Sie haben vielleicht gehört, dass "staatliche Kredite" für Möchtegern-Hausbesitzer verfügbar sind, die mit schlechten Krediten und / oder einer Geschichte von Insolvenzen oder Zwangsversteigerungen belastet sind. In Wirklichkeit ist es jedoch nicht ganz so einfach.

Die Bundesregierung ist nicht im Wohnkreditgeschäft tätig. Im Interesse der Förderung von Wohneigentum - insbesondere für Amerikaner mit niedrigem Einkommen - kann es jedoch bereit sein, eine Hypothek für Sie zu garantieren, wenn Sie weniger als optimale Kredite haben. Mit anderen Worten, die Regierung verspricht dem Kreditgeber, dass es das Darlehen gut machen wird, wenn Sie dies nicht tun.

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FHA vs. HUD

Die Behörde für die Förderung von Wohneigentum ist das US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) über eines ihrer Büros, die Federal Housing Administration (FHA). ). Während HUD selbst einige Kreditbürgschaften übernimmt, liegt sein Fokus auf Mehrfamilienhäusern und nicht auf einzelnen Häusern (mit Ausnahme von HUD-184-Darlehensgarantien, die nur für Native Americans verfügbar sind, die Häuser oder andere Immobilien kaufen). Es ist ausschließlich die FHA, die Hypotheken für Einfamilienhauskäufer versichert.

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Qualifizierung für einen FHA-Kredit

Um eine FHA-garantierte Hypothek zu sichern, müssen Sie zu einem FHA-zugelassenen Kreditgeber gehen, typischerweise eine Bank. Eine Sache, die ein FHA-garantiertes Wohnungsbaudarlehen besonders attraktiv macht, ist, dass, wenn Sie einen FICO-Punktwert von mindestens 580 haben, Sie nur 3. 5% des Kaufpreises in Bargeld niederlegen müssen.

Wenn Ihr FICO-Score unter 580 liegt, müssen Sie jedoch 10% des Kaufpreises für die Anzahlung hinterlegen. Dennoch, das ist besser als die 14,8% des Kaufpreises, den der durchschnittliche Eigenheimkäufer bei der Schließung im letzten Jahr anlegte. Forschung von RealtyTrac zeigt, dass im ersten Quartal 2015 (die jüngsten verfügbaren Daten), der durchschnittliche Betrag Dollar bezahlt mit einer herkömmlichen Hypothek Schließung war 72, $ 590, während der durchschnittliche FHA Versicherungsnehmers nur 7 $ hinstellen, 069.

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nicht jedoch verwechseln-FHA versichert Darlehen für „easy credit“ Kreditvergabe, warnt FHA Hypothek Experte Dennis Geist, der bei Treliant Risikoberater in Washington Engagement Direktor ist, DC „Es ist ein Irrglaube dass FHA-Darlehen Subprime sind. Nichts könnte weiter von der Wahrheit entfernt sein ", sagt Geist. "Obwohl FHA-Kredite flexible Richtlinien zur Qualifizierung bieten, darunter niedrigere Kredit-Scores und höhere Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse, ist die nachgewiesene Rückzahlungsfähigkeit ein wesentlicher Faktor bei der Genehmigung eines FHA-Darlehens. "

Wenn Ihre FICO-Punktzahl unter 580 liegt, kann es schwierig sein, ein FHA-garantiertes Darlehen zu bekommen", fügt Geist hinzu. "Die Zulassung von Kreditnehmern mit Kreditpunkten zwischen 500 und 580 unterliegt höheren Anforderungen an die Anzahlung und einer zusätzlichen Prüfung durch das Underwriting", sagt Geist."Es ist wichtig zu beachten, dass 'nichttraditionelle Kredite' nicht dazu verwendet werden können, negative 'traditionelle' Kredite auszugleichen. "

Er fügt hinzu, dass, obwohl Sie Informationen sehen können, die Hoffnung für FHA-versicherte Kredite an Möchtegern-Käufer mit Kredit-Scores unter 500 halten, die Chancen dafür tatsächlich null sind.

Ein weiterer Vorteil eines FHA-versicherten Darlehens besteht darin, dass im Gegensatz zu den Bedingungen eines herkömmlichen Bankkredits ein FHA-Darlehen Ihnen ermöglicht, das für die Anzahlung benötigte Geld als Geschenk von Freunden, Familie oder einer Wohltätigkeitsorganisation zu erhalten. Die FHA wird dem Verkäufer sogar erlauben, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen, aber wenn sie dies tun, kann dies den Zinssatz Ihrer Hypothek erhöhen, da Sie nicht genug Geld für die Anzahlung haben, was Sie weniger kreditwürdig macht.

Irgendein Nachteil?

