Aus quantitativer Sicht ist die Investition in Immobilien ein bisschen wie eine Investition in Aktien. Um bei Immobilieninvestitionen zu profitieren, müssen Anleger den Wert der erworbenen Immobilien bestimmen und fundierte Vermutungen darüber anstellen, wie viel Gewinn diese Anlagen generieren werden, sei es durch Wertsteigerung, Mieteinnahmen oder eine Kombination aus beidem.

Die Bewertung von Aktien erfolgt normalerweise über zwei grundlegende Methoden: absoluter Wert und relativer Wert. Das Gleiche gilt für die Immobilienbewertung. Die Abzinsung des künftigen Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch den entsprechenden Abzinsungssatz für Immobilien ist vergleichbar mit den DCF-Bewertungen (Discounted-Cash-Flow) für Aktien, während die Integration des Brutto-Einkommensmultiplikatorenmodells in Immobilien mit den relativen Wertbewertungen bei Aktien vergleichbar ist. Hier sehen wir uns an, wie man eine Immobilie mit diesen Methoden bewertet.

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Vergleichbare Aktienbewertungen

Absolute Bewertungsmodelle bestimmen den Barwert zukünftiger eingehender Geldflüsse, um den inneren Wert einer Aktie zu erhalten; Die gebräuchlichsten Methoden sind Dividendenrabattmodelle und Discounted-Cashflow-Techniken. Auf der anderen Seite deuten Relativwertverfahren darauf hin, dass zwei vergleichbare Wertpapiere ähnlich wie ihre Gewinne bewertet werden sollten. Kennzahlen wie Kurs-Gewinn-Verhältnis und Kurs-zu-Verkauf werden mit anderen brancheninternen Unternehmen verglichen, um festzustellen, ob eine Aktie unter- oder überbewertet ist. Wie bei der Aktienbewertung sollte die Immobilienbewertungsanalyse beide Verfahren implementieren, um eine Reihe von möglichen Werten zu bestimmen.

Berechnung des Nettobetriebseinkommens eines Immobilienvermögens

Wobei:

NOI - Nettobetriebsergebnis

r- Erforderliche Rendite auf Immobilienvermögen

g- Wachstumsrate NOI

R- Kapitalisierungsrate (rg)

Das Netto-Betriebsergebnis spiegelt das Ergebnis wider, das die Immobilie nach Berücksichtigung der betrieblichen Aufwendungen, aber vor Abzug von Steuern und Zinszahlungen erzielen wird. Vor Abzug von Ausgaben muss der Gesamtumsatz aus der Investition ermittelt werden. Erwartete Mieterlöse können zunächst auf Basis vergleichbarer Immobilien in der Region prognostiziert werden. Durch eine angemessene Marktforschung kann ein Investor bestimmen, welche Preise Mietern in dem Gebiet in Rechnung gestellt werden, und davon ausgehen, dass ähnliche Mietpreise pro Quadratfuß auf diese Immobilie angewendet werden können. Prognostizierte Mietpreissteigerungen werden in der Wachstumsrate innerhalb der Formel berücksichtigt.

Da hohe Leerstandsquoten eine potenzielle Bedrohung für die Renditen von Immobilieninvestitionen darstellen, sollten entweder eine Sensitivitätsanalyse oder realistische konservative Schätzungen verwendet werden, um das entgangene Einkommen zu bestimmen, wenn der Vermögenswert nicht mit voller Kapazität genutzt wird.

Die betrieblichen Aufwendungen umfassen jene, die direkt durch den laufenden Betrieb des Gebäudes anfallen, wie Sachversicherung, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsgebühren und Nebenkosten.Beachten Sie, dass die Abschreibung nicht in der Gesamtkostenberechnung enthalten ist. Das operative Nettoergebnis einer Immobilie ist vergleichbar mit dem EBITDA eines Unternehmens.

Die Bestimmung des angemessenen Abzinsungssatzes ist etwas komplizierter als die Berechnung des WACC eines Unternehmens. Obwohl es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Kapitalisierungsrate zu ermitteln, ist ein gemeinsamer Ansatz die Aufbaumethode. Beginnen Sie mit dem Zinssatz, fügen Sie die entsprechende Liquiditätsprämie hinzu, erholen Sie die Prämie und die Risikoprämie. Die Liquiditätsprämie entsteht aufgrund der illiquiden Natur von Immobilien, die Rückforderungsprämien berücksichtigen die Netto-Grundstücksaufwertung, während die Risikoprämie das Gesamtrisiko des Immobilienmarktes aufzeigt.

Die Diskontierung des Nettobetriebsergebnisses einer Immobilieninvestition um die Marktkapitalisierungsrate entspricht der Diskontierung eines zukünftigen Dividendenstroms um die angemessene erforderliche Rendite, bereinigt um das Dividendenwachstum. Aktienanleger, die mit Dividendenwachstumsmodellen vertraut sind, sollten sofort die Ähnlichkeit sehen. (Die DDM ist eine der grundlegendsten der Finanztheorien, aber sie ist nur so gut wie ihre Annahmen. Check out In das Dividend Discount Model eingraben.)

