Das Kaufen eines Hauses ist oft das bedeutendste finanzielle Ereignis, mit dem viele Menschen konfrontiert sind. Die meisten von uns können jedoch nicht ausgehen und die Zehn, Hundert, Tausende von Dollars verlangten. Stattdessen müssen Hauskäufer oft den Großteil des Kaufpreises - in Form einer Hypothek - von einer besser betuchten Gruppe von Personen wie einer Bank oder einer Hypothekenbank aufnehmen.

Während es eine verwirrende Reihe von Hypotheken gibt, konzentriert sich dieser Artikel auf einen Typ - die Variable-Rate-Hypothek, kurz ARM. In diesem Artikel schauen wir uns ARMs an, um zu sehen, wie sie funktionieren und decken verschiedene Arten von variabel verzinslichen Hypotheken auf.

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Adjustable-Rate-Hypotheken (ARM)
Ein ARM ist eine Hypothek, bei der der Zinssatz für den geliehenen Betrag je nach zugrunde liegender Indexrate variiert. Da der zugrunde liegende Indexsatz variiert, ändert sich auch der monatliche Zahlungsbetrag der Hypothek. Dies ist das Gegenteil einer Festhypothek, bei der der Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit festgesetzt wird und sich die Zahlungen nicht ändern.

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Generell erlaubt ein ARM dem Kreditnehmer, zumindest zu Beginn eine Hypothek mit einem Zinssatz zu erhalten, der normalerweise niedriger ist als eine festverzinsliche Hypothek. Der Zinssatz ist normalerweise ein fester Betrag über einer Indexrate, wie z. B. die "Cost of Funds" Rate. Wenn sich die Indexrate ändert, ändert sich auch der Zinssatz auf dem ARM. (Weitere Informationen zu ARMs finden Sie unter Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate , American Dream oder Mortgage Nightmare? und ARMed And Dangerous .) >

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Hybrid ARM

Ein hybrider ARM ist wahrscheinlich die vertrauteste Art von ARM. Es beginnt mit einer Zeitspanne von beispielsweise fünf Jahren, in der die Rate festgelegt ist. Nachdem diese Zeit abgelaufen ist, wird sie jedes Jahr auf die indizierte Rate oder so nahe wie möglich zurückgesetzt, da sie bei jährlichen Änderungen begrenzt werden kann. Diese Art von ARM ist besonders gut, wenn Sie nur für ein paar Jahre in Ihrem Haus sein werden. Sie erhalten während dieser Zeit einen niedrigeren Zinssatz und können vor dem Zurücksetzen der monatlichen Zahlung verkaufen.
Beispiel - Ein Hybridarm Vs. Eine 30-jährige Festhypothek

Wenn Sie 250.000 $ mit einer 30-jährigen Festhypothek zu 6,5% geliehen haben, betragen Ihre monatlichen Zahlungen 1 580. 17 für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Wenn Sie dagegen einen hybriden ARM von 4% für fünf Jahre und einen indexierten Satz für den Rest erhalten, wären Ihre ersten 60 monatlichen Zahlungen nur 1 193. 54. Sie würden sich dann jährlich ändern, wenn der Zinssatz zurückgesetzt wird. jedes Jahr. Wenn zum Beispiel der neue Satz zu Beginn des sechsten Jahres 8% beträgt, würde die Zahlung 1 745 $ betragen. 22. Diese Zahlung könnte sich je nach der Entwicklung des indexierten Satzes nach oben oder unten ändern. Option ARM

Eine andere Art von ARM ist die Option ARM. Dies ist eine Art von Hypothek, die verschiedene Zahlungsoptionen anbieten kann, von einer Mindestzahlungsoption, die in der Regel geringer als die monatlichen Zinsen ist, bis zu einer beschleunigten Zahlungsoption, die die Laufzeit der Hypothek verkürzt.
Options-ARMs sind für einige Kreditnehmer aufgrund ihrer niedrigen Mindestzahlungen und Zinsoptionen attraktiv, wodurch sich Kreditnehmer für größere Beträge qualifizieren können. Während die niedrigeren Zahlungen für Kreditnehmer attraktiv sein können, bringen diese Zahlungen jedoch zusätzliche Risiken für Kreditnehmer mit sich.

