Es gibt viele verschiedene Hypothekenoptionen für Hausbesitzer. Eine traditionelle 30-jährige Festhypothek ist nicht mehr die einzige Finanzierungsoption eines Verbrauchers. Es gibt monatlich anpassbare variabel verzinsliche Hypotheken, festverzinsliche variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs), 3-2-1 Buy-Downs und Zahlungsoptions-ARMs, um nur einige zu nennen. (Um mehr über Hypotheken zu erfahren, siehe Einkaufen für eine Hypothek , Die Struktur der Hypothekenzahlung verstehen und In Immobilien investieren .)

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Wie bei den meisten Finanzentscheidungen gibt es in der Regel einen Kompromiss zwischen Risiko und Ertrag bei der Auswahl einer Hypothek. In diesem Artikel führen wir Sie durch den Prozess, um Ihre eigene risikobasierte Hypothekenentscheidung zu treffen.

Kennen Sie Ihre Hypothek

Eine Hypothek mit variabler Verzinsung zum Beispiel könnte niedrige anfängliche monatliche Zahlungen basierend auf den aktuellen Zinssätzen anbieten, aber die monatlichen Zahlungen haben das Potenzial für wesentliche Zunahmen in der Zukunft, wenn die Zinsen steigen. Eine Zahlungsoptionshypothek kann sehr niedrige anfängliche Monatszahlungen anbieten, wenn abgegrenzte Zinsen dem Hauptsaldo der Hypothek hinzugefügt werden, aber Auslöser existieren, die die monatlichen Zahlungen plötzlich steigen lassen könnten. Ein Eigenheimbesitzer würde wahrscheinlich ernste finanzielle Schwierigkeiten haben, wenn die Hauspreise sinken, während die Hauptbilanz der Hypothek steigt. Der Schlüssel zu einer soliden finanziellen Entscheidung in Bezug auf die Wahl einer Hypothek ist, sowohl die mit dieser Hypothek verbundenen Risiken zu identifizieren und zu messen als auch die Fragen zu stellen: "Sind die Risiken die Belohnung wert?" und "Können die mit einem schlechten Ergebnis verbundenen Risiken toleriert werden?"

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Zwei primäre Maßnahmen des Hypothekenrisikos

Bei der Auswahl einer Hypothek, die identifiziert und gemessen werden sollte, gibt es zwei primäre Risiken: das Risiko eines Zahlungsschocks und die Auswirkungen einer Hypothek auf Eigenheimkapital.

Zahlungsschock

Zahlungsschock ist der Begriff, der verwendet wird, um das Potenzial für erhebliche monatliche Zahlungserhöhungen zu beschreiben. Ein Zahlungsschock ist im Allgemeinen mit variabel verzinslichen Hypotheken verbunden. Es ist das Ergebnis des Ablaufs einer temporären Startrate oder einer festen Zinsperiode, eines steigenden voll indexierten Zinssatzes, des Endes eines reinen Zinszahlungszeitraums oder der Neufassung einer minimalen Zahlung eines Zahlungsoptionsarms.

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Alle variabel verzinslichen Hypotheken bergen ein gewisses Risiko eines Zahlungsschocks. Viele haben die oben genannten Merkmale, die dieses Risiko erhöhen. Zum Beispiel bieten 3-2-1 oder 2-1 Buy-Downs einen Zeitplan für anfängliche temporäre Startraten; Wenn diese Startraten ablaufen, erhöhen sich die monatlichen Zahlungen. Fixed-Period-ARMs haben einen festen Zinssatz für einen gewissen Zeitraum, in der Regel drei, fünf oder sieben Jahre. Mit Ablauf des Festzinszeitraums dürften die monatlichen Zahlungen zunehmen.

