Der Sinn des Kaufs eines Hauses, neben dem Schutz vor den Elementen und dem Halten der Mehlwürmer, besteht darin, Gerechtigkeit zu schaffen. Ansonsten könnten Sie auch nur mieten, bis Sie sterben und sich vom Vermieter um die Instandhaltung kümmern lassen, oder? Aber angesichts der Tatsache, dass menschliche Lebensspannen endlich sind, gibt es einen Punkt, an dem die in einem voll bezahlten Haus aufgebaute Gerechtigkeit anfängt, abnehmende Renditen zu liefern. Sobald Sie Ihr Haus frei und klar besitzen und auch zugeben können, dass Sie näher an der Ziellinie sind als an der Startpistole, wäre es nicht sinnvoll, etwas von diesem Eigenkapital abzuziehen und es stattdessen woanders zu verbringen. nur ein größeres Anwesen für Ihre Erben zu bauen, um zu kämpfen?

Die umgekehrte Hypothek ist ein Finanzinstrument, das mit zunehmender Lebenserwartung immer beliebter wird und immer mehr Hausbesitzer ihre Verpflichtungen beglichen haben. Wenn Sie mit dem Konzept, aber nicht mit den Einzelheiten vertraut sind, sind umgekehrte Hypotheken für Personen ab 62 Jahren verfügbar. Verständlicherweise können Sie nur in Ihrem Hauptwohnsitz eine umgekehrte Hypothek erhalten, und Sie können nur einen Hauptwohnsitz haben. (Zum Zwecke der Sicherung einer umgekehrten Hypothek kann Ihr primärer Wohnsitz eine Einheit aus einem Duplex, Triplex oder Vierplex sein.) Dann beantragen Sie eine umgekehrte Hypothek, und theoretisch sollten die monatlichen Zahlungen kurz darauf beginnen, während das Eigenkapital in Ihrem Heimtransfer von Ihnen an den Reverse Mortgagee. Sie können Zahlungen vom Reverse Facilitator erhalten, bis Sie sterben, wenn Sie dies wünschen. (Weitere Informationen finden Sie unter: Ist ein umgekehrtes Hypothekenrecht für Sie? )

Zulassungsurkunde der Zentralbank

Was hat das mit der Federal Reserve zu tun? Wie allzu viele Finanztransaktionen in den Vereinigten Staaten, viel. Die häufigste Art der umgekehrten Hypothek, die Home Equity Conversion Mortgage (HECM), ist staatlich versichert. Was bedeutet, dass Sie nur über einen von der Federal Housing Administration genehmigten Darlehensgeber erhalten können und dass die berechneten Zinsen den gesetzlich vorgeschriebenen Normen unterliegen.

HECMs dominieren die Branche. Im Jahr 2012 gab es in den Vereinigten Staaten etwa 550.000 Reverse-Hypotheken, rund eine halbe Million davon HECMs. Das für ein Finanzprodukt, das es zur Jahrtausendwende kaum gab. Ein Kreditnehmer kann entweder einen fixen oder einen monatlich anpassbaren Zinssatz für ein HECM-Darlehen wählen, von denen jeder eine Funktion des zugrunde liegenden Satzes der Fed und einer Marge sein wird. Die hier betrachtete bestimmte Fed-Rate ist die 1-jährige Constant Maturity Treasury (CMT) Rate, die selbst die Rendite der zuletzt notierten Jahresraten von T-Bills, T-Notes und T-Bonds mit unterschiedlichen Laufzeiten ist. Die 1-jährige CMT, die für HECM-Darlehensgeber von Interesse ist, ist diejenige für die 1-Monats-, 1-Jahres- oder 10-jährige Treasury-Emission. (Weitere Informationen finden Sie unter: Einführung in Treasury Securities .

