Viele Menschen, die erwägen, ihr erstes Zuhause zu kaufen, können von den unzähligen Finanzierungsmöglichkeiten überwältigt sein. Glücklicherweise können Hausbesitzer viel Zeit und Geld sparen, indem sie sich die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu erforschen. Einige Kenntnisse über den spezifischen Markt, auf dem sich die Immobilie befindet, und darüber, ob sie Kreditgebern Anreize bieten, können zusätzliche finanzielle Vorteile für die Käufer bedeuten. Käufer sollten auch ihre eigenen Finanzen betrachten, um sicherzustellen, dass sie die Hypothek erhalten, die ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, welche Finanzierungsoption für Sie geeignet ist.

Darlehensarten
Es gibt mehrere Arten von Hypothekendarlehen. diese sind nach Kreditstruktur und den sie absichernden Agenturen differenziert.

1. Konventionelle Kredite
   Konventionelle Kredite sind festverzinsliche Hypotheken, die nicht von der Bundesregierung versichert oder garantiert werden. Obwohl sie aufgrund ihrer Anforderungen an Kriterien wie Anzahlung, Kreditpunktzahl und Einkommen am schwierigsten zu qualifizieren sind, können bestimmte Kosten, wie zum Beispiel eine private Hypothekenversicherung, niedriger sein als bei anderen garantierten Hypotheken.

   Konventionelle Kredite werden entweder als konforme Kredite oder als nicht konforme Kredite definiert. Konforme Kredite entsprechen den Richtlinien von Fannie Mae oder Freddie Mac. Diese Unternehmen im Besitz von Aktionären erstellen Richtlinien, z. B. Kreditlimits - z. B. 417.000 US-Dollar für Einfamilienhäuser -, weil sie diese Darlehen verpacken und auf dem Sekundärmarkt Wertpapiere verkaufen. (Um herauszufinden, was mit Ihrer Hypothek auf dem Sekundärmarkt geschieht, lesen Sie Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek .)

   Ein über diesen Betrag hinausgehender Kredit wird als Jumbo-Darlehen bezeichnet und ist in der Regel aufgrund der geringeren Nachfrage nach Kreditpools mit diesen Krediten leicht höher verzinst. Nicht konforme Kredite, die gewöhnlich von Portfolio-Kreditgebern zur Verfügung gestellt werden, haben Richtlinien, die von der jeweiligen kreditgebenden Institution festgelegt werden, die das Darlehen übernimmt.

2. FHA-Kredite
   Das Bundesamt für Wohnungswesen (FHA), Teil des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, bietet verschiedene Hypothekendarlehensprogramme an. Ein FHA-Darlehen hat niedrigere Anzahlungsanforderungen und ist einfacher zu qualifizieren als ein herkömmliches Darlehen. FHA-Darlehen eignen sich hervorragend für Erstkäufer von Eigenheimen, da sie zusätzlich zu den niedrigeren Kreditkosten im Vorfeld und geringeren Kreditanforderungen eine Anzahlung von bis zu 5,5% zulassen. FHA-Darlehen dürfen die gesetzliche Grenze nicht überschreiten. (Für mehr über diese Art von Darlehen, siehe Versicherungen Federal Housing Authority Hypotheken .)
3. VA-Darlehen
   Das US-Department of Veterans Affairs (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA macht keine Kredite selbst, sondern garantiert Hypotheken von qualifizierten Kreditgebern. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen und Servicemitarbeitern, Wohnungsbaudarlehen zu günstigen Konditionen zu erhalten, in der Regel ohne Anzahlung, und in den meisten Fällen sind sie leichter zu qualifizieren als herkömmliche Kredite.Kreditgeber begrenzen im Allgemeinen das maximale VA-Darlehen ($ 417, 000 im Jahr 2016, $ 625, 500 in Hawaii, Alaska, Guam und den US Virgin Islands). Beantragen Sie vor der Beantragung eines Darlehens die Berechtigung der VA. Wenn Sie akzeptiert werden, wird die VA eine Berechtigungsbescheinigung ausstellen, die bei der Beantragung eines VA-Darlehens verwendet werden kann.

