Das Kaufen eines Hauses oder das Mieten einer Wohnung sind nicht die einzigen lebenden Anordnungen, die auf dem Markt verfügbar sind. Wohnungsgenossenschaften bieten eine Alternative zu den traditionellen Methoden des Erwerbs eines Hauptwohnsitzes. In diesem Artikel werden wir erklären, was eine Genossenschaft ist und wie sie sich von anderen Wohnungsoptionen unterscheidet.

Tutorial: Kauf eines Hauses

Eigentumswohnungen vs. Genossenschaften

Eigentumswohnungen sind Mehrfamilienhäuser mit Privatwohnungen und gemeinsamen Gemeinschaftsbereichen. Eigentumswohnungen sind als Immobilien klassifiziert, was bedeutet, dass Käufer die Eigentumsrechte an ihren Wohnungen besitzen. Wenn Sie erwägen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist es vorteilhaft, Ihre Hypothekenoptionen mit einem Hypothekenrechner wie dem unten zu erforschen. Und für eingehende Einblicke in den Kauf von Eigentumswohnungen, lesen Sie Kauf einer Wohnung .

Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen werden Co-ops nicht als Immobilien betrachtet. Wenn Sie in eine Genossenschaft einkaufen, werden Sie Anteilseigner in einem Unternehmen, dem das Eigentum gehört. Als Aktionär haben Sie Anspruch auf die ausschließliche Nutzung einer Wohneinheit in der Immobilie.

Kosten

Um Anteile an einer Genossenschaft zu erwerben, nimmt jeder Käufer anstelle einer Hypothek einen "Aktienkredit" auf. Diese Darlehen funktionieren ähnlich wie Hypotheken. Zusätzlich zu den Darlehenszahlungen, die an den Kreditgeber geleistet werden, sind die Genossenschaftsmitglieder dafür verantwortlich, einen anteiligen Anteil an den Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes zu zahlen. Diese Kosten werden in der Regel über eine monatliche Gebühr an die Partnerschaft gezahlt und kostenorientiert abgerechnet. Die Preise steigen, wenn die Kosten für Waren und Dienstleistungen steigen.

Die Kosten für die Hypothek der Immobilie können in der monatlichen Gebühr enthalten sein, da es möglich ist, dass das Gebäude eine Hypothek hat, selbst wenn ein einzelner Mieter seinen oder ihren Teil des Darlehens bezahlt hat. Dies kann auftreten, weil die eigentliche Hypothek auf dem Gebäude von der Gesellschaft gehalten wird, nicht von einem einzelnen Partner. Der Anteilskredit zahlt die Kosten für den Kauf in die Partnerschaft. Es hat nichts mit der zugrunde liegenden Hypothek auf dem Grundstück selbst zu tun. Käufer haben Anspruch auf alle Steuerabzüge, die Hausbesitzer genießen, einschließlich der Abzüge für Zins- und Grundsteuern.

Zusätzliche Ausgaben umfassen monatliche Stromrechnungen für jeden Wohnsitz des Käufers, die auf individueller Basis bezahlt werden, und Versicherungskosten. Während das Gebäude selbst durch eine allgemeine Versicherungspolice gedeckt werden sollte, ist der Inhalt jedes einzelnen Wohnsitzes nicht. Eine persönliche Versicherung, bekannt als HO-6, ist erforderlich, um persönliche Besitztümer vor Wasserschäden, Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen zu schützen. (Für weitere Informationen lesen Sie Der Beginner's Guide zur Eigenheimversicherung .)

Funktionen

Co-ops sind oft günstiger als Wohnungen, weil sie kostenpflichtig sind und Geld von Bewohner ausstehende Rechnungen zu bezahlen.In Gegenden, in denen die Lebenshaltungskosten hoch sind, wie beispielsweise in New York City, können Co-ops aus finanzieller Sicht eine attraktive Option sein.

