Hypothekendarlehen mit Optional Rate (ARMs) bieten potenziellen Hausbesitzern die Möglichkeit, ein großes Haus mit nur einer geringen Zahlung zu erwerben. Sie geben auch aktuellen Hausbesitzern eine Möglichkeit, ihre Hypothekenzahlungen zu reduzieren. Während diese Vorteile scheinen, gerade zu sein, was der Doktor nach Jahren der steigenden Preise in einem überhitzten Wohnungsmarkt befahl, hat BusinessWeek Zeitschrift Option ARMs "Albtraum-Hypotheken" beschriftet. In dem Artikel vom September 2006, der diesen Namen trug, gab BusinessWeek an, dass die Hypothek mit variablem Zinssatz die risikoreichste und komplizierteste Hypothek sein könnte, die jemals geschaffen wurde.

Die Wahrheit darüber, ob Options-ARMs ein nützliches Werkzeug oder ein Ticket für Probleme sind, ist weitgehend eine Frage der persönlichen Perspektive. Ein genauerer Blick auf diese umstrittenen Kredite wird es leichter machen, ihre potenziellen Nutzungen - und die damit verbundenen Risiken - zu bestimmen. (Um mehr über ARMs zu erfahren, lesen Sie ARMed And Dangerous , Hypotheken: Fixed-Rate Versus Adjustable-Rate und Paying Your Mortgage .)

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Die Optionen

Im Gegensatz zu den meisten Hypotheken, die mit einer festgelegten monatlichen Zahlung, Option ARMs, kommen, bieten Sie eine Auswahl jeden Monat. (Für einen One-Stop-Shop auf Subprime-Hypotheken und die Subprime-Kernschmelze, überprüfen Sie die Subprime Mortgages Feature .)

Hausbesitzer können aus den folgenden Zahlungen auswählen:

• Minimum
  Das Minimum erforderlich Zahlung für eine Option ARM ist äußerst attraktiv, weil es so niedrig ist. In der Tat ist es so niedrig, dass es nicht einmal die Zinsen für die Hypothek abdeckt. Durch die Mindestzahlung werden die Kreditnehmer als negative Amortisation bezeichnet, was bedeutet, dass sie am Ende des Monats mehr Schulden haben als zu Beginn. Während die Mindestzahlung aus finanzieller Sicht keine kluge Wahl zu sein scheint, ist sie die beliebteste Option in einigen hochpreisigen Postleitzahlen, wo sich Hausbesitzer sonst kein Haus leisten könnten. (Um mehr über die negative Amortisation zu erfahren, siehe Wie kann ich meine Hypothek am besten abbezahlen? )

  Die kleinen Zahlungen dauern natürlich nicht ewig. Fünf Jahre nach Beginn des Darlehens oder sobald der ausstehende Saldo 110% des anfänglichen Darlehensbetrags beträgt, werden die meisten Options-ARMs neu berechnet, um die vollständig amortisierte Zahlung zu ermitteln. Dies ist die Zahlung, die für die verbleibenden das Leben des Darlehens. Für die meisten Darlehen wird diese neue Nummer dann zur minimal erforderlichen Zahlung und die negative Amortisationszahlung ist nicht mehr zulässig. In diesem Fall kann sich die Höhe der monatlichen Zahlung erheblich erhöhen und sogar verdoppeln.
• Interest-only
  Wenn Sie die Waage nach oben bewegen, kostet diese Zahlung mehr als das Minimum und deckt die Zinsen ab, obwohl sie das Kapital nicht reduziert.Der Kreditnehmer macht keine Fortschritte beim Besitz des Hauses, vermeidet aber eine negative Amortisation.
• 30-Jahres-Amortisation
  Dies ist die traditionelle Hypothekenzahlung, mit der die meisten Menschen vertraut sind. Diese Zahlung deckt die Zinsen und reduziert den Kapitalbetrag.
• 15-Jahres-Amortisation
  Ein 15-jähriger Kredit ermöglicht es Kreditnehmern, ihre Häuser schneller als die traditionellen 30-jährigen Kredite zu tilgen. Diese Zahlung deckt die Zinsen und reduziert den Kapitalbetrag.

(Um zu berechnen, wie viel Zeit Sie benötigen, um Ihr Haus zu bezahlen, sehen Sie unseren monatlichen Hypothekenzahlungsrechner.)