   Zusätzlich zu diesen gemeinsamen Darlehenstypen und -programmen gibt es Programme, die von staatlichen und kommunalen Regierungen und Agenturen gesponsert werden, oft mit dem Ziel, in bestimmten Gebieten Investitionen oder Wohneigentum zu erhöhen. (Weitere Informationen finden Sie unter Einkaufen für eine Hypothek .)

Eigenkapital- und Einkommensanforderungen
Die Preisfestlegung von Hypothekenkrediten wird vom Darlehensgeber auf zwei Arten bestimmt, von denen jede die Kreditwürdigkeit von der Kreditnehmer. Zusätzlich zur Überprüfung des FICO-Punktes des Kreditnehmers von den drei großen Kreditauskunfteien benötigen Kreditgeber Informationen, um zwei Standardstatistiken zu bestimmen, die verwendet werden, um den auf das Darlehen berechneten Satz festzulegen. Diese beiden Statistiken sind die Beleihungsquote (Loan to Value Ratio, LTV) und die Schuldendeckungsquote (DSCR) …

Der LTV wird durch die Höhe des tatsächlichen oder impliziten Eigenkapitals bestimmt, das in den geliehenen Sicherheiten verfügbar ist. Für Wohneigentum wird der LTV bestimmt, indem der zu entrichtende Betrag durch den Kaufpreis des Eigenheims dividiert wird. Je höher der LTV, desto teurer wird der Kredit sein, weil der Kreditgeber ein höheres Ausfallrisiko vermutet. Die Idee ist hier, dass je mehr Geld der Kreditnehmer in Gefahr bringt (in Form einer Anzahlung), desto unwahrscheinlicher ist es, dass er oder sie den Kredit in Verzug bringt.

Der LTV kann auch zu den Kreditkosten beitragen, indem er feststellt, ob ein Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen muss. Der PMI isoliert den Kreditgeber vor Zahlungsausfällen, indem er einen Teil des Kreditrisikos an einen Hypothekenversicherer überträgt. Die meisten Kreditgeber werden einen PMI für jedes Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80% verlangen, was jedes Darlehen bedeutet, bei dem der Kreditnehmer weniger als 20% Eigenkapital im Eigenheim haben wird. Die Kosten der Hypothekenversicherung und die Art und Weise ihrer Eintreibung werden in der Regel durch den versicherten Betrag und das Hypothekenprogramm bestimmt, das zum Erhalt des Darlehens verwendet wird. (Weitere Informationen zu PMI finden Sie unter Sechs Gründe für die Vermeidung einer privaten Hypothekenversicherung und Outsmart Private Mortgage Insurance .)

Die Hypothekenversicherungsprämien werden größtenteils monatlich mit Steuer- und Sachversicherungs-Treuhandbeträgen eingezogen und sollen automatisch nach der Rückzahlung des Darlehens an einen Punkt, an dem der LTV gleich oder weniger als 78%. Es kann auch möglich sein, den PMI zu stornieren, sobald das Haus genug Wert gewonnen hat, um dem Eigentümer 20% Eigenkapital zu geben, und eine festgelegte Zeitspanne verstrichen ist, beispielsweise zwei Jahre. Einige Kreditgeber, wie die FHA, werden die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag bewerten und in die Darlehenssumme kapitalisieren.