Hypothekarkredite können niedrigere Anfangszahlungen anbieten, da die monatliche Zahlung nur aus Zinsen besteht; Wenn die Zinsperiode endet, erhöht sich die monatliche Zahlung.Einige Hypotheken, wie zum Beispiel so genannte Zahlungsoptions-ARMs, bieten sehr niedrige anfängliche monatliche Zahlungen, aber auch Auslöser, die dazu führen können, dass die Zahlung erheblich zunimmt. (Um weiter über ARMs zu lesen, lesen Sie American Dream oder Mortgage Nightmare ?, ARMed And Dangerous und Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate .)

Home Equity

Home Equity ist ein Maß für den Eigenwert eines Eigenheims. Die Schaffung von Eigenheimkapital schafft Wohlstand und eröffnet zusätzliche finanzielle Vorteile und Finanzierungsmöglichkeiten. Die Zerstörung des Eigenkapitals kann jedoch zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten stark einschränken.

Das Verständnis der voraussichtlichen Auswirkungen einer Hypothek auf Eigenheimkapital über einen geplanten Zeithorizont ist wichtig für zukünftige finanzielle Überlegungen. Ein primäres Risikomaß, das von Kreditgebern verwendet wird, ist die Größe der Hypothek in Bezug auf den Wert der Immobilie. Dies ist als Beleihungsquote bekannt. Wenn Eigenheimkapital zerstört wird, erhöht sich das Loan-to-Value-Verhältnis. Dies kann die Refinanzierung eines bestehenden Darlehens erschweren, neue Finanzierungen zu einem höheren Zinssatz erfordern, die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung erfordern oder die Verwendung einer anderen Art von Hypothek erfordern. Im schlimmsten Fall werden alle Finanzierungsoptionen effektiv eliminiert, wenn der Wert eines Hauses unter den verbleibenden Kapitalbetrag einer Hypothek fällt. (Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? , Ihre Hypothek abzahlen und Aus persönlichen Schulden herausholen .) > Bei der traditionellen Kreditvergabe wird ein Teil der Hypothekenzahlung jedes Monats auf den Hauptsaldo der Hypothek gemäß einem Tilgungsplan angewendet. Viele neue Hypotheken, die in den letzten Jahren populär geworden sind, bieten jedoch solche Merkmale wie z. B. Zinszahlungen oder sogar Zahlungen, die unter den reinen Zinszahlungen liegen. Wenn eine Zinszahlung geleistet wird, bleibt der Restbetrag der Hypothek konstant. Wenn eine Zahlung geleistet wird, die geringer ist als die Zinszahlung, werden abgegrenzte Zinsen erzeugt. Abgegrenzte Zinsen werden dann dem Hauptbestand der Hypothek hinzugefügt. Dies wird als negative Amortisierung bezeichnet. Der Hauptbestand der Hypothek erhöht sich tatsächlich! Wenn der Hauptsaldo einer Hypothek konstant bleibt oder steigt, kann die Eigenheimquote konstant bleiben oder zerstört werden, abhängig von der Rate der Eigenheimpreissteigerung. Da Eigenheimkapital in zukünftigen Finanzierungsüberlegungen eine wichtige Rolle spielt, sollte die Rate der Eigenheimkapitalbildung ein Hauptteil jeder Hypothekenentscheidung sein. Dies gilt insbesondere für Zins- und Negativ-Amortisations-Hypotheken, da die meisten Kreditnehmer diese Kredite mit der Absicht wählen, sich innerhalb eines bestimmten Zeithorizonts zu refinanzieren.

Schätzungen vornehmen

Um die Risiken von Zahlungsschocks und Eigenheimen angemessen zu messen, müssen Schätzungen der zukünftigen Zinssätze und der Wertsteigerung von Eigenheimen vorgenommen werden. Diese Schätzungen sollten auf einem wahrscheinlichsten oder wahrscheinlichen Ergebnis basieren.Sie sollten nicht nur auf Best- oder Worst-Case-Szenarien basieren. Diese Berechnungen können für Hypothekenzahlungen und Eigenheimkapital vorgenommen werden.