Bevor Sie sich entscheiden, einen FHA-garantierten Kredit zu verfolgen, sollten Sie einige der Nachteile berücksichtigen. Erstens sind Ihre Optionen begrenzter als bei einer herkömmlichen Hypothek, da Sie nur mit einem FHA-zugelassenen Kreditgeber Geschäfte machen können. Das schränkt Ihre Fähigkeit ein, nach den günstigsten Raten und Bedingungen zu suchen. "Ein sorgfältiger und vollständiger Vergleich von Kreditprodukten, Gebühren und Hypothekenversicherung ist ein wichtiger Schritt, um zu bestimmen, welches Kreditprodukt für Sie am besten geeignet ist", merkt Geist an.

FHA-versicherte Kredite haben Obergrenzen für die Höhe des Darlehens, die je nach Region variieren. Der absolute Spitzenbetrag, den das FHA versichern wird, beträgt $ 625, 000, was in großen Ballungsräumen begrenzend sein kann. Darüber hinaus sind viele Eigentumswohnungen nicht FHA genehmigt, so dass einige weniger teure Wohnraum Optionen für Sie mit einem FHA Darlehen aus dem Tisch sind.

Bedenken Sie auch, dass die erforderlichen FHA-Versicherungsprämien zwar beträchtlich zu Ihren monatlichen Hypothekenzahlungen beitragen können, da Sie zwar zu einem HUD-Reservefonds beitragen, der zur Abzahlung der Banken verwendet wird, wenn ein FHA -garantierte Hypothek geht schlecht. Und Hypothekenversicherungszahlungen sind möglicherweise nicht immer steuerabzugsfähig, abhängig von Ihrem Einkommen.

Im Voraus zahlen Sie eine Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) in Höhe von 1. 75% des Grundkredits. Dann, auf eine 30-jährige Hypothek, die die häufigste FHA-Kreditlaufzeit ist, kann die jährliche Prämie so hoch wie laufen. 85% des Darlehensbetrages, wenn Sie die niedrigste Anzahlungsoption wählen. Am anderen Ende, bei einem 15-jährigen Kredit mit 10% oder mehr, fällt die Prämie auf. 45%.

Deshalb versuchen einige FHA-Darlehensbürgschaftsempfänger später, ihre Immobilien mit einem herkömmlichen Bankkredit zu refinanzieren, sobald sich ihre Kredithistorie verbessert hat. Um dies zu tun und sich von den FHA-Hypothekenversicherungszahlungen zu verabschieden, müssen Sie eine FHA-Genehmigung erhalten. "Die FHA-Hypothekenversicherung läuft für die gesamte Laufzeit des Darlehens weiter", sagt Geist. "Der Hauptgrund für die Refinanzierung eines FHA-versicherten Darlehens mit einem herkömmlichen Darlehen wäre die Abschaffung der Hypothekenversicherung und / oder die Reduzierung der Darlehenslaufzeit. .. "

Auf der Oberseite ist jedoch die Tatsache, dass FHA-versicherte Hypotheken angenommen werden können, was bedeutet, dass wer immer Ihr Eigentum als nächstes kauft, kann es von Ihnen übernehmen, während herkömmliche Hypotheken im Allgemeinen nicht sind.

"Ein anzunehmender FHA-Kredit könnte einen Wettbewerbsvorteil schaffen, wenn es an der Zeit ist zu verkaufen, besonders wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der bestehende Zinssatz für das FHA-Darlehen", sagt Geist. "Annahmen sind auch niedriger als die Kosten eines neuen Darlehens. "So könnte Ihr FHA-Darlehen möglicherweise ein Anreiz sein, wenn Sie sich mit steigenden Zinsen in einem Käufermarkt verkaufen.

The Bottom Line

FHA-garantierte Darlehen sind Teil des HUD-Mandats, Wohneigentum zu fördern. HUD selbst übernimmt keine Darlehensgarantien für einzelne Häuser, mit Ausnahme der Kreditgarantien des HUD-Abschnitts 184, die nur für Indianer zur Verfügung stehen, die Häuser oder andere Immobilien kaufen. Wenn Sie eine gute Bonität haben, aber für eine Anzahlung zu wenig Geld haben, kann Ihnen ein FHA-versichertes Darlehen helfen, Hausbesitzer zu werden. Aber wegen der Beschränkungen des Immobilienpreises, der Wohnungsart und der Darlehenswahl - plus die zusätzlichen Kosten der Hypothekenversicherung - sind Sie wahrscheinlich besser mit einer herkömmlichen Hypothek ausgestattet, wenn Sie genügend Barmittel zur Hand haben. Es kommt alles darauf an, Ihre Optionen vollständig zu erforschen und die mathematischen Kosten und die Lebenszeitkosten jedes Darlehens, das Sie erwägen, zu berechnen.

Um mehr zu erfahren, lesen Sie 7 Dinge, die Sie über FHA Home Loans, die Mindesteigentumsstandards der FHA und wissen sollten. Die wichtigsten Gründe, sich für ein FHA-Darlehen zu bewerben.