Es gibt sechs verschiedene Möglichkeiten, wie Sie die Erlöse aus der beliebtesten Hypothek, der Home Equity Conversion Mortgage (HECM), erhalten können. Das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD), das HECMs regelt, nennt diese Entscheidungen "Zahlungspläne. "Sie können sich dafür entscheiden, einen großen Pauschalbetrag im Voraus zu erhalten, eine Kreditlinie einzurichten, auf die Sie je nach Bedarf zurückgreifen können, gleiche monatliche Zahlungen erhalten - oder eine Kombination dieser Optionen auswählen.

Der von Ihnen gewählte Plan beeinflusst, wie viel Geld Sie kurz- und langfristig erhalten, wie schnell Sie Ihr Eigenheim aufbrauchen und wie effektiv eine umgekehrte Hypothek Ihre finanziellen Ziele unterstützt. Hier sehen Sie, wie jeder Zahlungsplan funktioniert und die Vor- und Nachteile jedes einzelnen. (Wenn Sie mit diesen Darlehen nicht vertraut sind, informieren Sie sich in Ein Blick auf die Verordnung über Reverse Mortgages ) über die Regeln, die für alle HECMs gelten, unabhängig vom gewählten Zahlungsplan.)

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Der Festzinsplan

Wenn Sie eine festverzinsliche Rückhypothek haben wollen, haben Sie nur eine Zahlungsplanoption: eine Einmalausschüttungspauschale.

So funktioniert es: Erhalten Sie eine große Menge auf einmal, sobald Ihre Rückhypothek geschlossen ist. Auf diesem Betrag fallen Zinsen an, die laufenden monatlichen Hypothekenversicherungsprämien sowie alle finanzierten Abschlusskosten, bis die Rückhypothek fällig und zahlbar ist. Der anfängliche Zinssatz ist höher als bei den Plänen mit variabler Verzinsung, aber der erwartete Zinssatz ist mit der Zeit geringer.

Die Profis: Verwenden Sie diese Art von Darlehen, um einen hohen Hypothekensaldo zu bezahlen oder eine andere große Ausgabe zu decken. "Die Kapitalverteilung funktioniert am besten für Leute, die eine große bestehende Hypothek haben, die sie abbezahlen müssen", sagt Casey Fleming, ein Hypothekenberater, der derzeit für C2 Financial Corp. arbeitet und über mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Hypothekenbranche verfügt. Er sagt, dies ist die beste Option, wenn Sie alle oder die meisten Ihrer verfügbaren Einnahmen auf einmal nehmen müssen.

Die Nachteile: Sie können in Zukunft keine weiteren Erlöse aus diesem Darlehen erhalten. Kreditnehmer, die nicht gut im Umgang mit Geld sind oder ihre Fähigkeit dazu verloren haben, laufen Gefahr, den Erlös zu verschwenden oder zu schnell auszugeben. Betrüger überzeugen manchmal Senioren, um diese Art von Darlehen zu nehmen oder Hausbesitzer zu zielen, die vor kurzem einen herausgenommen haben. (Lernen Sie, sich und Ihre Lieben in zu schützen. Vorsicht vor diesen Reverse Mortgage Scams .) Fleming sagt, der größte Nachteil ist, dass "für fast alle Fälle die maximale Ziehung im ersten Jahr 60% der anfänglichen Hauptgrenze. Da diese Option nur einen Draw hat, ist der maximale Kreditbetrag sehr niedrig. "Sie behalten die anderen 40% als Eigenheimkapital. Sie können nicht gegen diese 40% leihen.Aber mit diesem Eigenkapital kann sich als nützlich erweisen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Ihre umgekehrte Hypothek abzahlen wollen.

Um im Laufe der Zeit auf Ihr gesamtes Eigenkapital zugreifen zu können, müssen Sie einen Zahlungsplan mit einstellbarer Rate auswählen.

Adjustable-Rate Payment Plans

Die anderen fünf Reverse Mortgage-Zahlungspläne haben einstellbare Raten. Wenn Sie sich für eine dieser Optionen entscheiden, gibt es drei Möglichkeiten, wie sich Ihr Zinssatz ändern kann. Nur einer wird für Ihre Hypothek gelten, und es wird in Ihrem Kredit Papierarbeit offenbart werden.

• Ihr Zinssatz wird einmal jährlich angepasst. Die Rate basiert auf dem Constant Maturity Treasury (CMT) Index zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge. Die Rate kann nicht um mehr als 2% pro Jahr steigen, und sie kann nicht über die Kreditlaufzeit hinaus um mehr als 5% steigen oder fallen.