Eigenheimberechnung

Eigenheimbeteiligung ist eine Funktion von zwei Dingen: die Rate, mit der der Marktpreis eines Hauses werthaltig oder abwertend ist und der verbleibende Hauptbestand einer Hypothek. (Heimkapital entspricht dem Wert des Eigenheims abzüglich des Hauptguthabens der Hypothek). Die Rate, mit der Häuser zu schätzen oder abzuschreiben variieren, variiert von Staat zu Staat, von Stadt zu Stadt und sogar von Nachbarschaft zu Nachbarschaft in derselben Stadt. Es gibt keinen einzigen, unfehlbaren Weg, eine Schätzung der zukünftigen Hauspreissteigerung vorzunehmen. Die jüngste Wertentwicklung in der Vergangenheit und die Tendenz, dass die Aufwertungsraten wieder auf ihre langfristigen Durchschnittswerte zurückfallen werden, liefern einige Anhaltspunkte. Wenn beispielsweise ein Haus im Vorjahr 10% an Wert gewann, aber der langfristige Durchschnitt 5% beträgt, könnten 7% eine gute Schätzung für das nächste Jahr sein (6% könnten eine gute Schätzung für das Jahr danach sein, und 5% ist eine gute Schätzung für die verbleibenden Jahre).

Der einfachste Weg, zukünftige Heimwerte auf der Grundlage von Schätzungen der Preissteigerung zu berechnen, ist die Verwendung einer Tabelle, in der der Wert der Immobilie in jedem Monat dem Wert des Hauses im Vormonat entspricht x (1 + (geschätzte jährliche Wertschätzungsrate) / 12)). Hinweis: Bei dieser Methode wird die jährliche Rate pro Monat addiert, was bedeutet, dass die berechnete jährliche Aufwertung etwas größer ist als eine einfache jährliche Berechnung. (Um mehr über Compoundierung zu erfahren, siehe

Die dunkle Seite von Compounding überwinden und Den Zeitwert von Geld verstehen.) Berechnen zukünftiger monatlicher Zahlungen

Berechnen der zukünftigen monatlichen Zahlungen von Einige Hypotheken können recht schwierig sein, da sie Schätzungen der zukünftigen Zinssätze beinhalten, die auf die eingebettete Zinsstruktur der Hypothek angewendet werden müssen, wie z. B. anfängliche, periodische und lebenslange Zinscaps sowie negative Amortisationsgrenzen und temporäre Kauf- Daunen. Viele Tools sind im Web verfügbar, um zu helfen. Der Schlüssel, wie oben erwähnt, ist, vernünftige und wahrscheinliche Schätzungen der zukünftigen Zinssätze zu verwenden.

Die Geschichte hat bewiesen, dass, obwohl keine Methode zur Prognose künftiger Zinssätze völlig zutreffend ist, die beste Schätzung der zukünftigen Zinssätze ein Konsens der Marktmeinung ist. Die Meinung des Marktes spiegelt sich am besten in der Form der Zinsstrukturkurve wider. Bei der Verwendung eines webbasierten Rechners zur Berechnung zukünftiger Hypothekenwerte wird daher empfohlen, den Verlauf der zukünftigen Zinssätze durch die Form der Zinsstrukturkurve zu bestimmen. Wenn beispielsweise der Index, an den ein ARM gebunden ist, aktuell bei 6% liegt und die dreimonatige T-Bank-Rendite bei 5% liegt, während die Rendite der zweijährigen Treasury-Note bei 6% liegt, können wir davon ausgehen, dass der Index Die Hypothek wird in den nächsten zwei Jahren um 1% (der Spread zwischen der dreimonatigen T-Rechnung und den zweijährigen Schatzanweisungen) erhöht.

