Wenn Sie nicht mindestens 20% einer Hypothek abschliessen können, müssen Sie in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen. PMI schützt den Kreditgeber vor dem zusätzlichen Risiko, das er eingeht, indem er jemandem Geld leiht, der wenig zu verlieren hätte, wenn er sich von seinem Haus oder seiner Hypothek entfernt, wie viele hoffnungslose Unterwasser-Kreditnehmer nach dem Platzen der Immobilienblase. Obwohl PMI eine zusätzliche monatliche Ausgabe ist, die Kreditnehmer nicht gerne bezahlen, ist es besser als die traditionelle Alternative: Sie können überhaupt keine Hypothek bekommen, bis Sie genug haben, um 20% auf ein Haus zu setzen.

Heute bieten jedoch einige Kreditgeber Hypotheken-Programme an, mit denen Sie PMI vermeiden können - und wir sprechen nicht nur über VA-Kredite, die nur Hauskäufern mit qualifiziertem Militär zur Verfügung stehen. Dienst (oder unter Umständen ihre Ehegatten). Banken, Kreditgenossenschaften und Marktplatzverleiher im ganzen Land bieten Alternativen zur Zahlung einer Hypothekenversicherung an. Einige Kreditgeber bieten Huckepackdarlehen an, dh Sie haben zwei Hypotheken; andere verlangen höhere Zinssätze oder verlangen, dass Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufnehmen, deren Zinssätze in den kommenden Jahren wahrscheinlich steigen werden. Hier sind einige der Optionen, die heutzutage verfügbar sind und wie sich ihre Kosten mit dem Zahlen von PMI vergleichen lassen.

NASA Federal Credit Union

Wenn Sie ein Haus kaufen, das Sie als Hauptwohnsitz nutzen, können Sie bis zu 650.000 USD von der NASA Federal Credit Union (FCU) leihen, um ein Haus zu kaufen. ohne Zahlung von PMI. Das macht dieses Angebot sehr viel für Hausbesitzer, die nach einem Jumbo-Darlehen suchen. Mit anderen No-Down-Payment-, No-PMI-Programmen, können Sie nur bis zu $ ​​417.000, das konforme Kreditlimit in den meisten Teilen des Landes (außer High-Cost-Bereichen) zu leihen.

Dieses Darlehen ist in Washington, DC und 17 Staaten erhältlich: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (obwohl es nicht verwendet werden kann, um ein Haus in der Lone Star State zu refinanzieren), Virginia, Vermont, Washington und West Virginia. Es ist ein Huckepack-Darlehen und ist mit Festzins- und variabel verzinslichen Hypotheken erhältlich. Sie müssen Mitglied der Credit Union sein, aber jeder kann der NASA FCU beitreten, indem er Mitglied der National Space Society wird, die kostenlos ist. (Weitere Informationen finden Sie unter Müde von Banken? Probieren Sie eine Credit Union .)

Republic Bank

Die republikanische Bank von Louisville, Kentucky, bietet eine Hypothek ohne Abschlagszahlung ohne PMI an. keine Punkte. Das Darlehen ist ein siebenjähriger ARM mit einem anfänglichen Zinssatz von 4.950%. Diese Rate ist deutlich höher als die des Marktplatzgebers SoFi (kurz für Social Finance). Es ist auch viel höher als die beworbene Rate von Wells Fargo auf einem 7/1 ARM, der gerade 3 ist.5%, erfordert jedoch eine Anzahlung von 25%. Das teurere Kreditprogramm könnte eine gute Wahl für Sie sein, wenn Sie nicht für weniger teure Optionen qualifiziert sind.

Ihre monatliche Zahlung mit diesem republikanischen Bankdarlehen beträgt 495 $ für je 100 000 $, die für die ersten sieben Jahre aufgenommen wurden. Danach passt sich der Zinssatz einmal jährlich an, basierend auf der Prime Rate, die aktuell bei 3,5% liegt, plus einer Marge von 0,50% (deshalb wird sie als 7/1 ARM bezeichnet). Sie können bis zu 417.000 $ mit diesem Darlehen leihen, die nur für Einkäufe (nicht Refinanzierungen) ist. Das Zuhause muss Ihr Hauptwohnsitz sein.