• Ihr Zinssatz wird monatlich basierend auf dem CMT-Index zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst. Die Rate kann nicht über die Kreditlaufzeit um mehr als 10% steigen, und es gibt keine Begrenzung, wie niedrig der Zinssatz sein kann.

• Ihr Zinssatz wird monatlich basierend auf dem London Interbank Offered Rate (LIBOR) zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Spanne angepasst. Die Rate kann nicht über die Kreditlaufzeit um mehr als 10% steigen, und es gibt keine Begrenzung, wie niedrig der Zinssatz sein kann.

Während es wichtig ist, welche dieser Szenarien für Ihr Darlehen gilt, weil es beeinflusst, wie viel Zinsen Ihr Darlehen im Laufe der Zeit anwächst, spielt es keine Rolle in Bezug auf Ihre geplanten monatlichen Zahlungen oder Ihre verfügbare Kreditlinie auswirken. Eine signifikante Änderung des Zinssatzes bei einer umgekehrten Hypothek birgt nicht das Risiko einer Zwangsvollstreckung, wie es bei einer Forward-Hypothek der Fall ist. Ein höherer Zinssatz wirkt sich jedoch auf Ihr Eigenkapital aus und bedeutet, dass Sie weniger erhalten, wenn Sie das Haus verkaufen. Wenn Sie planen, in Ihrem Haus auf Lebenszeit zu bleiben, dürften Zinssatzerhöhungen kein großes Problem darstellen. Wenn Sie dies nicht tun, sollten Sie sicherstellen, dass der Zinssatz Ihres Darlehens dem ersten Szenario entspricht, da die maximale Zinserhöhung 5% statt 10% beträgt. Ihr Kreditsachbearbeiter und Ihr Hypothekenberater können Ihnen helfen, Ihre Entscheidungen zu verstehen und wie sich die Zinssätze auf Ihre Situation auswirken (siehe Finden Sie die richtige Reverse Mortgage Counseling Agency ).

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek mit einem einstellbaren Zinssatz beantragen, wird für die Abbildungen Ihrer Zahlungsplanoptionen ein erwarteter Zinssatz verwendet. Dies ist die beste Schätzung des Darlehensgebers von dem, was sich der einstellbare Zinssatz über die Laufzeit Ihres Darlehens ausdehnt. Es ist einer der drei Schlüsselfaktoren bei der Bestimmung, wie viel Sie ausleihen können, zusammen mit dem Alter des jüngsten Kreditnehmers und dem Wert der Immobilie.

Jetzt, da Sie ein allgemeines Verständnis dafür haben, wie Pläne mit variabler Rate funktionieren, sehen Sie sich Ihre fünf Zahlungsoptionen an. Denken Sie daran, dass sich "Zahlung" in diesem Zusammenhang darauf bezieht, wie Sie die Krediterlöse erhalten.

Option 1: Tenure Payment Plan

So funktioniert es: Erhalten Sie die gleichen monatlichen Zahlungen, solange mindestens ein Kreditnehmer zu Hause als Hauptwohnsitz wohnt.Monatliche Zahlungen werden unter der Annahme berechnet, dass Sie 100 Jahre alt werden. Wenn Sie nicht erwarten, so lange zu leben, könnte ein Term-Zahlungsplan, der als nächstes diskutiert wird, eine bessere Option sein. Wenn Sie länger leben, erhalten Sie weiterhin Zahlungen. Wenn Sie eine stabile monatliche Zahlung für den Rest Ihres Lebens in Ihrem Haus erhalten möchten, ist der Tenure-Zahlungsplan eine gute Wahl.

Die Profis: "Die Rentenzahlungen sind ideal für diejenigen, die denken, dass sie lange Zeit im Haushalt leben und ein stabiles monatliches Einkommen benötigen", sagt Fleming. Sie müssen sich keine Gedanken darüber machen, ob Sie mit einem Tenure-Zahlungsplan aus dem Reverse-Mortgage-Erlös auslaufen, solange Sie die anderen Bedingungen des Darlehens weiterhin erfüllen.

