Nicht börsennotierte Real Estate Investment Trusts (REITs) haben in den letzten Jahren vielen Anlegern viel Geld eingebracht. Dies hat zu einer erhöhten Nachfrage geführt, aber diese Art von Investitionen ist nicht so rosig wie es scheint. Dies bedeutet nicht, dass nicht gehandelte REITs von Ihrer Anlageentscheidungsliste ausgeschlossen werden sollten. Es bedeutet, dass Sie ihre Vor- und Nachteile kennen müssen, bevor Sie ins Spiel kommen.

Nicht-gehandelte REITs vs. Exchange-gehandelte REITs

Der größte Unterschied zwischen börsengehandelten REITs und nicht gehandelten REITs besteht darin, dass letztere illiquide sind. In der Tat erfordern die meisten nicht gehandelten REITs eine Mindesthaltefrist von sieben Jahren. Es ist immer noch möglich, Geld in einigen Fällen einzulösen, aber es wird oft nach einem Jahr sein, wird nur zwischen 3% und 5% und Tilgungsprogramme werden manchmal beendet. Nicht börsennotierte REITs sind mit einem Ausgabeaufschlag von bis zu 15% ausgestattet. Verkauf, Entschädigung und Spesen dürfen 10% nicht überschreiten. Die anderen 5% (potenziell) stammen von den Emittenten-Kosten. Nettokostenquoten liegen bei börsengehandelten REITs selten über 1%. Beide Arten von REITs müssen 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. (Mehr dazu unter: Residential, Healthcare und Office REITs .)

Ein nicht gehandeltes REIT hat eine begrenzte Investitionslebensdauer. Nach Ablauf des vorgegebenen Zeitrahmens muss der REIT entweder an einer Wertpapierbörse notieren oder liquidieren. Wenn die Liquidation eintritt, könnten Sie erhebliche Gewinne sehen oder einen Wert von 0 € sehen. Ein börsengehandelter REIT hingegen hat keinen vorgegebenen Zeitrahmen.

SEC Filings

Genau wie ein börsengehandelter REIT muss ein nicht gehandeltes REIT bei der Securities and Exchange Commission (SEC) eingereicht werden. Viele Anleger sind sich dessen nicht bewusst, da nicht gehandelte REITs nicht an Wertpapierbörsen notiert sind. Der Schlüssel ist hier Transparenz. Um alles über einen bestimmten nicht gehandelten REIT zu erfahren, gehen Sie zur EDGAR-Datenbank der SEC. Finden Sie den REIT, den Sie untersuchen möchten, und lesen Sie die 10-Q- (vierteljährlich) und 10-K-Dokumente (jährlich). Das mag einschüchternd klingen, ist es aber nicht. Lassen Sie sich nicht von der Ausdrucksweise und der ausgefallenen Terminologie täuschen. Rund um den Mischmasch finden Sie qualitativ hochwertige Informationen über die Gesundheit dieses REITs. (Weitere Informationen finden Sie unter: Top SEC EDGAR Tools für neue Investoren .)

Die meisten Anleger machen sich nicht die Mühe, die SEC-Meldungen zu lesen. Trennen Sie sich von der Masse und machen Sie diesen zusätzlichen Schritt, damit Sie ein informierter Investor sein können. Wenn Sie sich nicht damit zufrieden geben, stellen Sie zumindest einen Finanzberater ein, der dies für Sie erledigt.

Wenn Sie eine SEC-Einreichung lesen, suchen Sie nach mehreren Dingen: (Weitere Informationen finden Sie unter: SEC Filings: Formulare, die Sie kennen müssen .)