SoFi

SoFi lässt Eigenheimkäufer so wenig wie 10% auf Kredite bis zu 3 Millionen US-Dollar investieren und vermeidet PMI. Es gibt auch keine Origination-Gebühren. Sie können eine SoFi-Hypothek verwenden, um einen Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz (aber keine Anlageimmobilie) in Washington, DC und 25 Staaten zu kaufen: Alabama, Kalifornien, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New-Hampshire, New-Jersey, North Carolina, North Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin und Wyoming. (Weitere Informationen finden Sie unter SoFi: Was Sie über diesen alternativen Kreditgeber wissen sollten.)

SoFi berechnet Kreditnehmern einen leicht höheren Zinssatz, wenn sie keinen PMI zahlen müssen. Michael Tannenbaum, Vizepräsident für Hypotheken bei SoFi, sagt, dass bei einer 30-jährigen Festhypothek mit 20% Abwertung der beste Zinssatz von SoFi zum 1. April 2016 bei 3,875% liegen würde; Wenn Sie 10% niederlegen, erhöht sich die Rate auf 4. 125%. Wenn Sie einen 7/1 ARM mit 20% Down gewählt haben, wäre Ihre Rate 3.125%, während es 3.625% wäre, wenn Sie 10% niederlegen.

San Francisco Federal Credit Union

Mit San Francisco Federal Credit Union PoppyLoan, können Hauskäufer, die in San Francisco County oder San Mateo County arbeiten und die ein Haus im Wert von bis zu $ ​​2 Millionen in einem der neun Bezirke der Bay Area kaufen runter 0% ohne Zahlung von PMI. Dieses Darlehen ist ein 5/5 ARM über 30 Jahre abgeschrieben. Das bedeutet, dass der anfängliche Zinssatz für fünf Jahre festgelegt wird und danach nur alle fünf Jahre angepasst wird. Der Zinssatz wird nicht alle fünf Jahre um mehr als 2% steigen, und er wird während der Laufzeit des Darlehens nicht um mehr als 6% steigen.

Im Gegenzug für die Einstellung von 0% zahlen Sie eine Origination-Gebühr von 1% des Darlehensbetrags oder $ 1 000 für jeden $ 100 000, den Sie ausleihen. Wenn Sie $ 700, 000 (eine angemessene Summe in einer Stadt, in der der Median Hauspreis über $ 1. 1 Million ist) leihen, könnten Sie einen Zinssatz von 3. 75% erhalten, wenn Ihre Kredit-Score 740 oder höher ist. Ihre Abschlusskosten würden sich auf fast 19.000 US-Dollar belaufen, einschließlich der Darlehensanleihe in Höhe von 7.000 US-Dollar. Ihre anfängliche monatliche Zahlung wäre 3 241. 81. Die Rate ist fast einen halben Punkt höher als die nationale Durchschnittsrate für 5/1 ARMs, aber das ist kein schlechter Kompromiss, um dafür zu sorgen, dass Ihre Rate nur einmal angepasst wird. fünf Jahre statt einmal pro Jahr.

Soweit ARMs gehen, ist dieses ein relativ geringes Risiko, weil der Zinssatz nicht häufig steigt.Aber in Anbetracht der hohen Immobilienpreise der Bay Area, bedeutet sogar ein Anstieg von 2% auf eine 700.000 $ Hypothek einen Sprung von fast 850 $ pro Monat. Dieser Kredit erfordert ein Pfändungskonto (auch Treuhandkonto genannt), was bedeutet, dass Sie Ihre Grundsteuern und Versicherungen an den Kreditgeber jeden Monat mit Ihrer Hypothekenzahlung zahlen, und es wird dieses Geld an Ihren Versicherungsagenten und lokalen Zöllner übergeben wenn Ihre Rechnungen fällig sind. Sie müssen ein Haus kaufen (nicht refinanzieren), in dem Sie als Ihr Hauptwohnsitz leben werden.

