Wie zu schätzen ist, wenn die Wohnwerte nicht nachhaltig sind

Wie man schätzt, wenn Wohnwerte unhaltbar sind

Der US-Wohnungsmarkt hat Hausbesitzer und Investoren im 21. Jahrhundert auf eine Achterbahnfahrt geführt. Angespornt von sinkenden Hypothekenzinsen und liberalen Underwriting-Standards beschleunigte sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien von den späten 1990er Jahren bis Mitte der 2000er Jahre rapide. Selbst mit Bauherren und Entwicklern, die versuchen, neue Häuser zu errichten, verlangen sie ein enormes Angebot, was zu einer Immobilienblase führt, die die Preise in einigen Gebieten des Landes, einschließlich Las Vegas, Phoenix und Südflorida.

Solche hohen Preise erwiesen sich als untragbar, da die Immobilienblase Ende der 2000er Jahre implodierte. In der Innenstadt von Miami saßen Eigentumswohnungen bei über $ 300, 000 während im Bau im Jahr 2006 saß auf dem Markt bei unter $ 100, 000 im Jahr 2009 mit keinem Angebot. Viele mussten in Mietwohnungen umgewandelt werden, um Investoren vor dem Konkurs zu bewahren. In Las Vegas verstreuten unfertige Viertel die Vorstadtlandschaft, in der Felder leerer, halbfertiger Häuser standen.

Wohnungsmarktindikatoren

Analysten weisen auf mehrere Faktoren bei der Vergabe von Zuständigkeiten für den Wohnungsschock hin. Steigende Hypothekenausfälle sind der größte Sündenbock. Während der Bubble-Jahre gab es kaum Standards für die Kreditvergabe. Hypothekenbanken gaben Kredite an Kreditnehmer mit fragwürdiger Kreditwürdigkeit aus oder konnten ihr Einkommen nicht nachweisen. Diese Praxis ermutigte die Menschen, größere Häuser zu kaufen, als sie es sich leisten konnten, wenn sie davon ausgingen, dass die Preise weiter steigen würden und dass sie in ein oder zwei Jahren verkaufen und große Gewinne einfahren könnten. Die erste große Welle von Zahlungsausfällen im Jahr 2007 löste einen Schneeballeffekt aus, der immer mehr Kreditnehmer unter Wasser drängte, während er an Schwung gewann. 2008 war eine Krise ausgebrochen.

Ein weniger diskutierter, aber nicht weniger entwicklungsfähiger Faktor für den Zusammenbruch war die einfache Tatsache, dass die Immobilienpreise auf der Grundlage des Einkommensniveaus nicht mehr tragbar waren. Haushaltsfinanzierungsexperten empfehlen den Käufern, ihre Einkäufe auf das Dreifache ihres Jahreseinkommens zu begrenzen. Eine Familie, die 100 000 Dollar pro Jahr verdient, sollte dann nicht mehr als 300 000 Dollar für ein Haus ausgeben. Von 1990 bis 2000 stellte dieses Verhältnis für den typischen amerikanischen Hauskäufer ein kleines Problem dar. Der Medianhauspreis schwankte zwischen dem Drei- bis Dreifachen des mittleren Haushaltseinkommens. In den folgenden sechs Jahren stiegen die Preise rasch, während die Einkommen stagnierten. Bis zum Jahr 2006 war das Haus im mittleren Preissegment für die Medianfamilie weit außer Reichweite und kostete fast das Fünffache des Jahreseinkommens der mittleren Familie. Diese Dynamik erwies sich als nicht nachhaltig, da die Preise kurz darauf ihren dramatischen Einbruch antraten.

Die Preis-Einkommens-Relation

Vom Zweiten Weltkrieg bis in die späten 1990er Jahre war die Aufwertung des Eigenheimpreises überwiegend stabil und zuverlässig, ohne größere Schwankungen oder Turbulenzen auf nationaler Ebene.Während dieser Zeit hielten sich die Durchschnittspreise nahe an dem dreifachen Jahreseinkommenspunkt, bei dem sich ein typischer Haushalt ein typisches Zuhause leisten kann. Erst als die Preise weit von diesem Niveau abzuweichen begannen, setzte die Instabilität ein. Daher ist es lehrreich, bei der Bewertung von Heimwerten das Verhältnis von Medianpreis zu Medianhaushaltseinkommen zu untersuchen. Wo dieses Verhältnis nahe bei drei bleibt, wird Stabilität und Nachhaltigkeit vorgeschlagen. Da die Kennzahl höher steigt, sollten potenzielle Käufer Vorsicht walten lassen, vor allem, wenn sich das Verhältnis dem Wert von fünf annähert, dem Niveau, das 2006 kurz vor der Krise national gesehen wurde.

Wo man Wert 2016 findet

Mehrere Städte mit heißen Märkten während der 2000er-Blase heizen sich ab 2016 wieder auf. Miamis Median-Verkaufspreis übersteigt jetzt 250.000, - Fünftel des mittleren Haushaltseinkommens der Stadt von 50.000 US-Dollar Der mittlere Verkaufspreis in Phoenix nähert sich $ 200, 000, fast viermal das mittlere Haushaltseinkommen von $ 53, 000. Die Zahlen sind in Las Vegas ähnlich, wo der Medianverkaufspreis im April 2016 $ 195, 000 war und das mittlere Haushaltseinkommen war $ 51, 000. Das Preis-Einkommen-Verhältnis zeigt an, dass diese Märkte überhitzt werden könnten.

Auf der anderen Seite bieten bestimmte Orte in den Vereinigten Staaten erstaunliche Werte, die auf dem Einkommensniveau basieren. In Tulsa, Oklahoma, ist der Median-Verkaufspreis von $ 94, 000 kaum das Doppelte des mittleren Haushaltseinkommens von $ 46, 000. Die Geschichte ist in Columbus, Ohio ähnlich, wo der mittlere Verkaufspreis von $ 128, 000 ungefähr zwei-and-a entspricht. -halbmal das mittlere Haushaltseinkommen der Stadt von 51.000 $.