Es gibt Möglichkeiten, die Zahlung von PMI zu vermeiden. Man darf beim Kauf eines Hauses nicht mehr als 80% des Immobilienwertes ausleihen; der andere ist die Verwendung von Eigenheimfinanzierung oder einer zweiten Hypothek, um die benötigten Mittel über 80% LTV zu erhalten.Es gibt viele Programme, die dies ermöglichen, aber die häufigste ist eine 80-10-10 Hypothek genannt. Die 80 steht für den LTV der ersten Hypothek, die ersten 10 für den LTV der zweiten Hypothek und die dritte 10 für das Eigenkapital, das der Kreditnehmer im Haushalt hat. Obwohl die Rate auf der zweiten Hypothek höher sein wird als die Rate auf der ersten, auf einer gemischten Basis, sollte es nicht viel höher als die Rate eines 90% LTV Darlehens sein und für die meisten Leute ist es preiswerter, als PMI zu zahlen.

Dies ist eine außergewöhnliche Alternative für Kreditnehmer, die ihre Häuser vorzeitig abbezahlen wollen, weil sie die Zahlung der zweiten Hypothek beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell beseitigen können. Als Faustregel sollte PMI möglichst vermieden werden, da es sich um Kosten handelt, die für den Kreditnehmer keinen Vorteil haben.

Die Schuldendeckungsquote (DSCR) bestimmt die Fähigkeit eines Kreditnehmers, die Kosten der Hypothek zu bezahlen. Durch Dividieren eines monatlichen Nettoeinkommens eines Kreditnehmers, das verfügbar ist, um Hypothekarkosten durch die Hypothekarkosten zu bezahlen, können Kreditgeber die Wahrscheinlichkeit bewerten, dass ein Kreditnehmer auf dem Hypothekenbrief in Verzug gerät. Die meisten Kreditgeber benötigen DSCRs von mehr als einem. Je höher das Verhältnis, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditnehmer in der Lage ist, Fremdkapitalkosten zu decken, und desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Je größer die DSCR ist, desto wahrscheinlicher wird ein Kreditgeber die Kreditrate aushandeln, da der Kreditgeber selbst bei einer niedrigeren Rate eine bessere risikobereinigte Rendite erhält. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer versuchen, jede Art von qualifizierendem Einkommen zu finden, das sie bei Verhandlungen mit einem Hypothekengeber haben können. Manchmal kann eine zusätzliche Teilzeitbeschäftigung oder ein anderes einkommensschaffendes Unternehmen den Unterschied ausmachen, ob Sie sich für einen Kredit qualifizieren oder nicht qualifizieren oder ob Sie den bestmöglichen Preis erhalten.

Feste vs. variabel verzinsliche Hypotheken
Eine andere Sache, die man beim Kauf einer Hypothek beachten sollte, ist die Frage, ob man eine festverzinsliche oder eine variabel verzinsliche Hypothek erhält. Eine Festhypothek ist eine Hypothek, bei der sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Der offensichtliche Vorteil eines festverzinslichen Darlehens ist, dass der Kreditnehmer weiß, wie hoch die monatlichen Kreditkosten für die gesamte Leihfrist sind. Eine variabel verzinsliche Hypothek, wie z. B. eine Hypothek mit Zinsaufschlag oder eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM), soll jedoch den Erstkäufern von Wohneigentum oder Personen, die erwarten, dass ihr Einkommen während der Leihfrist erheblich steigt, helfen. (Um mehr zu erfahren, siehe Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate .) Bei der Suche nach der Art der Hypothek, die damit einhergeht, ist es sinnvoll, die Zinssätze zu vergleichen. Eine großartige Ressource für den Vergleich von Raten ist ein Hypothekenrechner.

Bei variabel verzinslichen Darlehen können Kreditnehmer in den ersten Jahren des Darlehens in der Regel niedrigere Einführungsraten erhalten, wodurch sie sich für einen größeren Kredit qualifizieren können, als wenn sie versucht hätten, ein teureres Darlehen mit fester Verzinsung zu erhalten. Obwohl der Nutzen groß sein kann, bringen diese Darlehen ein erhebliches Risiko für jene Kreditnehmer mit sich, deren Einkommen nicht im Gleichschritt mit der Änderung des Zinssatzes wächst.Der andere Nachteil ist, dass die Kursänderung in den meisten Fällen zu Beginn des Darlehens nicht bekannt ist, da sie normalerweise an einen Marktkurs gebunden ist, der in der Zukunft festgelegt wird.

