Benötigen Sie einen Weg, um größere Ausgaben zu bezahlen, wie zum Beispiel Ihr Kind zum College zu schicken oder Ihre Küche zu renovieren? Oder möchten Sie diese ausstehenden Kreditkartenbilanzen ein für allemal beseitigen? Die Antwort könnte buchstäblich in Ihrem eigenen Hinterhof sein. Wenn Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie gegen einen niedrigen Zinssatz gegen es ausleihen; Als Bonus sind die Zinszahlungen generell steuerlich absetzbar.

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Es gibt zwei grundsätzliche Möglichkeiten, Ihren Wohnsitz als Sicherheit zu nutzen: ein Eigenheimkredit und eine Eigenheimkreditlinie (HELOC). Hier sind die Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie zwischen ihnen wählen. (Für eine kurze Einführung, siehe Home-Equity-Darlehen vs. HELOC: The Difference ).

Wofür ist das Geld?

Erste Frage: Was ist der Zweck des Darlehens? Ein Home-Equity-Darlehen, manchmal auch ein Home Equity Ratenkredit genannt, ist eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie beim Abschluss vollständig erhalten. "Home-Equity-Darlehen werden in der Regel für größere, teurere Ziele wie Umbau, Zahlung für Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einem Pauschalbetrag erhalten werden", sagt Richard Airey, ein Kreditsachbearbeiter mit Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Natürlich kann es bei der Bewerbung zu einer gewissen Versuchung kommen, mehr zu borgen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und Sie nicht wissen, ob Sie sich in Zukunft für einen anderen Kredit qualifizieren werden.

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Umgekehrt ist ein HELOC eine gute Wahl, wenn Sie sich nicht sicher sind, wie viel Sie wann borgen müssen. Im Allgemeinen erhalten Sie für einen bestimmten Zeitraum (manchmal bis zu 10 Jahren) kontinuierlichen Zugriff auf Bargeld. Du kannst gegen deine Linie leihen, sie ganz oder teilweise zurückzahlen und dann das Geld später wieder ausleihen, solange du noch in der Einführungsphase der HELOC bist. Eine Kreditlinie ist jedoch widerrufbar. Wenn sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert oder der Marktwert Ihres Hauses sinkt, könnte Ihr Kreditgeber entscheiden, Ihre Kreditlinie zu senken oder sie ganz zu schließen. Während die Idee hinter einem HELOC ist, dass Sie auf die Mittel zurückgreifen können, wie Sie sie brauchen, ist Ihre Fähigkeit, auf dieses Geld zuzugreifen, keine sichere Sache. "HELOCs eignen sich am besten für kurzfristigere Ziele, sagen wir 12 bis 20 Monate, da die [Zinssatz] -Rate schwanken kann und im Allgemeinen an den Leitzins gebunden ist", sagt Airey.

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Faktoren von Interesse

Für Jahre war ein wichtiger Faktor bei der Frage, ob ein Wohnungsbaudarlehen oder ein HELOC zu bekommen ist, der Zinssatz. Die Sätze für HELOCs waren in der Regel mindestens um einen vollen Prozentpunkt niedriger als der Zinssatz für Eigenheimkredite, so dass es verlockend war, den HELOC zu wählen, obwohl der Zinssatz variabel ist, während der Zinssatz eines darauf unten).

Heute haben HELOCs jedoch nur einen geringen Vorteil gegenüber Eigenheimkrediten. Laut der wöchentlichen Umfrage von Bankrate zu bedeutenden Kreditgebern für den 9. September 2015 hatte ein Eigenheimkredit mit einem Volumen von 30.000 $ einen durchschnittlichen Zinssatz von 5.22%. Bei gleicher Größe hatte HELOC einen durchschnittlichen Zinssatz von 4.75%. Differenz von weniger als einem halben Prozent. (Erfahren Sie mehr über einen wichtigen Faktor, der sich auf die Zinssätze in auswirkt. Wie die Tagungen des Federal Open Market Committee die Preise und Aktien ansteigen lassen.

Sie müssen jedoch nicht nur den aktuellen Zinsunterschied berücksichtigen, sondern auch Zinssätze werden geleitet. Wenn Sie denken, dass sie gleich bleiben oder abnehmen, entscheiden Sie sich vielleicht für die niedrigere Rate der HELOC. Wenn Sie meinen, dass die Zinsen steigen, könnte ein Home-Equity-Darlehen der richtige Weg sein. In der Tat erwarten die Analysten, dass die Zinsen in der nahen Zukunft steigen werden, so dass eine Lockerung der heutigen niedrigen Zinsen für Eigenkapitaltitel sehr sinnvoll sein könnte. (Siehe Understanding Home-Equity Loan Rates für mehr.)

Amortisationszeit

Es ist auch wichtig zu prüfen, wie jedes Darlehen strukturiert ist. Ein Home-Equity-Darlehen funktioniert wie eine herkömmliche Festhypothek. Sie leihen einen festen Betrag zu einem festgelegten Zinssatz und leisten für die gesamte Kreditlaufzeit gleiche Zahlungen, die zwischen fünf und 30 Jahren betragen kann. Unabhängig vom Zeitraum haben Sie stabile, vorhersehbare monatliche Zahlungen für die Laufzeit des Darlehens.

Demgegenüber besteht eine Darlehenslaufzeit einer HELOC aus zwei Teilen: einer Zeichnungsfrist und einer Rückzahlungsfrist. Die Ziehungsperiode, während der Sie Geld abheben können, kann 10 Jahre dauern und die Rückzahlungsperiode kann weitere 20 Jahre dauern, was die HELOC zu einem 30-jährigen Darlehen macht. Sobald die Ziehungsfrist endet, können Sie nicht mehr Geld leihen.

