Oftmals sind Steuern eine Verpflichtung, die die meisten Menschen auf einer minimalen Basis bezahlen möchten. Die Steuerzahler werden sich nach Kräften bemühen, den an Uncle Sam zu zahlenden Teil ihres Einkommens zu reduzieren. Während es möglich ist, Schlupflöcher zu entdecken, die die geschuldete Gesamtsteuer reduzieren, kann die Maximierung des Einkommens nach Steuern beträchtliche Zeit, Kosten und Kreativität in Anspruch nehmen. In Bezug auf den Verkauf von Immobilien, insbesondere in Immobilien, wird eine 1031-Börse zunehmend für ihre Steuervorteile für Anleger aller Ebenen anerkannt. (Weitere Informationen finden Sie unter 10 Dinge, die Sie über 1031 Austäusche wissen sollten.)

1031 Exchange Explained

Ein 1031 Exchange ist ein Austausch von gleichartigen Immobilien in den Vereinigten Staaten, in dem das zu veräußernde Objekt nicht der Kapitalertragssteuer unterliegt, bis es schließlich ohne Wiederanlage des Erlöses. Im Wesentlichen erlaubt dies nicht die Vermeidung, sondern die Respektierung aller steuerpflichtigen Gewinne auf dem Grundstück, das zuerst verkauft wird. In einer 1031-Börse müssen beide Immobilien zu Geschäftszwecken oder zu Anlagezwecken gehalten werden und sich in den Vereinigten Staaten befinden. Sie müssen von ähnlicher Natur sein, während die Qualität der Immobilie irrelevant ist. Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Trusts sind förderfähige Steuerzahler, die einen Austausch gemäß Abschnitt 1031 einrichten können. (Weitere Informationen finden Sie unter Vermeiden Sie die Kapitalertragssteuer auf Ihren Wohnungsverkauf .)

Im Falle von persönlichem Eigentum wäre der Verkauf eines Wohnhauses an ein anderes Haus unter den 1031 Austauschrichtlinien nicht erlaubt. Darüber hinaus gibt es bestimmte Arten von Immobilien, die ebenfalls nicht förderfähig sind: Gegenstände wie Geschäftsinventar, Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen, Wertpapiere, Beteiligungen an Personengesellschaften und Treuhandurkunden qualifizieren nicht für einen 1031-Austausch.

Erforderliche Richtlinien

Um als 1031-Börse zugelassen zu werden, muss die Transaktion von der Erreichung und Abgabe der jeweiligen Immobilie abhängig gemacht werden. In der Regel nutzen die Parteien Austauscherleichterungsfirmen, die bei der Abwicklung von Geschäften dieser Art behilflich sind, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß durchgeführt werden. Glücklicherweise muss ein Like-Art-Austausch nicht gleichzeitig abgeschlossen werden; Es gibt jedoch einige Zeitbeschränkungen, die befolgt werden müssen.

Erstens hat der Steuerpflichtige 45 Tage ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie, um mögliche Ersatzobjekte zu identifizieren. Eine schriftliche Mitteilung dieser Identifikation muss unterzeichnet werden und an den Verkäufer oder qualifizierten Vertreter der gewünschten Eigenschaft geliefert werden. Für Immobilien muss die Dokumentation spezifische Details über die Immobilie enthalten, wie Adresse und rechtliche Beschreibung. Als Nächstes muss die Ersatzimmobilie gesichert werden, wobei die Börse spätestens 180 Tage nach dem Verkauf des ursprünglichen Vermögenswerts oder der Frist der Einkommensteuererklärung für das Steuerjahr abgeschlossen sein muss, in dem der ursprüngliche Vermögenswert verkauft wurde - je nachdem, welcher Fall zuerst eintritt.Die Immobilie muss eine sehr ähnliche Beschreibung wie diejenige haben, die in den ersten 45 Tagen erwähnt wurde.

