regeln

Einer der Gründe, warum viele Menschen von dem Condo-Konzept angezogen werden, ist die Wahrnehmung, dass es weniger Regeln gibt als bei einem Co-op. Dies ist in der Regel wahr, aber nach Vinokur, "muss man immer noch lizenzierte Auftragnehmer für Renovierungen und die Genehmigung der Condo Board für die Arbeit zu erhalten.Und es gibt immer noch Regeln für die Untervermietung und Installation von Waschmaschine / Trockner und ob Haustiere erlaubt sind oder nicht. "

Die Frage der Untervermietung ist oft eine rote Flagge mit Koop-Boards und eine, die sie sorgfältig regulieren; In Eigentumswohnungen ist die Untervermietung einfacher zu organisieren. Wenn Sie sich an die Regeln halten, die normalerweise nicht aufwendig sind, können Sie Ihre Wohnung untervermieten. Deshalb sind Eigentumswohnungen die beste Wahl als Anlageobjekt. (Weitere Informationen zu Anlageobjekten finden Sie unter: Die Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietobjekten und Kauf eines Zweitwohnsitzes zum Mieten: Dos and Don'ts.)

Steuerabzüge

Co -op-Aktionäre haben Anspruch auf einen Steuerabzug für den Teil ihrer monatlichen Erhaltungsgebühr, der ihren Anteil an den Immobiliensteuern des Gebäudes sowie ihren proportionalen Anteil an den Zinsen für die Hypothek des Gebäudes darstellt.

Eigentümer von Eigentumswohnungen erhalten die gleichen steuerlichen Vorteile / Abzüge wie jeder andere Hauseigentümer, einschließlich eines Abzugs für die Zinsen auf ihre Hypothek. (Siehe Eine Einführung in den Kauf eines Kondominiu m, für weitere Informationen.)

Und jetzt, über diese Kondore

Ein Kondom ist eine Kategorie, die in den 1980er Jahren von den Eigentümern geschaffen wurde und Entwickler, die um eine IRS-Regel herumkommen wollten, die drohte, ihre Gewinne zu ersticken. Die Regel besagte, dass eine Genossenschaft nicht mehr als 20% ihres Einkommens von Nicht-Wohnsitz-Aktionären, also Gewerbeflächen, verdienen kann. Wenn die Zahl über 20% lag, konnten die Aktionäre keinen Eigenheimsteuerabzug vornehmen. Also, um das zu beheben, "teilten" Eigentümer und Entwickler ihr Gebäude.

Viele Wohnungen haben große und sehr profitable Gewerbeflächen, aber die Bewohner und die Eigentümer der Gewerbeflächen müssen kooperieren können, um strittige Interaktionen zu vermeiden. Wenn Sie ein Kondom in Betracht ziehen, machen Sie einige Detektivarbeit, um herauszufinden, wie gut die beiden Gruppen von Spielern funktionieren und ob es irgendwelche Rechtsstreitigkeiten gibt.

"Viele Makler verwenden den Begriff 'condop', um sich auf ein Co-op-Gebäude mit Condo-Regeln zu beziehen", sagt der Immobilienanwalt Adam Stone von Regosin, Edwards, Stone & Feder, und nicht ein Gebäude, condop. Während einige Condos eine liberale Politik gegenüber Untermietern und Käufern haben mögen, "wäre es nicht, weil sie Teil eines Kondors sind", sagt Robert Braverman von Braverman Greenspun und bemerkt, dass "die Kooperativen, die ich in Condos repräsentiert habe, genauso sind wie hart auf Sublets und Verkäufe wie jede Stand-Alone-Co-op. "

The Bottom Line

Die Entscheidung, ob Sie eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft (oder eine Kondore) kaufen, hängt von Ihren Finanzen ab; Wie komfortabel Sie sind, diese Finanzen intensiv zu prüfen; die Art des Gebäudes, in dem Sie leben möchten (eines, das als kooperative Gemeinschaft geführt wird oder eher wie eine lose Gruppe von Hausbesitzern ist, die gemeinsame Räume und Ausgaben teilen); und schließlich, wie bequem Sie sich fühlen, wenn Sie Bauvorschriften befolgen, die beinhalten können, ob Sie untervermieten können, spielen Sie Ihr Klavier nach 22 Uhr oder lassen Sie Ihre Stiefel vor Ihrer Tür an einem verschneiten Tag. Wie immer erfordert jeder Kauf, der so wichtig ist wie ein Eigenheim, den Rat von Experten - sachkundige Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Finanzberater, die die Vor- und Nachteile jeder Kaufart überprüfen und Sie bei jedem Schritt beraten können.

Zum diesbezüglichen Lesen von Wohnungskaufentscheidungen siehe Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? und Vergleich eines 30-Jahre-Vs. Eine 15-jährige Hypothek.