American United

Mit dem Homebuyer Flex-Programm von American United können Kreditnehmer in New Jersey bei einer 30-jährigen Festhypothek weniger als 3% sparen, während PMI vermieden und keine Punkte bezahlt werden. Sie benötigen eine Kredit-Score von mindestens 680, und das meiste, was Sie ausleihen können, ist $ 417, 000. Im Gegenzug für nichts zu setzen, zahlen Sie einen Zinssatz, der etwas höher ist als die aktuelle 30-jährige feste Rate der Bank 3. 625%. Das Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein, und Sie müssen selbst die 3% Anzahlung einlösen - es kann kein Geschenk sein.

Andere PMI-freie Optionen

Wenn keine der oben genannten Optionen für Sie funktioniert, sind hier vier weitere zu untersuchen:

• Travis Credit Union - Nordkalifornische Eigenheimkäufer können es vermeiden, eine Anzahlung zu leisten oder einen PMI zu zahlen indem man ein Huckepackdarlehen erhält, für das 95% des Darlehensbetrags die erste Hypothek und die restlichen 5% eine zweite Hypothek ist.
• Mountain America Credit Union - Utah, Idaho, Arizona, New Mexico und Nevada Bewohner können so wenig wie $ 1, 000 auf Darlehen bis zu $ ​​275, 000 mit einem 5/1 ARM, 7/1 ARM oder 30-jährige Festhypothek.
• Eastman Credit Union - Leihen Sie bis zu 100% des Wohnwertes aus, um in Tennessee ein Haus mit einem festen oder variabel verzinslichen Darlehen zu kaufen und zahlen Sie keinen Einkaufsmanagerindex.
• Columbia Credit Union - Hauskäufer im Bundesstaat Washington können eine festverzinsliche 80/20-Huckepack-Hypothek mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und ohne PMI erhalten. Um mitzumachen, müssen Sie in Washington leben oder arbeiten oder ein Familienmitglied haben, das dies tut.

Dies ist keine erschöpfende Liste. Wenn Sie also keinen Kredit sehen, der für Sie funktioniert, suchen Sie weiter, insbesondere bei lokalen Banken und Kreditgenossenschaften. (Weitere Informationen finden Sie unter Rückgabe der 3% -Down-Hypothek .)

PMI-Kosten

Die Kosten für PMI hängen davon ab, wie viel Sie abrechnen, wie hoch Ihre Kreditwürdigkeit und welche Art von Darlehen Sie sind. Es kann von 0. 18% bis 2. 25% des Darlehensguthabens pro Jahr reichen, abhängig von der Hypothekenversicherungsgesellschaft und Ihren Darlehens- und Kreditnehmereigenschaften. Je mehr Sie absetzen und je höher Ihr Kredit-Score ist, desto niedriger ist Ihre Rate; Kredite, deren Zahlungen sich für mindestens die ersten fünf Jahre nicht ändern können (darunter 30-jährige festverzinsliche Hypotheken, 5/1 ARMs und 7/1 ARMs ua), haben ebenfalls einen günstigeren PMI. Grundsätzlich gilt, je weniger riskant Ihr Darlehen aus Sicht des Kreditgebers ist, desto geringer sind die PMI-Kosten.

Vergleich der Kosten

Die folgende Tabelle zeigt, was Sie mit einigen der verschiedenen verfügbaren Darlehensoptionen bezahlen könnten.

Beispiel monatliche Hypothekenzahlungen, $ 200, 000 Darlehen, verschiedene Darlehensprogramme, mit und ohne PMI
Darlehensgeber	Darlehensart	Anzahlung	Anfangszinssatz	Monatlicher Kapitalbetrag + Zinszahlung < Monats-PMI mit 760+ Kredit-Punktzahl	Gesamt-Monatszahlung	Republik-Bank
7/1 ARM	0%	4.950%	$ 990	nicht zutreffend	$ 990	SoFi
7/1 ARM	10%	3. 625%	$ 912	nicht verfügbar	$ 912	SoFi
30 Jahre. fixiert	10%	4. 125%	$ 969	nicht verfügbar	$ 969	San Francisco FCU
5/5 ARM	0%	3. 750%	$ 926	nicht zutreffend	$ 926	Konventionell
30 Jahre. fixiert	3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Konventionell
30 Jahre. festgelegt	10%	3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	Das Diagramm zeigt, dass Sie zumindest kurzfristig mit einem Kreditprogramm, das Sie PMI vermeiden lässt, in die Zukunft gehen, aber es gibt einige wichtige Vorbehalte .. Wenn Sie eine variabel verzinsliche Hypothek in Betracht ziehen, um PMI zu vermeiden, können Sie aufhören, nach vorne zu kommen, sobald die Rate zurückgesetzt wird. Zum Beispiel könnte der Zinssatz für das San Francisco Federal Credit Union-Darlehen im 6. Jahr auf 5.75% steigen, was Ihnen eine monatliche Zahlung von 1.167 USD auf ein Darlehen in Höhe von 200.000 USD ermöglicht; bis 7. 75% im Jahr 11, machen Sie Ihre monatliche Zahlung $ 1, 433; und klettern so hoch wie 9. 75% von Jahr 16, so dass Ihre monatlichen Zahlungen 1 718 $ - fast das Doppelte, was sie in den ersten fünf Jahren waren.