Die gebräuchlichsten Arten von ARMs sind ein ARM mit einem, fünf oder sieben Jahren. Der anfängliche Zinssatz ist normalerweise für eine Zeitperiode festgelegt, nach der er periodisch, oft jeden Monat, zurückgesetzt wird. Sobald ein ARM zurückgesetzt wird, passt er sich an den Marktzinssatz an, üblicherweise durch Hinzufügen eines vorbestimmten Spreads (Prozentsatz) zu der vorherrschenden Treasury-Rate. Obwohl die meisten ARMs vertraglich nur um so viel steigen können, wenn sich ein ARM einstellt, kann es am Ende teurer sein als das vorherrschende festverzinsliche Hypothekendarlehen, um den Kreditgeber dafür zu entschädigen, während der Einführungsperiode einen niedrigeren Zinssatz angeboten zu haben. (Um mehr über die mit variabel verzinslichen Hypotheken verbundenen Risiken zu erfahren, lesen Sie ARMed And Dangerous .)

Kredite, die nur Zinsen sind, sind eine ARM-Art, bei der der Kreditnehmer nur Hypothekenzinsen zahlt und nicht während der Einführungsphase, bis das Darlehen zu einem festen, prinzipiell zahlenden Darlehen zurückkehrt. Solche Kredite können für Erstkreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur die Zahlung von Zinsen die monatlichen Kosten der Kreditaufnahme signifikant verringert und es einem erlaubt, sich für einen viel größeren Kredit zu qualifizieren. Da jedoch der Kreditnehmer während der Anfangsperiode keinen Kapitalbetrag zahlt, ändert sich der auf dem Darlehen fällige Saldo nicht, bis der Kreditnehmer beginnt, den Kapitalbetrag zurückzuzahlen.

Kreditnehmer müssen den Nutzen eines größeren Darlehens mit dem Risiko abwägen. Die Zinssätze bewegen sich in der Regel nur während der Zinsperiode und passen sich häufig an die Veränderungen der Marktzinssätze an. Die Kreditnehmer haben auch mit dem Risiko zu kämpfen, dass ihr verfügbares Einkommen nicht zusammen mit der möglichen Erhöhung der Fremdkapitalkosten steigen wird. (Zinsen-nur Darlehen können vorteilhaft sein, aber für viele Kreditnehmer stellen sie eine Falle dar. Lesen Nur-Zinsen-Hypotheken: Haus frei oder Obdachlos? )

Das Endergebnis
Wenn Sie schauen Um eine Haushypothek zum ersten Mal zu finden, gibt es ein paar Dinge, die getan werden können, um die Schwierigkeit des Sortierens durch alle Finanzierungsoptionen zu reduzieren. Der beste Ansatz ist, etwas Zeit in die Entscheidung zu investieren, wie viel Haus Sie sich leisten können und dann entsprechend zu finanzieren. Hausbesitzer, die es sich leisten können, eine beträchtliche Summe zu hinterlegen oder die genug Einkommen haben, um eine hohe Deckungsrate zu erzielen, werden bei den Kreditgebern und den meisten Finanzierungsoptionen die größte Verhandlungsmacht haben. Diejenigen, die auf das größte Darlehen drängen, werden zweifellos einen höheren risikoadjustierten Zinssatz erhalten und müssen dann möglicherweise mit variabel verzinslichen Hypotheken und privaten Hypothekenversicherungen umgehen. Ein guter Hypothekenmakler oder ein Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch die verschiedenen Programme und Optionen zu steuern, aber nichts wird Ihnen besser dienen, als zu wissen, was Sie wollen und womit Sie letztendlich leben können.