Während der Ziehungsphase von HELOC müssen Sie Zahlungen leisten, aber sie sind in der Regel klein, was oft bedeutet, dass Sie nur die Zinsen zurückzahlen. Während der Tilgungsperiode werden die Zahlungen wesentlich höher, weil Sie jetzt den Kapitalbetrag zurückzahlen. Die U. S. Bank beispielsweise lässt ihre HELOC-Darlehensnehmer entscheiden, entweder nur Zinsen oder 1% oder 2% des ausstehenden Betrags während der Ziehungsperiode zu zahlen. Während der 20-jährigen Rückzahlungsfrist müssen Sie das gesamte Geld, das Sie geliehen haben, zuzüglich einer variablen Verzinsung zurückzahlen.

Dieser Anstieg der Zahlungen zu Beginn der neuen Periode hat für viele unvorbereitete HELOC-Kreditnehmer zu einem Zahlungsschock geführt. Wenn die Summen groß genug sind, kann es sogar dazu führen, dass die in finanziellen Notsituationen sind. Und wenn sie mit den Zahlungen in Verzug geraten, könnten sie ihre Häuser verlieren - die Sicherheiten für den Kredit, erinnern Sie sich.

The Long View

Wenn Sie die Art von Person sind, die Ihre Finanzentscheidungen im großen Maßstab betrachtet, könnte ein Home-Equity-Darlehen sinnvoller sein. Da Sie eine fixe Summe zu einem festen Zinssatz leihen, bedeutet das Aufnehmen eines Home-Equity-Darlehens, dass Sie wissen, wie viel Sie für das Darlehen auf lange Sicht in der Minute ausgeben werden, in der Sie es auszahlen (obwohl Sie diesen Betrag reduzieren können). wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen oder zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren). Leihen Sie $ 30, 000 bei 5,5% für 20 Jahre und Sie können leicht berechnen, dass die gesamten Kreditkosten, einschließlich Zinsen, 49, 528 $ sein werden.

Bei einem HELOC wissen Sie, dass das Maximum, das Sie potenziell aufnehmen können, die Höhe Ihres Kreditlimits ist, aber Sie wissen nicht, wie viel Sie tatsächlich leihen. Sie wissen auch nicht, welchen Zinssatz Sie zahlen werden. Das bedeutet, dass es schwierig ist, die langfristigen Kosten eines HELOC zu berechnen.

Natürlich könnte es auch einfach sein, einen HELOC in Ihr großes Bild einzubauen, wenn Sie nur eine Kreditlinie zur Hand haben möchten und Sie nicht viel damit anfangen wollen. Aber wenn Sie vorhaben, die HELOC stark zu nutzen und zu wissen, wie Ihr Nettovermögen in 20 Jahren aussehen könnte, dann ist das viel schwieriger zu antizipieren.

Das Beste aus beiden Welten

Kann sich nicht zwischen den beiden Fahrzeugen entscheiden? Ärgern Sie sich nicht: Es gibt Möglichkeiten, mit einem Teil der Flexibilität von HELOC einen Teil der Stabilität eines Home-Equity-Darlehens zu erreichen. Einige Kreditgeber geben Kreditnehmern die Möglichkeit, einen HELOC-Saldo in einen festverzinslichen Kredit umzuwandeln. Zum Beispiel können Sie mit der U. S. Bank einen festen Zinssatz für Laufzeiten wie 15 oder 20 Jahre für den gesamten oder einen Teil Ihres variablen Zinssaldos festlegen. Sie können bis zu drei Festgeldsalden gleichzeitig haben. Die Bank of America und Wells Fargo bieten ebenfalls festverzinsliche Optionen auf ihre HELOCs an (indem sie diese in der Tat als Ersatz für Home-Equity-Kredite verwenden, die sie nicht mehr anbieten).

Die Pentagon Federal Credit Union, eine der größten Kreditgenossenschaften des Landes (gegen die jeder gegen eine geringe Gebühr beitreten kann) bietet eine weitere interessante Option: eine 5/5 HELOC, bei der sich der Zinssatz nur einmal alle fünf Jahre ändert.

The Bottom Line

Denken Sie daran, dass nur, weil Sie gegen das Eigenkapital Ihres Hauses leihen können, das nicht bedeutet, dass Sie sollten. Aber wenn Sie die Notwendigkeit haben, gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen, wenn Sie den besten Weg zur Kreditaufnahme entscheiden: Wie Sie das Geld verwenden werden, was mit Zinssätzen passieren könnte, Ihre langfristigen Finanzpläne und Ihre Toleranz für Risiken und Schwankungen.

Einige Leute sind mit dem variablen Zinssatz der HELOC nicht vertraut und bevorzugen den Home-Equity-Kredit für die Stabilität und Berechenbarkeit, um genau zu wissen, wie hoch ihre Zahlungen sein werden und wie viel sie insgesamt schulden werden. Home-Equity-Darlehen sind viel einfacher in ein Budget zu arbeiten, wie Airey darauf hinweist. Darüber hinaus führen "festgelegte Eigenheimkredite zu weniger leichtfertigen Ausgaben." Mit einem HELOC können "die Niedrigzinszahlungen und der einfache Zugang für diejenigen, die nicht finanziell diszipliniert sind, verlockend sein. Es kann leicht werden, auf unnötige Ausgaben zu verzichten. Artikel, wie eine Kreditkarte ", sagt Airey (siehe Wie HELOCs Sie verletzen können ). Wenn Sie diese Disziplin jedoch haben und wie die Idee einer offeneren Quelle von Geldern, die Linie von Kredit könnte die Option für Sie sein.