Der größte Nachteil von Krediten, mit denen Sie PMI vermeiden können, besteht darin, dass Sie eine private Hypothekenversicherung kündigen können, sobald Sie mindestens 20% Eigenkapital in Ihrem Haus angesammelt haben, indem Sie Ihren Kapitalbetrag oder Sie haben den Mittelwert Ihrer Darlehenslaufzeit erreicht, und Sie haben Ihr höher verzinsliches Darlehen oder Huckepackdarlehen für 30 Jahre oder bis Sie sich refinanzieren. Refinanzierung später kann oder kann nicht möglich oder sinnvoll sein, je nachdem, was mit dem Wert Ihres Hauses, Ihrer Kreditwürdigkeit und den Zinssätzen passiert. (Details finden Sie unter

Wie Sie die private Hypothekenversicherung loswerden können.) Steuerliche Erwägungen

Ihr Ziel sollte sein, die günstigste Hypothek zu erhalten, die Ihren Bedürfnissen entspricht, und nicht Ihre Steuereinsparungen zu maximieren. Eine billigere Hypothek spart Ihnen mehr Geld als eine teurere Hypothek, die Ihnen einen größeren Steuerabzug verschafft. Dennoch sollten Sie sich der steuerlichen Auswirkungen Ihrer Optionen bewusst sein.

Sie können einen Steuerabzug für Ihre Hypothekenzinsen beantragen, solange Ihre Hypothek eine Million US-Dollar oder weniger beträgt und solange Ihre angegebenen Abzüge in Schedule A insgesamt höher sind als Ihr Standardabzug. Das ist oft der Fall für Hausbesitzer, da Sie staatliche Einkommensteuern, Grundsteuern, Spenden und Hypothekenzinsen auflisten können.

Die PMI-Prämien sind auch steuerlich absetzbar, aber der Abzug beginnt auszulaufen, sobald Ihr angepasstes Bruttoeinkommen $ 100, 000 erreicht ($ 50, 000, wenn Sie verheiratet sind, getrennt einzureichen), und Sie können PMI überhaupt nicht abziehen, wenn Ihre AGI überschreitet $ 109, 000 ($ 54, 500, wenn Sie verheiratet sind, getrennt einzureichen). Während es unwahrscheinlich ist, dass der Hypothekenzinsabzug in absehbarer Zukunft verschwindet, wird der PMI-Abzug am 31. Dezember 2016 auslaufen, obwohl er wie in der Vergangenheit verlängert werden kann.

Das Endergebnis

Es mag verlockend sein, heute eine 0% Down-Hypothek aufzunehmen, vor allem wenn die Zahlungen ähnlich oder sogar niedriger sind als das, was Sie zahlen würden, indem Sie eine kleine Anzahlung leisten und PMI zahlen. es ist wichtig, darüber nachzudenken, wie das Erhalten dieses 0% Darlehens Ihre Finanzen auf lange Sicht beeinflussen wird.Ein Haus zu kaufen, um darin zu leben, ist nie eine rein finanzielle Entscheidung - es ist auch emotional - aber einige Zeit nehmen, um die finanziellen Konsequenzen zu betrachten, bevor Sie dieses Ries der Hypothekenpapiere unterzeichnen.