Umgekehrte Umleitungen

Da Sie nun mehr über einen regulären 1031-Austausch wissen, ist es wichtig zu wissen, dass auch ein umgekehrter Umtausch möglich ist. Der Reiz dieser Art des Austausches ist, dass der Steuerzahler so viel Zeit wie nötig für den Kauf einer Immobilie in Anspruch nehmen kann, da die Fristen nicht eingehalten werden, bis die Immobilie offiziell erworben und mit einem Inhaber der Tauschbörse aufgenommen wurde. Technisch handelt es sich hierbei um einen Agenten, der die rechtlichen Eigentumsrechte hält, bis der Tausch abgeschlossen ist. Der Immobilieninvestor hat 45 Tage Zeit, um anzugeben, welches Objekt er verkaufen möchte, was oft schon bekannt ist, und weitere 135 Tage, um den Verkauf des abgetretenen Objekts abzuschließen. Der umgekehrte Austausch bietet eine weitere Möglichkeit, diesen einzigartigen Steuervorteil zu nutzen.

Schreibarbeitsanforderungen

Wenn alle vorherigen Bedingungen erfüllt sind, gibt es auch Verwaltungsanforderungen, die dokumentiert und verfolgt werden müssen. Der Gewinn aus dem ursprünglichen Verkauf des ersten Vermögenswerts muss so verbucht werden, dass bei Verkauf des Ersatzvermögens beide Gewinne mit wenigen Anpassungen besteuert werden. Der IRS erfordert, dass 1031 Austäusche auf Form 8824 verfolgt werden, die Details über die Transaktion spezifiziert. Das Formular selbst verlangt eine Beschreibung der Eigenschaften, die ausgetauscht wurden, der Zeitpunkt des Erwerbs und der Übertragung, die Beziehung zwischen den beiden Parteien der Börse und der Wert beider Immobilien.

Darüber hinaus erfordert das Formular die Angabe des Gewinns oder Verlusts der verkauften Immobilie sowie der erhaltenen oder gezahlten Gelder und eventueller Verbindlichkeiten aus der Transaktion. Schließlich muss die Basis oder die Kosten mit den notwendigen Ergänzungen und Abzügen der ursprünglichen Eigenschaft aufgeführt werden. Die IRS-Publikation 544 enthält auch zusätzliche Einzelheiten über den Verkauf und die Veräußerung von Vermögenswerten und deren angemessene steuerliche Behandlung.

The Bottom Line

Für viele Menschen kann das Thema Steuern sehr schnell verwirrend werden. Steuern können von einfach bis hoch komplex mit nur ein paar Stücke von Eigentum. Es kann jedoch von Vorteil sein, darüber informiert zu sein, welche effektiven Steuervorschriften verfügbar sind. Ein 1031 Exchange ist ein Abschnitt des Steuergesetzbuchs, mit dem Personen belohnt werden können, die an bestimmten Geschäfts- und Investitionstätigkeiten beteiligt sind. (Weitere Informationen finden Sie unter Verwenden von Immobilien zum Ablegen von Steuerscheinen .)

Dieser einzigartige Kanal des steuerbegünstigten Wachstums kann Einzelpersonen befähigen, indem sie ihnen erlauben, ihr Vermögen exponentiell zu vergrößern, wenn sie richtig eingesetzt werden. Anstatt Steuern zu zahlen, wenn ein Kapitalgewinn realisiert wird, können diese Erlöse in einen Vermögenswert von ähnlichem oder höherem Wert reinvestiert werden. Idealerweise kann dieser Prozess wiederholt werden, indem die Mittel für den Erwerb von Immobilien verwendet werden, anstatt den IRS zu zahlen, was zu einem beschleunigten Wachstum führt. Umgekehrte Börsen bieten eine weitere Flexibilität dieser Regel und eröffnen mehr Möglichkeiten für Investoren.

Der Papierkram, der notwendig ist, um diese Art von Transaktion zu verfolgen, ist gründlich, aber lass das nicht zu einem negativen Faktor werden.Schließlich sollten Sie die Fristen und Fristen beachten, in denen Immobilien gekauft und verkauft werden können. Das Fehlen dieser entscheidenden Fenster kann der Unterschied sein, wenn Sie bis zu 35% an Steuern zahlen oder Ihr Nettovermögen erhöhen. Letztendlich ist die 1031-Börse eine völlig legale, steuerbegünstigte Strategie, die jeder Steuerzahler in den Vereinigten Staaten nutzen kann. Langfristig kann eine konsequente und ordnungsgemäße Verwendung dieser Strategie für die kommenden Jahre erhebliche Dividenden auszahlen.