Die Details

Der Zinssatz für die meisten Options-ARMs ändert sich monatlich, und die Kredite haben eine Obergrenze. auf der Höhe kann die Rate jedes Jahr steigen. Obwohl sich die tatsächlich erforderliche Zahlung nur einmal pro Jahr ändert, kann die Differenz zwischen dem Zinssatz des ersten Monats und dem Betrag der jährlichen Anpassung mehr als 7% betragen. Aus einer Mindestzahlungsperspektive kann dies eine große Veränderung sein. Wenn der ausstehende Saldo 110% des ursprünglichen Saldos erreicht, gibt es keine Begrenzung für den potenziellen Betrag der Erhöhung.

Wer sollte die Option wählen?

• The Rich
  Diese Hypotheken wurden als Geldmanagement-Tool für die Reichen entwickelt. Wohlhabende Menschen verdienen oft enorme Summen, haben aber unvorhersehbare Cashflows. Options-ARMs ermöglichen es ihnen, kleine Zahlungen zu tätigen, bis ihr Cashflow steigt. Viele Wall-Street-Mogule und Top-Verkäufer erhalten zum Beispiel 50% oder mehr ihres Jahreseinkommens in einem einzigen Pauschalbonus. (Um mehr über die Einkommensklassen zu erfahren, lesen Sie Die Mittelschicht verlieren und Den Beschäftigungsbericht überblicken.)
• Die Transienten
  Menschen, die in einem großen Haus leben wollen und planen Sie nicht, lang zu bleiben, kann eine Option ARM verwenden, um das Haus zu bekommen, das sie wollen, ohne ein Vermögen auszugeben. Führungskräfte, die alle paar Jahre übertragen werden, können diese Kredite nutzen, um Barmittel für andere Zwecke freizusetzen.
• Diejenigen, die einen finanziellen Windfall erwarten
  Menschen, die wissen, dass sie bald eine signifikante Einkommensveränderung erfahren werden, können auch eine Option ARM wählen. Wenn eine Ehe, Erbschaft, eine gesetzliche Regelung oder eine andere Quelle plötzlichen Reichtums am Horizont ist, kann eine Option ARM ein guter Weg sein, um das Haus im Voraus zu bekommen, um das Geld zu bekommen. (Um mehr zu diesen Themen zu lesen, lesen Sie Verweigerung einer Vererbung und Heirat, Scheidung und gepunktete Linie .)

Vorteile für Kreditgeber

Kreditgeber lieben optionale ARMs. Hypothekenmakler erhalten häufig höhere Zahlungen, um sie zu verkaufen und Buchhaltungsgesetze erlauben Kreditgebern, die maximale Zahlung (30 Jahre) als Einkommen zu buchen, selbst wenn sie nur die minimale Zahlung erhalten. Diese Phantom-Einnahmen sind vollkommen legal, sehen gut aus in den Büchern und machen Wunder für den Aktienkurs eines Hypothekenmaklers. Optionen ARMs tragen in der Regel auch höhere Kosten zur Refinanzierung, so dass Kreditgeber wieder bezahlt werden, wenn Kreditnehmer aus den Krediten wollen. Während es möglicherweise eine gewisse Gefahr bei der Bereitstellung solcher Kredite zu geben scheint, werden die Hypotheken häufig über Vehikel wie hypothekenbesicherte Wertpapiere an Investoren verkauft, wobei das Risiko an die Investoren anstatt an die Kreditgeber weitergegeben wird.(Zum diesbezüglichen Lesen, siehe Gewinn aus Hypothekenschulden mit MBS .)

Vergleiche

Wenn Sie eine Option ARM in Betracht ziehen, müssen Sie einige wichtige Punkte beachten. Der erste ist die Zeitdauer, die der Einführungszinssatz dauert. Wie hoch der Zinssatz steigen kann und wie stark sich die Zahlung ändern kann, sind ebenfalls wichtige Überlegungen. Zu wissen, wann das Darlehen angepasst wird und der Schwellenwert für die negative Amortisationsgrenze sollte ebenfalls berücksichtigt werden.

Traum oder Albtraum?

Während der Abschluss einer Hypothek sollte immer mit Vorsicht erfolgen, eine Option ARM erfordert eine noch höhere Wachsamkeit. Für diejenigen in einer soliden finanziellen Situation mit einem soliden Verständnis der Bedingungen, die eine Option ARM begleiten, kann das Darlehen ein nützliches Instrument sein. Für die unvorbereiteten, kann es ein One-Way-Ticket zu Ärger sein.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter Investieren in Immobilien und Intelligente Immobilientransaktionen .