• Wie stark ist der REIT? (Wenn Ausschüttungen mehr als Netto-Cash aus Geschäften sind, gibt es Grund zur Sorge.)
• Portfolio von Immobilienvermögen (Research diese Vermögenswerte separat.Dies sollte nicht zu zeitaufwendig sein, da nicht gehandelte REITs oft Nischen in einer Kategorie sind.
• Managementteam (Ist das Managementteam erfahren? Wenn ja, waren sie in der Vergangenheit erfolgreich?)
• Overhead Aufwendungen
• Kapitalkosten

Das Verteilungsbild

Ausschüttungen an nicht gehandelte REITs sind nicht garantiert. In einigen Fällen werden sie ausgesetzt und manchmal ganz angehalten. Dann gibt es Fälle, in denen Ausschüttungen aus dem Geld anderer Leute finanziert werden - wie bei anderen Investoren. Dies ist eine sofortige rote Flagge und nicht anders als ein Ponzi-Schema. (Weitere Informationen: Real Estate Investment Trusts (REITs) - Analyse von REITs und REIT-Performance .)

Sie möchten sicherstellen, dass die Ausschüttungen durch Mieten, Belegungsgebühren und ähnliches finanziert werden. Auch wenn Sie feststellen, dass Ausschüttungen nur aufgrund einer erhöhten Verschuldung, eines Einbruchs in Barreserven oder neuer Aktienverkäufe möglich waren, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass traditionelle einkommensgenerierende Methoden nicht funktionieren. Dies könnte ein verzweifelter Versuch des Unternehmens sein, das den REIT betreibt, um die aktuellen Vertriebsniveaus aufrechtzuerhalten. Und wenn Sie feststellen, dass ein REIT mehr als 100% des Nettovermögens aufnimmt, deutet dies auf eine extreme Hebelwirkung und das Potenzial für einen Ausfall hin.

Andere Warnungen

• Wenn ein nichtgehandelter REIT nicht bei der SEC eingereicht wurde, handelt es sich um einen Betrug. Bleib weg.
• Bei einem Ausgabeaufschlag von bis zu 15% würde dies bedeuten, dass nur $ 85.000 einer Investition in Höhe von $ 100.000 zur Verfügung stehen. Die Leistung des REITs muss außergewöhnlich sein, damit Sie eine große Rendite erzielen. Fragen Sie sich, ob dieses Kapital anderweitig besser genutzt werden könnte.
• Die Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) warnte im Mai 2013 vor ungenauen und irreführenden Informationen auf dem nicht gehandelten REIT-Markt.
• Stellen Sie sicher, dass ein nicht gehandeltes REIT Informationen zur Eigenschaftsspezifikation enthält. Vermeiden Sie blinde Pools. Investieren Sie nur in REITs, wo Sie Immobilienwerte bewerten können.
• Vermeiden Sie nicht gehandelte REITs, die Literatur ohne spezifische Details aussenden und dabei außergewöhnliche Erträge versprechen.
• Betrachten Sie Immobilienrisiken auf der Grundlage der aktuellen Marktbedingungen. Vergessen Sie nicht, diese in Kategorien aufzuteilen. Zum Beispiel werden Krankenhäuser im Moment wahrscheinlich Vorstadtmalls übertreffen.
• Vermeiden Sie private REITs. Diese sind nur für akkreditierte Investoren zugänglich (Nettowert von 1 Million USD oder mehr). Da keine Offenlegung an die SEC erforderlich ist, haben Sie keinen Zugriff auf zwingende Informationen, die Sie daran hindern, informierte Entscheidungen zu treffen. (Mehr dazu unter: Was sind die Risiken von Real Estate Investment Trusts (REITs)? )

The Bottom Line

Nicht gehandelte REITs haben das Potenzial, Ausschüttungen für Jahre bereitzustellen. Aus den oben genannten Gründen sollte dies jedoch als äußerst risikoreiche Investition angesehen werden. Es gibt andere in Verbindung stehende Investitionsvehikel, die viel bessere Risiko / Belohnungsverhältnisse anbieten. (Weitere Informationen finden Sie unter: Welches sind die potenziellen Probleme, REITs zu besitzen? )