Die Nachteile: Wenn Sie große Rechnungen bezahlen müssen, hilft Ihnen dieser Plan nicht, diese zu bezahlen. Auch wenn dieser Zahlungsplan scheinbar ein garantiertes Einkommen fürs Leben bietet, wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen aus Ihrem Haus ausziehen müssen - oder wenn Sie nicht mit den geforderten Grundgebühren wie Eigenheimversicherung, Grundsteuer oder Grundpflege mithalten - Hypothek ist fällig und zahlbar (dies gilt für jeden Zahlungsplan) und Sie erhalten keine weiteren Zahlungen, es sei denn, Sie beheben den Zahlungsausfall. Sie erhalten das Geld, das nach dem Rückkauf der Rückhypothek aus dem Verkauf Ihres Hauses übrig bleibt, aber im schlimmsten Fall eines deprimierten Immobilienmarktes kombiniert mit hohen Zinssätzen könnten Sie nicht mit viel Geld auskommen.

Option 2: Termingeldplan

So funktioniert es: Erhalten Sie für eine festgelegte Zeitspanne, die Sie wählen, gleich viele Monatsraten - zum Beispiel 10 Jahre. "Termingeldzahlungen sind am besten, wenn Sie eine klare Vorstellung davon haben, wie lange Sie im Haushalt leben werden", sagt Fleming. "Ältere Leute - 80 und mehr - oder diejenigen, die in ein paar Jahren wegziehen wollen, können diesen Typ wählen. "

Die Profis: Die monatliche Auszahlung ist höher als bei einem Tenure-Payment-Plan. Obwohl Sie keine zusätzlichen monatlichen Zahlungen erhalten, nachdem Sie das Ende der Darlehenslaufzeit erreicht haben, werden Sie in der Lage sein, zu Hause als Hauptwohnsitz zu leben, bis Sie sterben oder umziehen (solange Sie das andere Darlehen weiterhin erfüllen Bedingungen, wie die Zahlung Ihrer Grundsteuern).

Die Nachteile: Sie erhalten kein regelmäßiges Einkommen fürs Leben, es sei denn, Sie sterben während der Kreditlaufzeit. Sie könnten Ihre Hausbeteiligung zu früh in Ihrem Leben aufbrauchen und keine andere Quelle von Geld haben, auf das Sie sich verlassen können.

Option 3: Kreditlinie

So funktioniert es: Erhalten Sie Zugang zu Geld, wie Sie es brauchen. Sie können entscheiden, wann Sie auf Ihre Kreditlinie zurückgreifen und wie viel Sie einnehmen möchten, solange Ihr Kontostand unter der Hauptgrenze liegt. Ihr Kreditgeber kann nicht verlangen, dass Sie einen Mindestbetrag zurückziehen oder einen Mindestbetrag nach einem festgelegten Zeitplan zurückziehen.

Die Profis: Eine Kreditlinie bietet viel Flexibilität. Sie können einen großen Pauschalbetrag vorab zurückziehen und dann im Laufe der Zeit zusätzliche Mittel aufnehmen. Sie erhalten Zugang zu dem zusätzlichen Eigenkapital, das mit dem Festzinsplan verbunden bleibt. Sie können die Linie auch jahrelang in Erwartung eines Tages, an dem Sie sie benötigen, unberührt lassen.Sie können jeden Monat auch gleiche oder ähnliche Beträge zurücknehmen. Grundsätzlich können Sie Ihre Auszahlungen an Ihre Bedürfnisse anpassen und sie an Ihre Bedürfnisse anpassen. Eine Kreditlinie kann wie ein Pauschalbetrag, ein Mandat oder ein Term-Plan funktionieren, aber Sie haben mehr Kontrolle. Außerdem wächst der ungenutzte Teil Ihrer Kreditlinie im Laufe der Zeit mit dem gleichen Zinssatz, den Sie für den von Ihnen geliehenen Betrag zahlen, und Sie zahlen nur Zinsen für das Geld, das Sie tatsächlich ausleihen. kann es einfacher machen, später zu verkaufen und zu bewegen oder Geld an Ihre Erben zu hinterlassen. Im Gegensatz zu einer Home-Equity-Kreditlinie kann eine umgekehrte Hypothek Kreditlinie nicht widerrufen werden, auch wenn der Wert Ihres Hauses sinkt oder Ihre finanzielle Situation verschlechtert.

Die Nachteile: Sie können eine Kreditlinie verbrennen, indem Sie die 60% -Maximierung Ihres Hauptlimits im ersten Jahr und die restlichen 40% am ersten Tag des zweiten Jahres übernehmen. Wenn Sie das tun, haben Sie keinen Zugang zu Geldmitteln. Es kann auch bis zu fünf Werktage dauern, bis Sie Geld von Ihrer Kreditlinie erhalten, so dass Sie sicherstellen müssen, dass Sie genügend Geld auf Ihrem Girokonto für dringende Bedürfnisse haben.