Messung von Werten und Identifizierung von Risiken

Eine vernünftige Prognose zukünftiger Zinssätze und die Verwendung eines guten webbasierten Hypothekenrechners ermöglichen die Identifizierung, Messung und den Zeitpunkt des Zahlungsschockrisikos.Bei Verwendung eines webbasierten Rechners wird vorgeschlagen, die berechneten Hypothekenwerte in eine Tabelle zu kopieren. Nachdem die Anfangswerte unter Verwendung einer höchstwahrscheinlichen Prognose von zukünftigen Zinssätzen wie oben beschrieben berechnet und in eine Kalkulationstabelle kopiert wurden, können zusätzliche Berechnungen basierend auf variierenden zukünftigen Zinsprognosen vorgenommen und in dieselbe Kalkulationstabelle kopiert werden. Die Werte des wahrscheinlichsten Ergebnisses können dann mit Werten verglichen und gemessen werden, die auf unterschiedlichen Prognosen zukünftiger Zinssätze basieren.

Home-Equity-Berechnungen können auf die gleiche Weise durchgeführt werden. Die verbleibenden Hauptbilanzwerte, die unter Verwendung des webbasierten Hypothekenrechners berechnet wurden, können von den zukünftigen Eigenwertschätzungen abgezogen werden, die wie oben unter dem Abschnitt Berechnung des Eigenkapitals beschrieben durchgeführt wurden. Unterschiedliche Schätzungen der zukünftigen Hauspreissteigerung können vorgenommen und gegen das wahrscheinlichste Ergebnis gemessen werden.

Treffen einer risikobasierten Entscheidung

Mit einer Tabelle, die einen Plan eines wahrscheinlichsten monatlichen Zahlungsszenarios gegen verschiedene monatliche Zahlungsszenarien und eine ähnliche Analyse von Eigenheimszenarien zeigt und vergleicht, kann eine effektive risikobasierte Hypothekenentscheidung gemacht sein.

Die folgenden wichtigen Fragen können auf geführte, risikobasierte Weise gestellt und beantwortet werden.

Monatliches Zahlungsszenario

"Das Verständnis, dass das wahrscheinlichste monatliche Zahlungsszenario eine Schätzung ist, aber die Möglichkeit, unterschiedliche monatliche Zahlungsszenarien dagegen zu messen, ist das Risiko der Auswahl der Hypothek" x "als Belohnung. das Risiko eines schlechten Ergebnisses kann toleriert werden, sollte es passieren? " Mit anderen Worten: "Ich mag die anfängliche niedrige monatliche Zahlung, aber hat es jetzt das Risiko wert, dass es in der Zukunft erheblich zunehmen könnte, und wenn es sich erhöht, kann ich die Zahlung erfüllen, ohne meine finanzielle Situation zu betonen? "
Home-Equity-Szenario

" Das Verständnis, dass das wahrscheinlichste Szenario für die Eigenkapitalsituation eine Schätzung ist, aber die Möglichkeit hat, unterschiedliche Eigenkapitalszenarien zu messen, ist das Risiko, eine Hypothek "x" zu wählen. Kann das Risiko eines schlechten Ergebnisses toleriert werden, sollte es passieren? " Mit anderen Worten: "Ich mag Hypotheken" x "aufgrund der anfänglich niedrigen monatlichen Zahlungen, und meine beste Schätzung erfordert einen erheblichen Anstieg der Immobilienpreise, daher kümmere ich mich nicht so sehr um die Rückzahlung des Kapitalbetrags meiner Hypothek, sondern um Meine Schätzungen der Immobilienpreisentwicklung erweisen sich als falsch, wie wird meine Eigenheimsituation aussehen, wie wird sich das auf meine zukünftigen Finanzierungsmöglichkeiten auswirken, und ist das ein Risiko, das ich mir leisten kann? "
(Für einen stoppen Sie Shop auf Subprime-Hypotheken und die Subprime-Kernschmelze, überprüfen Sie die

Subprime Mortgages Feature .)