Da die Zinsen niedrig sind und noch nicht bereit sind, in den Norden vorzustoßen, bleibt die Refinanzierung einer Hypothek für viele Hauseigentümer unwiderstehlich. Aber bei der Beurteilung, ob eine Refinanzierung wirtschaftlich Sinn macht, nicht übersehen die weniger offensichtlichen Kosten, die damit einhergeht: die verschiedenen Gebühren, die in die Tausende von Dollar laufen können. (Siehe auch: Sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn die Zinsen fallen?)

Im Allgemeinen ist die Palette der mit einer Hypothek verbundenen Gebühren die gleiche, unabhängig davon, ob das Darlehen für einen neuen Kauf oder zur Refinanzierung einer bestehenden Hypothek gedacht ist. obwohl ein kreditgeber manchmal auf einige gebühren verzichten wird, um einen kredit zu refinanzieren, hat es bereits versichert - mehr darüber in einem moment. Hypothekengebühren fallen grundsätzlich in drei Kategorien:

Kreditgebergebühren

Im Laufe der Jahre haben Kreditgeber neue Wege gefunden, um von Kreditentscheidungen zu profitieren - Emissionsgebühren, "Bearbeitungsgebühren", Gebühren für routinemäßige Verwaltungsarbeit wie Kopieren und Übermitteln von Dokumenten - viel zur Überraschung und Not der unvorsichtigen Kreditnehmer. Im Jahr 2008 berichtete die Federal Reserve, dass es nicht ungewöhnlich sei, bis zu 6% des Darlehensbetrags an Gebühren zu zahlen, hauptsächlich an den Kreditgeber. Aber jetzt gibt es eine Grenze zu, wie viel ein kreditgebender Stelle von einem Kreditnehmer auf diese Art und Weise extrahieren kann - eine Begrenzung, die durch das Dodd-Frank Wall Street Reform- und Verbraucherschutzgesetz auferlegt wird. Nach den Vorschriften des Verbraucherschutzbüros (CFPB) kann ein Kreditgeber dem Kreditnehmer nicht mehr als 3% der Gebühren für die meisten Kredite in Rechnung stellen, wenn er einen gesetzlichen Haftungsschutz für notleidende Kreditnehmer wünscht. (Zusätzlich zu verschiedenen Gebühren begrenzt der Cap auch Punkte, die für einen niedrigeren Zinssatz gezahlt werden, und Provisionen, die an Lead-Finder wie Broker gezahlt werden. Bei Darlehen unter $ 100,000 erreicht der Cap 8%. Ein Kredit, der diese erfüllt und andere Bedingungen gelten als "qualifizierte Hypothek".

Drittgebühren

Ein Teil der Kosten für die Vermittlung einer Hypothek fällt nicht an den Kreditgeber, sondern an andere Unternehmen, die Dienstleistungen anbieten, die die Transaktion erleichtern - im Wesentlichen für die Due Diligence des Kreditgebers. Im Allgemeinen gehören dazu die Immobilienbefragung und -bewertung, die Titelsuche (um sicherzustellen, dass es keine Pfandrechte auf dem Grundstück gibt) und die Titelversicherung für die Bank, falls die Titelsuche schlecht ausgeführt wird. (Einige Kreditgeber drängen Kreditnehmer, um Titel Versicherungspolicen für sich selbst abzuschließen, aber Barry Zigas, Direktor der Wohnungspolitik für die Consumer Federation of America, sagt es ist unnötig. "Die Wahrscheinlichkeit, ein Problem im Titel einer Immobilie zu finden, die gekauft und auf dem freien Markt verkauft ist sehr klein, "vor allem, da die Titel-Suche des Kreditgebers wird es fast immer aufdecken. Die Ausnahmen, sagt er, sind" so selten, dass es eine Ausgabe, die sich nicht für den Kreditnehmer auszahlt.") Diese Nebengebühren können in einigen Ländern die Kosten für die Einstellung Ihres Rechtsanwalts und des Rechtsanwalts Ihrer Bank umfassen.

Im Allgemeinen sind diese Gebühren nicht in der von der CFPB festgelegten Obergrenze von 3% enthalten, es sei denn, die Drittparteien sind tatsächlich verbundene Unternehmen des Kreditgebers, oder wenn der Kreditgeber einen Anteil an diesen Gebühren behält. als sie weiterzugeben.

