NEWDie zunehmende Volatilität des Aktienmarkts in Verbindung mit historisch niedrigen Zinsen hat viele Anleger veranlasst, nach alternativen Wegen zu suchen, die eine angemessene Rendite bieten. Eine Investitionsnische, die oft übersehen wird, sind Grundpfandrechte. Diese einmalige Gelegenheit kann sachkundigen Anlegern in einigen Fällen ausgezeichnete Renditen bieten, aber sie können auch erhebliche Risiken mit sich bringen, und unerfahrene Käufer müssen die Regeln und potenziellen Fallstricke verstehen, die mit diesem Markt einhergehen.

Was ist ein Steuerpfandrecht?

Wenn ein Landbesitzer die Steuern auf sein Eigentum nicht bezahlt, dann hat die Stadt oder der Landkreis, in dem sich das Grundstück befindet, die Befugnis, ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu erheben. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen die Immobilie wegen des geschuldeten Betrags. Immobilien, an denen ein Pfandrecht besteht, können erst verkauft oder refinanziert werden, wenn die Steuern bezahlt und das Pfandrecht entfernt wurde. Ähnlich wie Immobilien bei Auktionen gekauft / verkauft werden können, können diese Grundsteuern auch erworben werden. CNBC berichtete, dass nach Angaben der National Tax Lien Association jedes Jahr rund 14 Milliarden US-Dollar an Grundsteuern gezahlt werden, von denen etwa ein Drittel an private Investoren verkauft wird. Kommunalverwaltungen profitieren von privaten Verkäufen, weil sie sofort die Steuern auf die betreffende Immobilie zurückerhalten.

Wie kann ich in sie investieren?

Bei der Ausstellung eines Pfandrechts wird von der Gemeinde ein Steuerpfandbrief ausgestellt, der den Betrag, der auf dem Grundstück geschuldet wird, sowie etwaige fällige Zinsen oder Geldbußen widerspiegelt. Diese Zertifikate werden dann versteigert und anschließend an den höchstbietenden Investor ausgegeben. Steuerpfandrechte können für nur ein paar hundert Dollar für sehr kleine Immobilien gekauft werden, aber die Mehrheit viel mehr.

Die Auktionen können physisch oder online abgehalten werden, und Anleger können entweder auf den Zinssatz für das Pfandrecht herabsteigen oder eine Prämie aufbieten, die sie dafür bezahlen. Der Investor, der bereit ist, den niedrigsten Zinssatz zu akzeptieren oder die höchste Prämie zu zahlen, erhält das Pfandrecht. Es sollte beachtet werden, dass Käufer oft in Gebotskriege über eine gegebene Immobilie geraten, was die Rendite senkt, die vom gewinnenden Käufer geerntet wird. Der Bericht von CNBC stellte auch fest, dass, während die nationale Zwangsvollstreckungsrate auf Immobilien mit Steuerpfandrechten nur ungefähr 6% ist, Käufer die Kosten von Reparaturen und anderen Unbekannten bewusst sein müssen, die sie möglicherweise bezahlen müssen, wenn sie Besitz der Eigenschaft übernehmen. Diejenigen, die dann diese Immobilien besitzen, müssen sich mit unangenehmen Aufgaben wie der Vertreibung der gegenwärtigen Bewohner auseinandersetzen, was teure Hilfe von einem Hausverwalter oder Anwalt erfordern kann.

Diejenigen, die Interesse am Kauf eines Steuerpfandrechts haben, können zunächst entscheiden, welche Art von Immobilien, an denen sie ein Pfandrecht haben möchten, wie z. B. Wohn- oder Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke und Immobilien mit Verbesserungen.Sie können sich dann an ihren Stadt- oder Bezirksschatzmeister wenden, um herauszufinden, wann, wo und wie die nächste Auktion stattfindet. Das Büro des Schatzmeisters kann dem Investor mitteilen, wo er eine Liste der Grundpfandrechte, die versteigert werden sollen, sowie die Regeln für die Durchführung des Verkaufs erhalten. In diesen Regeln werden alle Voraussetzungen für die Vorregistrierung, akzeptierte Zahlungsmethoden und andere relevante Details beschrieben.

Käufer müssen auch eine Due Diligence für Immobilien durchführen, die verfügbar sind, da in einigen Fällen der aktuelle Wert der Immobilie geringer sein kann als die Höhe des Pfandrechts. Die NLTA empfiehlt, den Nennbetrag des fälligen Steuerpfandrechts durch den Marktwert der Immobilie zu teilen. Wenn das Verhältnis über 4% liegt, sollten sich potenzielle Käufer von dieser Immobilie fernhalten. Darüber hinaus könnte es auch andere Pfandrechte auf dem Grundstück geben, die den Bieter daran hindern, das Eigentum an ihm zu übernehmen.