Im Wesentlichen wird eine Differenz zwischen der Mindestzahlung und dem Betrag, der bei einem vollständig abgeschriebenen Darlehen (z. B. einem festverzinslichen Darlehen) gezahlt würde, um

dem geschuldeten Betrag hinzugefügt. Wenn der geschuldete Betrag bis zu einem bestimmten Limit steigt, beispielsweise 125% des ursprünglichen Darlehensbetrags, oder eine bestimmte Zeitspanne verstrichen ist, beispielsweise fünf Jahre, wird die Zahlung plötzlich auf ein Niveau zurückgesetzt, bei dem sie nun anfängt, den sowie die Zinsen über den Rest des Darlehens. Beispiel - Option ARM-Zahlungsszenario

Angenommen, Sie haben 250.000 $ mit einer niedrigen Teaser-Rate von 1,5% ausgeliehen. Ihre anfängliche monatliche Mindestzahlung beträgt nur 862 $. 80 - sehr erschwinglich. Aber die vollständig amortisierte Zahlung bei der indizierten Rate des Darlehens von, sagen wir, 6. 2% wäre $ 1, 531 gewesen. 17, also die Differenz von $ 668. 37 wird jeden Monat zu Ihrem Hypothekenpfleger hinzugefügt. Im zweiten Jahr können die Bedingungen Ihres Darlehens dazu führen, dass die Mindestzahlung leicht auf 927 US-Dollar steigt. 51, aber der amortisierte Betrag ist jetzt $ 1, 659. 40, weil die indexierte Rate auf 6. 56% gestiegen ist - und jetzt 731 $. 89 wird jeden Monat zur Bilanz hinzugefügt. Wenn das Jahr 5 vorbei ist, können Sie ein Minimum von 1 071. 85 zahlen, während der indizierte Zinssatz des Darlehens auf 8% gestiegen ist, und Sie fügen dem Prinzipal etwa 940 $ pro Monat hinzu. Gar nicht so schlecht, aber irgendwann müssen Sie damit anfangen, dieses Prinzip zu bezahlen. Die Bank will schließlich ihr Geld zurückhaben. Hier kommt Jahr 6 und die Option ARM wird zurückgesetzt. Wenn Sie nur die niedrigen Mindestzahlungen leisten, würden Sie fast $ 300.000 anstatt $ 250.000 schulden. Bei 8% betragen die monatlichen Zahlungen für die verbleibenden 25 Jahre $ 2. 312. 10, mehr als das Doppelte, was Sie im Jahr bezahlt haben. 5 und fast das Dreifache, was Sie im Jahr 1 bezahlt haben. Autsch! Diese Art von Darlehen ist am besten für Leute, die die niedrige monatliche Zahlung beginnen möchten, aber eine viel höhere monatliche Zahlung leisten können. Es ist auch gut für diejenigen, die ausziehen, bevor der ARM zurückgesetzt wird.

Hinweis

: Es sollte nicht verwendet werden, um ein größeres Haus mit einem größeren Kredit zu erhalten, nur weil Sie (jetzt) ​​die niedrigen Anfangszahlungen leisten können. Erste-Hilfe-Behandlung für einen schmerzhaften ARM-Biss

Wenn Sie sich für die ARM-Route entscheiden, insbesondere für die Option ARM, können Sie verschiedene Maßnahmen ergreifen, um den Schmerz beim Zurücksetzen der Rate und der Zahlung zu minimieren. Im Grunde läuft das alles auf die Vorausplanung hinaus:
Ihre Zahlung:

1. Seien Sie sich bewusst, wie viel von jeder Zahlung in Richtung Zinsen geht und wie viel pro Monat in Richtung Kapital geht. Versuchen Sie, zumindest alle Zinsen abzuzahlen, damit der Darlehensbetrag nicht wächst. Für die Option ARM bedeutet dies, dass Sie diese verlockend niedrigen monatlichen Zahlungen ignorieren und von Anfang an mehr bezahlen müssen. Bei einem indizierten Zinssatz von 6,2% werden 250.000 $ 1.291 $ erwirtschaften.67 im Interesse allein im allerersten Monat. Wenn Sie nicht mindestens soviel zahlen, werden die Zinsen dem Darlehenssaldo hinzugefügt, was die Dinge in der Zukunft noch schlimmer macht. (Um mehr zu lesen, siehe Die Hypothekenzahlungsstruktur verstehen und Hypothekenfrei schneller .) Ihr Darlehensgeber:
2. Sprechen Sie mit Ihrem Darlehensgeber, vorzugsweise bevor Sie enden spät zahlen oder in Verzug geraten. Der Eigentümer der Hypothek will sein Geld zurück, also würde er lieber mit Ihnen verhandeln, als Ihr Haus über Zwangsvollstreckung zu nehmen. Sie haben einen Anreiz, Ihr Darlehen weiter zu bezahlen - schließlich leben Sie dort. (Um mehr über die Vermeidung von Zwangsvollstreckungen zu erfahren, lesen Sie Ihr Zuhause vor Zwangsversteigerungen schützen und Leben Sie zu nahe am Rand? ) Sie könnten die Hypothek in eine Pauschalrate ändern Leihe oder verhandle eine Ballonzahlung. Dieser Ballon kann zum Beispiel entweder durch den Verkauf des Hauses in 13 oder 14 Jahren oder durch eine Neuverhandlung am Ende des festgelegten Zeitraums abbezahlt werden.

   Dein Einkommen:

3. Bringe mehr Einkommen ein! Sie könnten vielleicht einen Teilzeitjob am Samstag bekommen oder ein Zimmer vermieten. Während das letztere nicht für jedermann arbeiten wird, wenn es ein College in der Nähe gibt, suchen Studenten immer nach einem Platz, um zu leben, und Sie konnten jemanden finden, mit dem Sie zusammenkommen. Seien Sie sich nur über die Auswirkungen der Einkommensteuer auf diese Art von Lösung sowie über die lokalen Gesetze des Vermieters im Klaren. Ihre Ausgaben:

4. Schneiden Sie alle unnötigen Ausgaben ab. Benötigen Sie wirklich alle 3, 759 Kanäle dieses digitalen Kabelpakets oder ein Handy für alle in der Familie? Und was ist mit diesem dritten oder vierten Auto? Nur weil Ihr Haus eine Garage für drei Autos hat, müssen Sie nicht drei Autos haben. Ihr Standort:
5. Ziehen Sie in Betracht. Du warst in der Lage, in einem großen Haus für eine niedrige monatliche Zahlung zu leben, aber es könnte ehrlich außerhalb deiner Reichweite sein, sobald die Amortisation wirklich eintritt. Verkaufe das Haus und verkleinere. Hoffentlich können Sie das Haus für mindestens genug verkaufen, um den Kapitalguthaben abzuzahlen, auch wenn Sie am Ende kein Geld verdienen. Wenn Sie mehr schulden als das, was Sie abholen können, müssen Sie es möglicherweise trotzdem verkaufen und den Restbetrag mit Ihrem Kreditgeber neu verhandeln. Verlassen auf eigene Faust ist viel besser als rausgeworfen, wenn der Kreditgeber ausschließt. (Lesen Sie weiter zu diesem Thema in Downsize Your Home Downsize Expenses .) Ihre Regierung:
6. Verlassen Sie sich auf eine Rettungsaktion der Regierung. Eigentlich ist das eher eine verzweifelte Hoffnung. Selbst wenn die Regierung etwas tun kann, gehören Sie vielleicht nicht zu denjenigen, die für ihre Hilfe in Frage kommen. Wenn Sie sich dafür qualifizieren, kann es vorkommen, dass dem Programm das Geld ausgeht, bevor eines davon Sie erreicht. Es ist viel besser, die obigen Vorschläge zu verwenden, als von diesem abzuhängen. Abschließende Gedanken

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind für manche Menschen gut, aber sie sind nicht jedermanns Sache. Die ausgefalleneren Versionen, wie die Option ARM, können wirklich gefährlich sein, wenn Sie sich nicht der Auswirkungen der unvermeidlichen Zinsrückstellung bewusst sind. Erinnere dich an das alte Sprichwort: "Wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich."Also vergewissern Sie sich, dass Sie unter den anfänglichen Glamour für die hässlichen realen Begriffe schauen. Wenn Sie es nicht verstehen, fragen Sie Ihren Kreditgeber, bis Sie es tun. Dies ist Ihr Zuhause, über das wir sprechen, und Sie wollen es behalten, dass Weg.