Regierungsgebühren

Es gibt zwei grundlegende Arten von Regierungsgebühren. Erstens: In mindestens neun Bundesstaaten und im District of Columbia bewerten staatliche und lokale Regierungen eine Steuer, wie der Staat New York es nennt, "das Privileg, eine Hypothek aufzunehmen. "Und die verschiedenen Regierungsbehörden, die Wohnraum mit speziellen Kreditprogrammen unterstützen, verlangen ihre eigenen Gebühren. Zum Beispiel erfordert das US-Landwirtschaftsministerium, das Wohnungsbaudarlehen in ländlichen Gegenden mit Krediten garantiert, eine Hypothekenversicherung, die 2% des Nominalwerts des Darlehens zu Beginn und am Anfang kostet. 4% des verbleibenden Kapitals jährlich. Militärveteranen, die eine konventionelle Hypothek mit einer Kreditbürgschaft des Ministeriums für Veteranenangelegenheiten refinanzieren, zahlen eine Finanzierungsgebühr, die von 2,15% bis 3,3% des Darlehens reicht, obwohl die Refinanzierung eines bestehenden V. A.-Darlehens nur kostet. 5%.

Der ReFi-Rabatt

Oftmals geben Kreditgeber dem Hausbesitzer eine Umschuldung, sagt Zigas. "Sie kennen bereits Ihre Zahlungshistorie und dass Sie kreditwürdig sind - besonders wenn sie Ihre Rate senken, ist das eine einfache Entscheidung für Ihren Kreditgeber zu machen. "Dienste von Drittanbietern wie Schätzungen und Titelrecherchen und -versicherungen können ebenfalls gestrafft oder reduziert werden, aber, sagt Zigas," muss der Verbraucher darauf bestehen, dass der Kreditgeber dies selbst herausfinden oder selbst heraussuchen muss, weil sonst das Einfachste für einen Kreditgeber zu tun ist in einer Titelsuche einschließen und zu einem Anbieter gehen, der den Verbraucher für eine ganz neue Titelsuche auflädt, die wirklich nicht notwendig ist. "(Kreditnehmer, die am Home Affordable Refinance Program der Regierung teilnehmen und ihre Häuser am oder vor dem 31. Mai 2009 erworben haben müssen, können auch reduzierte Gebühren zahlen.) Und ein stählerner Verhandler könnte möglicherweise einige der verschiedenen Gebühren des Kreditgebers verhandeln - wenn der Kreditnehmer bereit ist, den Kredit zu verlassen.

Sobald Sie die Kosten für das neue Darlehen festgelegt haben, ist es wichtig, es mit Ihrer aktuellen monatlichen Zahlung zu vergleichen, sagt Shashin Shah, ein zertifizierter Finanzplaner in Dallas. Für einen Kreditnehmer mit, sagen wir, 25 Jahren auf seiner Hypothek, wird die Zahlung auf eine 30-Jahres-Note, zum Teil wegen der längeren Kreditlaufzeit niedriger sein. "Um den Nutzen von Äpfeln mit Äpfeln zu vergleichen, sollten sie sehen, welchen zusätzlichen Betrag sie jeden Monat zahlen müssen, um die Hypothek in 25 Jahren abbezahlen zu lassen", sagt Shah. "Das wird einem Hauseigentümer normalerweise eine bessere Einschätzung geben, ob die Kosten plus die neue Rate Geld sparen. "

The Bottom Line

Die Gebühren für die Refinanzierung einer Hypothek sind im Allgemeinen die gleichen wie für ein Kaufdarlehen, aber die Refinanzierung von Kreditnehmern zahlt oft einen Rabatt für eine gestraffte Transaktion. Dennoch ist es wichtig, den zukünftigen neuen Kredit mit Ihrem bestehenden Darlehen zu harmonisieren, um zu sehen, ob Sie wirklich Geld sparen.

Weitere Informationen finden Sie unter Cash Out Vs. Rate / Term Mortgage Refinanzierung Darlehen und Sollte ich zwei Hypotheken in One kombinieren?