Option 4: Modified Tenure Plan

So funktioniert es: Erhalten Sie feste monatliche Zahlungen in Verbindung mit dem Zugang zu einer Kreditlinie, solange ein Kreditnehmer das Haus als Hauptwohnsitz belegt. Die festen monatlichen Zahlungen werden kleiner sein, als wenn Sie einen Straight-Tenure-Plan erhalten, und die Kreditlinie wird kleiner sein, als wenn Sie einen geraden Kreditplan erhalten, aber Sie haben Zugriff auf die gleiche Summe an Geldern.

Die Profis: Sie haben Flexibilität bei der Festlegung Ihrer monatlichen Zahlungen sowie Flexibilität bei der Auswahl der Größe Ihrer Kreditlinie. Wenn Sie größere monatliche Zahlungen wünschen, können Sie eine kleinere Kreditlinie wählen. Wenn Sie eine größere Kreditlinie wünschen, können Sie kleinere monatliche Zahlungen wählen. Es ermöglicht Ihnen, Ihren monatlichen Cash-Flow-Bedarf zu decken, ohne sich mehr Geld leihen zu müssen als nötig. Diese Option hält Ihre Zinskosten niedrig und bringt Sie weniger Gefahr, Ihr gesamtes Eigenkapital zu verbrauchen und sich nicht leisten zu können, sich zu bewegen, wenn Sie später brauchen oder müssen.

Die Nachteile: Wenn Sie sofort eine große Summe benötigen, ist dieser Zahlungsplan wahrscheinlich nicht Ihre beste Option.

Option 5: Geänderter Term Plan

So funktioniert es: Erhalten Sie eine feste monatliche Zahlung für eine bestimmte Anzahl von Monaten sowie Zugang zu einer Kreditlinie, solange ein Kreditnehmer das Haus als sein oder ihr Hauptwohnsitz. Die festen monatlichen Zahlungen werden kleiner sein, als wenn Sie einen Plan mit gerader Laufzeit erhalten, und die Kreditlinie wird kleiner sein, als wenn Sie einen geraden Kreditplan erhalten, aber Sie haben Zugriff auf die gleiche Gesamtmenge an Geldern.

Die Profis: Sie haben Flexibilität bei der Festlegung der Größe Ihrer monatlichen Zahlungen und wie lange Sie sie erhalten werden, und sie sind höher als bei einem modifizierten Tenure-Plan unter der Annahme einer Kreditlinie derselben Größe. .. Sie erhalten auch Flexibilität bei der Auswahl der Kreditlinie. Am Ende der Laufzeit haben Sie weiterhin Zugang zu Krediten, wenn Sie Ihre Kreditlinie nicht aufgebraucht haben.Wie bei dem geänderten Tenure Plan können Sie Ihre Zinskosten niedrig halten und möglicherweise genug Eigenkapital übrig haben, um später zu bewegen.

Die Nachteile: Sie könnten den Erlös aus der umgekehrten Hypothek auslaufen lassen. Sie erhalten nur monatliche Zahlungen für eine bestimmte Anzahl von Monaten oder Jahren. Daher müssen Sie Ihre Kreditlinie vorsichtig verwenden, wenn Sie erwarten, dass Sie ein Einkommen über das Ende der Laufzeit hinaus benötigen. Dieser Plan ist auch nicht die beste Wahl für große Barvorauszahlungen.

The Bottom Line

HECMs bieten so viele Zahlungspläne, weil Hausbesitzer viele unterschiedliche finanzielle Bedürfnisse haben. Keine besondere Option ist allgemein gut oder schlecht.

"Welche Option am besten ist, hängt ganz von der Situation und den Bedürfnissen des Kunden ab", sagt Fleming. Aber er fügt hinzu: "Als eine allgemeine Regel bevorzuge ich die Kreditlinie über die Amtszeit oder Laufzeitzahlungen", da die Kreditlinie Ihnen erlaubt, monatliche Abhebungen zu nehmen, so wie Sie es mit einer Amtszeit oder einem Term Plan tun könnten, aber gibt Ihnen die Flexibilität in einem Notfall mehr herauszunehmen und Zinsersparnisse zu erzielen, wenn Sie es nicht brauchen.

Führen Sie Ihre Recherchen durch und stellen Sie viele Fragen an Ihren Kreditgeber und Ihren Hypothekenberater, um herauszufinden, welcher Zahlungsplan für Sie am besten ist. (Zum diesbezüglichen Lesen, siehe 5 Signs eine umgekehrte Hypothek ist eine gute Idee und Auswahl der richtigen Reverse Mortgage Lender .)