Denke nicht, dass eine umgekehrte Hypothek zwangsläufig bedeutet, dass du auch einen Betrag bekommen kannst, der dem vollen Marktwert deines Hauses entspricht. (Nun, Sie können, aber das heißt "Ihr Haus verkaufen".) Da HECMs von der Bundesregierung versichert sind, kommen sie mit einem Höchstwert - ähnlich wie das Einzahlungslimit von 250.000 Dollar, das die Federal Deposit Insurance Corporation für Bankkonten festsetzt. .. HECMs sind auf nicht mehr als $ 625, 500 versichert, und sogar das ist abhängig von Ihrem Alter zum Zeitpunkt der Bewerbung. Darüber hinaus gilt: Je höher der erwartete Zinssatz auf Ihrem HECM, desto kleiner ist Ihre Hauptgrenze.

Raten können nicht viel niedriger werden

Wie Sie vielleicht bereits wissen, liegen die föderal festgelegten Zinssätze seit mehreren Jahren auf historischen Tiefständen. So viele Jahre, dass es verlockend ist, nanoskopische Zinssätze als ein Naturgesetz und nicht als ein Konstrukt der Menschheit zu betrachten. Aber sagen Sie, dass die Fed die Zinsen schließlich um 25 Basispunkte erhöht. Dann was? Nun, Sie können einigermaßen sicher sein, dass sowohl die fixen als auch die regulierbaren Hypothekenzinsen um mindestens so viel steigen werden. Die HECM-Sätze beinhalten typischerweise eine Prämie von 100 bis 200 Basispunkten über die 1-jährige CMT hinaus. (Mehr dazu unter: Den richtigen Reverse Mortgage Lender auswählen.)

So mächtig wie die Fed ist, hat sie nur wenig Einfluss auf andere wichtige Komponenten des HECM-Prozesses. nämlich Schließungskosten. Es gibt Originierungsgebühren und mögliche Hypothekenversicherungsprämien. Add Gutachten und Titel Versicherung, und Sie könnten bei $ 20, 000 in versunkenen Kosten suchen, nur um den Prozess zu beginnen, Ihre Hände auf die Equity in Ihrem Haus versenkt zu bekommen.

Eine umgekehrte Hypothek hat nicht das ganze Gefahrenpotential, das, sagen wir, ein Barkredit auf eine Kreditkarte hat, aber die beiden Arten sind eng verwandt. Die Generierung von Cashflows aus einem Vermögenswert wie einem Haus ist relativ einfach, wenn das Bargeld mit der Kette eines Zinssatzes verbunden ist. Und dieser ernüchternde Zinssatz ist nicht die einzige Bedingung für eine umgekehrte Hypothek. Wenn Sie eine solche Hypothek erhalten, verpflichten Sie sich, dauerhaft in dem verpfändeten Haus zu bleiben. Es sei denn, aus irgendeinem Grund entscheiden Sie sich, auszuziehen, was bedeutet, dass Sie das Darlehen plus Zinsen zurückzahlen würden. Und das, während Sie vermutlich weit über Ihre besten Jahre hinaus sind. (Weitere Informationen finden Sie unter Reverse Mortgage Pitfalls .)

The Bottom Line

Es gibt viele Finanzfachleute, die zögern, Hypotheken zu empfehlen. Sie argumentieren stattdessen, dass, wenn Sie Cashflow benötigen, Sie zuerst den Rest Ihrer Vermögenswerte abziehen sollten. Das ist zum großen Teil, weil eine umgekehrte Hypothek, ähnlich wie eine Standard-Hypothek, diese Tausende von Tausenden von Dollar in Schließungskosten bringt. Wenn Sie Aktien oder andere Wertpapiere mit einem Wert verkaufen möchten, der dem Eigenkapital entspricht, das Sie in einer umgekehrten Hypothek aufnehmen würden, wären die Transaktionskosten für den Wertpapierverkauf viel geringer. Darüber hinaus hängt der Verkauf von Aktien und anderen Anlagen nicht von den von der Fed festgelegten Zinssätzen ab.

Wenn Sie nach dem Alter von 62 Jahren Bargeld freisetzen möchten, seien Sie vorsichtig.Unabhängig davon, dass die Anhebung (und Senkung, wenn möglich) der Zinssätze durch die Fed sich tiefgreifend auf die Höhe der Einlagen auswirken wird, die Ihr HECM-Darlehensgeber jeden Monat auf Ihrem Bankkonto hinterlegt. (Weitere Informationen finden Sie unter: Die umgekehrte Hypothek: Ein Ruhestandstool .)