Jedem Grundstück in einem bestimmten Land mit einem Steuerrückstand wird eine Nummer innerhalb seines jeweiligen Pakets zugewiesen. Käufer können diese Pfandrechte nach Nummern suchen, um Informationen über sie aus dem Landkreis zu erhalten (dies kann oft online erfolgen). Für jede Nummer hat der Landkreis die Hausanschrift, den Namen des Eigentümers, den geschätzten Wert der Immobilie, die rechtliche Beschreibung und eine Aufschlüsselung des Zustandes der Immobilie und aller Strukturen, die sich auf dem Gelände befinden.

Den Gewinn aus dem Pfand ernten

Anleger, die Grundpfandrechte erwerben, müssen in der Regel sofort den Betrag des Pfandrechts vollständig an die ausstellende Gemeinde zurückzahlen. In allen außer zwei Staaten sammelt der Emittent des Steuerpfandrechts den Kapitalbetrag und die Zinsen (und etwaige Strafen, die fällig sind) und bezahlt den Inhaber des Pfandrechtes und erhebt das Pfandbriefzertifikat, wenn es nicht archiviert ist. Der Eigentümer muss dem Investor den gesamten Betrag des Pfandrechts plus Zinsen zurückzahlen, der zwischen 5% und 36% liegen kann (die Rate variiert von einem Staat zum anderen). Wenn der Anleger eine Prämie für das Pfand gezahlt hat, kann dies zu dem Betrag hinzugefügt werden, der in einigen Fällen zurückgezahlt wird.

Der Tilgungsplan dauert normalerweise zwischen sechs Monaten und drei Jahren; In den meisten Fällen kann der Eigentümer das Pfandrecht vollständig bezahlen. Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht innerhalb der Frist zahlen kann, hat der Investor die Befugnis, das Grundstück abzuschotten, so wie es die Gemeinde getan hätte (obwohl dies ein eher seltenes Ereignis ist).

Nachteile der Investition in Grundpfandrechte

Obwohl Grundpfandrechte zu erheblichen Zinsen führen können, müssen Anleger ihre Hausaufgaben machen, bevor sie in diese Arena einsteigen. Tax Liens sind in der Regel ungeeignet für unerfahrene Investoren oder solche mit wenig Erfahrung oder Wissen über Immobilien.

Anleger müssen auch mit dem tatsächlichen Eigentum vertraut sein, auf das das Pfandrecht gelegt wurde, um sicherzustellen, dass sie das Geld vom Eigentümer abholen können. Eine heruntergekommene Immobilie im Herzen eines Slumviertels ist wahrscheinlich kein guter Kauf, unabhängig davon, welcher Zinssatz versprochen wird, weil der Eigentümer möglicherweise nicht in der Lage oder nicht bereit ist, die geschuldete Steuer zu zahlen.Eigenschaften, die irgendwelche Umweltschäden erlitten haben, wie etwa von Chemikalien oder gefährlichen Materialien, die dort abgelagert wurden, sind ebenfalls im Allgemeinen unerwünscht.

Lien-Inhaber müssen auch wissen, welche Verantwortung sie haben, nachdem sie ihre Zertifikate erhalten haben. Sie müssen den Grundstückseigentümer in der Regel innerhalb einer bestimmten Zeit schriftlich über ihren Kauf informieren. Dann müssen sie gegen Ende der Einlösungsfrist ein zweites Benachrichtigungsschreiben an sie senden, wenn die Zahlung zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig erfolgt ist.

Steuerschuldner sind auch keine ewigen Instrumente; Viele haben ein Ablaufdatum, nachdem eine bestimmte Zeitspanne nach dem Ende der Rücknahmeperiode verstrichen ist. Sobald das Pfandrecht abgelaufen ist, ist der Pfandgläubiger nicht in der Lage, ein noch ausstehendes Guthaben einzuziehen. Wenn das Eigentum in eine Zwangsvollstreckung gerät, kann der Pfandgläubiger feststellen, dass es auf dem Grundstück andere Pfandrechte gibt, die es unmöglich machen, den Titel zu erhalten.

Viele kommerzielle Institutionen wie Banken und Hedgefonds sind ebenfalls dabei und konnten die Konkurrenz überbieten und die Renditen drücken. Dies hat es für einzelne Anleger schwieriger gemacht, gewinnbringende Pfandrechte zu finden, und einige haben daher aufgegeben. Es gibt jedoch auch einige Fonds, die jetzt in Pfandrechte investieren, und dies kann für einen unerfahrenen Anleger ein guter Weg sein, mit einem geringeren Risiko in diese Arena einzudringen.

The Bottom Line

Grunderwerbssteuerpfandrechte können für erfahrene Anleger, die mit dem Immobilienmarkt vertraut sind, eine praktikable Anlagealternative darstellen. Diejenigen, die wissen, was sie tun und sich die Zeit nehmen, die Immobilien zu erforschen, auf denen sie Pfandrechte kaufen, können mit der Zeit beträchtliche Gewinne erwirtschaften. Die potenziellen Risiken machen diese Arena jedoch für ungeübte Investoren ungeeignet. Weitere Informationen zu Grundpfandrechten erhalten Sie von Ihrem Immobilienmakler oder Finanzberater unter Wie kann ich in Grundpfandrechte investieren?