Es gibt nichts Besseres als einen Platz in New York City zu mieten. Sie leben in - seien wir ehrlich - der globalen Hauptstadt und Sie sind in der Lage, Touristen zu verspotten. Machen Sie es hier und wissen Sie, dass Sie es überall schaffen werden. Schreiben Sie den monatlichen Scheck an den Vermieter, beobachten Sie die Höhe der Miete steigen Jahr für Jahr und nach 20 Jahren oder so keine verdammte Sache zu zeigen. Ja, du hast recht mit dem Mieten - es sind nicht nur funkelnde Sterne und Feenstaub.

Und doch boomt der Immobilienmarkt, und der ganze Globus will drin, weil nur Gold oder ein Schweizer Bankkonto eine sicherere Geldwette macht. Geringes Risiko, ja, und die gelegentlichen kurzen Einbrüche in den Preisen übersehend, zeigt die Geschichte, dass es nur im Wert steigen wird. Aber wo fängst du an?

Wohnungen kommen in zwei Geschmacksrichtungen

Erste Sachen zuerst: Vergessen Sie den Kauf einer "Wohnung". "Sie haben zwei Möglichkeiten: Co-op oder Condo. Der Unterschied? Nichts und alles. Im Allgemeinen sind Co-ops älter als 1980 und Eigentumswohnungen sind neuer. Co-op-Gebäude sind Eigentum einer Kapitalgesellschaft und der Käufer erhält Anteile. Eigentumsbesitzer erhalten Urkunden zu bestimmten Einheiten in der Eigenschaft. So oder so müssen Sie noch genug bezahlen, um Steuern und Betriebskosten für das Gebäude zu decken. Älter sind, haben Co-ops in der Regel die zugrunde liegende Hypothek bezahlt und können eine niedrigere Kostenbasis haben, und so können monatliche Gebühren auch niedriger sein.

Koop-Boards können hart sein, wer in das Gebäude kommt, was bedeutet, dass eine Immobilie etwas länger auf dem Markt sitzen kann, bevor die richtige Person kommt - etwa jemand mit mindestens 50% Anzahlung. Das ist ein Faktor in der Liquidität der Investition.

Es gibt auch einen hybriden Wohnungstyp, der "condop" genannt wird. Gemeint ist in der Regel eine Kooperative in der rechtlichen Struktur, aber mit entspannteren Board-Richtlinien für Käufer und Untervermieter, die eher den Ja-Sie-können-Regeln für Eigentumswohnungen entsprechen. Käufer, die eine Investition für Einkommen sowie Wachstum anstatt einen Wohnsitz für sich selbst machen, wollen sicher sein, dass sie leicht Mieter für die Einheit bekommen können.

Welches für Sie?

Lebensstil: Manche Leute werden die Pete Townsend Gitarrenwindmühle nie perfektionieren, obwohl sie ihre Nächte dem Üben widmen Wird nicht wieder getäuscht. Andere können ihre wachen Stunden damit verbringen, Shakespeare in kretisches Linear B zu übersetzen. Condo-Boards begünstigen den Townsend-Fanatiker. Co-ops können sie vertreiben und zum Verkauf zwingen.

Kosten: Co-ops sind billiger. Im zweiten Quartal des Jahres 2015 zahlten die Käufer durchschnittlich 1.186 USD pro Quadratmeter, 34% weniger als die 1.589 USD, die Käufer von Eigentumswohnungen übergingen. Condos haben auch höhere Abschlusskosten: eine Hypothekensteuer von 1,8% für Kredite unter 500 000 USD und 1,92% für mehr. Sie müssen Titelversicherung kaufen, bei. 5% des Kaufs. Und in neuen Eigentumswohnungen beträgt die Übertragungssteuer 1. 825% für Immobilien über $ 500, 000 und 1.425% unter $ 500 K.

Treffen Sie den Vorstand: Co-op-Aktionäre wählen einen Vorstand, der die Regeln erstellt und durchsetzt. Sie mögen keine Kunstpelz-Tapeten, Bogenschießen-Wettbewerbe auf dem Dach, Smartphones in der Lobby, und Cujo kommt nicht in Frage, sogar an der Leine. Einige Koop-Boards sind böse und machthungrig. Andere bestehen aus Freiwilligen mit Kindern und Jobs. Condos haben auch Bretter, und sie kümmern sich nicht so sehr um Dekoration, Telefone und Hunde. Ganz gleich. Das Interview ist nicht so schrecklich, wie Sie denken. (Es sei denn, du bist ein Verbrecher oder ein Rockstar, dessen Fans und Paparazzi die Lobby verstopfen und den Türsteher festmachen.)

Monatliche Spesen

Genossenschaftsmitglieder zahlen Unterhalt, der jährlich um 3 bis 7% steigt und mit alarmierender Frequenz. Es deckt nicht nur die Kosten für den Bau von Gebäuden ab, sondern zahlt auch Grundsteuern. Sie haben praktisch die gleichen Gebühren in Eigentumswohnungen, gemeinsame Gebühren genannt. Grundsteuern sind nicht inbegriffen. Für die großen Sachen, wie einen Aufzug oder einen Gehsteig ersetzen, beide bewerten Gebühren. Eigentümer können Zahlungen über die Zeit verteilen.

Mindestanzahlung plus Vermögen

Co-ops wie der Käufer legen 20 bis 25% des Preises ab - und einige Elite-Gebäude bestehen auf 50% oder (selten) sogar 75% - plus dem Nachweis, dass der Käufer genug hat Hypothek und Wartung für weitere zwei Jahre zu bezahlen. Aber Eigentumswohnungen haben in der Regel weniger strenge Finanzierungsbeschränkungen, obwohl einige Elite-Gebäude jetzt eine Coop-würdige Anzahlung erfordern, und genug für ein bis zwei Jahre gemeinsamer Gebühren.

Subletters sind die Stiefkinder der Kooperative. Im Allgemeinen bevorzugen solche Gebäude Besitzer-Bewohner, so dass, wenn es ein Problem gibt, Sie nicht schwer zu finden sind, ob es eine geplatzte Pfeife oder nur eine Feiertag Eierlikör-Party in der Lobby ist. Nicht alle Gebäude erlauben Pieds-a-terre, wo der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz woanders hat. Eigentümer können nur für ein oder zwei Jahre innerhalb eines Zeitraums von fünf bis sieben Jahren untervermieten. Der Vorstand muss genehmigen und erhebt eine Gebühr für die Untervermietung, die die Kosten der Prüfung des zukünftigen Unterbriefs abdeckt. Während Eigentumswohnungen Regeln gegen kurzfristige Untervermietungen haben können (weniger als 6 Monate, sagen wir), gibt es keine für längere Untermietverhältnisse, noch hat die Eigentumswohnung eine Genehmigung.

The Bottom Line

Ein Stück Immobilien in der größten Stadt der Welt zu besitzen und zu wissen, dass Sie eine Investition tätigen, wenn Sie diesen Scheck jeden Monat schreiben, fühlt sich wirklich gut an. (Vielleicht möchten Sie auch lesen, wie Teuer ist New York City - Wirklich? )