Die Einkommensgenerierende Kapazität einer Immobilie finden > Der Brutto-Einkommensmultiplikator-Ansatz ist eine relative Bewertungsmethode, die auf der zugrunde liegenden Annahme basiert, dass Grundstücke in demselben Gebiet proportional zu den Bruttoeinnahmen bewertet werden, die sie generieren. Wie der Name schon sagt, ist das Bruttoeinkommen das Gesamteinkommen vor Abzug der Betriebskosten. Es müssen jedoch Leerstandsraten prognostiziert werden, um eine genaue Bruttoeinkommensschätzung zu erhalten.

Wenn beispielsweise ein Immobilieninvestor ein Gebäude mit einer Fläche von 100 000 Quadratfuß kauft, basierend auf vergleichbaren Immobiliendaten, kann er bestimmen, dass das durchschnittliche monatliche Bruttoeinkommen pro Quadratfuß in der Nachbarschaft 10 Dollar beträgt. Obwohl der Investor anfänglich davon ausgehen kann, dass das Bruttojahreseinkommen 12 Millionen US-Dollar beträgt (10 Millionen US-Dollar * 12 Monate * 100.000 Quadratfuß), ist es wahrscheinlich, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt einige freie Einheiten im Gebäude vorhanden sind. Unter der Annahme einer Leerstandsquote von 10% würde das Bruttojahreseinkommen bei 10 $ liegen. 8 Million ($ 12m * 90%). Ein ähnlicher Ansatz wird auch auf den Nettobetriebsgewinnansatz angewendet.

Der nächste Schritt bei der Bewertung des Immobilienwerts ist die Bestimmung des Bruttoeinnahmenmultiplikators. Dies kann erreicht werden, wenn man Zugriff auf historische Verkaufsdaten hat. Betrachtet man den Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien und dividiert diesen Wert durch das Bruttojahreseinkommen, das sie generiert haben, ergibt sich der durchschnittliche Multiplikator für die Region.

Diese Art von Bewertungsansatz ist vergleichbar mit der Verwendung vergleichbarer Transaktionen oder Multiples zur Bewertung einer Aktie. Viele Analysten werden die Gewinne eines Unternehmens prognostizieren und die EPS-Zahl mit dem KGV der Branche multiplizieren. Immobilienbewertung kann durch ähnliche Maßnahmen durchgeführt werden. (Erfahren Sie, wie Sie eines der besten Aktienanalysetools für sich arbeiten lassen können. Weitere Informationen finden Sie unter

Peer Comparison ermittelt unterbewertete Aktien .) Roadblocks zur Immobilienbewertung

Beide Immobilienbewertungsmethoden erscheinen relativ einfach. In der Praxis ist es jedoch ziemlich kompliziert, den Wert einer Einkommen generierenden Eigenschaft unter Verwendung dieser Berechnungen zu bestimmen. Erstens kann es sich als äußerst zeitaufwändig und herausfordernd erweisen, die erforderlichen Informationen über alle Formelinputs wie den Nettogewinn, die in der Kapitalisierungsrate enthaltenen Prämien und vergleichbare Verkaufsdaten zu erhalten. Zweitens berücksichtigen diese Bewertungsmodelle mögliche größere Veränderungen auf dem Immobilienmarkt wie eine Kreditkrise oder einen Immobilienboom nicht angemessen. Infolgedessen müssen weitere Analysen durchgeführt werden, um die möglichen Auswirkungen sich verändernder wirtschaftlicher Variablen vorherzusagen und zu berücksichtigen.

Da die Immobilienmärkte weniger liquide sind als der Aktienmarkt, ist es manchmal schwierig, die notwendigen Informationen für eine fundierte Anlageentscheidung zu erhalten. Aufgrund der großen Kapitalinvestitionen, die normalerweise für den Kauf einer großen Anlage erforderlich sind, kann diese komplizierte Analyse jedoch eine hohe Auszahlung bewirken, wenn sie zur Entdeckung einer unterbewerteten Immobilie führt (ähnlich wie bei Aktienanlagen). Daher ist es Zeit und Energie wert, sich die Zeit zu nehmen, um die erforderlichen Inputs zu erforschen.

The Bottom Line

Die Immobilienbewertung basiert oft auf ähnlichen Strategien wie die Aktienanalyse. Häufig werden auch andere Methoden neben dem diskontierten Betriebsergebnis- und Bruttoeinkommensmultiplikatoransatz verwendet. Einige Branchenexperten zum Beispiel verfügen über ein aktives Wissen über Stadtmigration und Entwicklungsmuster. Als Ergebnis können sie bestimmen, welche lokalen Bereiche am wahrscheinlichsten die schnellste Wertschätzung erfahren. Welchen Ansatz man auch immer wählt, der wichtigste Indikator für seinen Erfolg ist, wie gut es erforscht wird. (Erfahren Sie, wie Sie einen starken Weg finden, den Wert eines Unternehmens zu bestimmen, hier:

Aktienbewertung in guten und schlechten Zeiten .)