Co-ops müssen sich an die Gesetze halten, die einen fairen Wohnungsbau regeln, aber sie können restriktiver sein als andere Wohnungsoptionen, wenn es um Eigentumsanforderungen geht. Da es keinen Vermieter gibt und es keine Mieter gibt, werden die Regeln für den Kauf von Anteilen an der Partnerschaft von den Partnern festgelegt. Zum Beispiel kann es für neue Käufer erforderlich sein, ein bestimmtes Nettovermögen oder ein bestimmtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu haben, zusätzlich zu dem Nachweis der Fähigkeit, die finanziellen Verpflichtungen des kooperativen Kaufs zu erfüllen. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie hoch ist Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen? )

Eine Hintergrundprüfung kann ebenfalls erforderlich sein. Wie andere Wohnformen sind einige Kooperativen nur für Senioren oder andere spezifische Gruppen gedacht. Diese strengeren Eigentumsanforderungen verleihen dem Co-Op-Eigentum eine gewisse Sicherheit und Exklusivität. Im Gegenzug für diese Exklusivität werden Co-ops in der Regel restriktiver gehandhabt als Eigentumswohnungen. High-End-Einheiten können zum Beispiel die Untervermietung verbieten. Alle Partner beteiligen sich an den Betriebskosten des Gebäudes. Ein Ausfall eines Partners kann erfordern, dass die anderen Partner die Kosten dieses Partners übernehmen, obwohl die strengen Besitzanforderungen die Vorgaben im Allgemeinen auf einem Minimum halten.

Die Struktur von Wohnungsgenossenschaften ist je nach Land unterschiedlich. In den USA und Kanada sind die beliebtesten Optionen:

• Market Rate Co-ops (Marktpreis-Genossenschaften) - Ermöglichen Sie den Partnern, Aktien zu kaufen oder zu verkaufen, unabhängig davon, wie hoch der Markt ausfallen wird.
• Limited Equity Co-ops - Legen Sie Beschränkungen für den Preis fest, zu dem Anteile gekauft und verkauft werden können.
• Leasing Co-ops - Die Genossenschaft mietet das Gebäude, anstatt es zu besitzen, und baut kein Eigenkapital. In diesem Fall kann die Genossenschaft eine Barreserve haben, wenn das Gebäude zum Verkauf steht.

Neben dem finanziellen Aspekt des Coop-Eigentums muss auch ein sozialer Aspekt berücksichtigt werden. Kleinere Kooperationen werden streng von den Bewohnern geführt, wobei sich jeder um Aufgaben kümmert, wie z. B. Instandhaltungs-, Landschafts- und Einrichtungsregeln. Große Einheiten können von einem Vorstand geleitet werden, der aus einer Untergruppe von Bewohnern besteht. In jedem Fall gibt es Regeln, die befolgt werden müssen, und ein gewisses Maß an sozialer Interaktion, die stattfindet. Wenn Sie nicht gerne Entscheidungsbefugnisse teilen, kann Ihnen das Leben in einer Kooperative nicht zusagen.

Vor dem Kauf

Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Standort
• Ausstattung
• Kosten

Da Sie Anteile an einem Unternehmen kaufen, sollten Sie sich vorher informieren. die finanzielle Situation des Unternehmens und treffen die Aktionäre des Unternehmens. Sie sind nicht nur Ihre Geschäftspartner, sondern auch Ihre Nachbarn.

The Bottom Line

Lesen Sie die Statuten, Statuten, Abonnementsvereinbarungen, Regeln und alle anderen verfügbaren Dokumente der Co-op. Vergewissern Sie sich, dass Sie wirklich verstehen, wie die Partnerschaft funktioniert, einschließlich, wie sie verwaltet wird, wofür Sie bezahlen müssen und wie viel diese Zahlung kostet.Fragen Sie nach den Bedingungen der zugrunde liegenden Hypothek, der Politik gegenüber Haustieren und Ihrer Fähigkeit, Änderungen an Ihrem Wohnsitz vorzunehmen. Es schadet nicht, Fragen zu stellen. ein wenig mehr Aufwand im Vorfeld kann einen langen Weg in Richtung einer harmonischen langfristigen Lebensgestaltung gehen.