Einfach ausgedrückt ist eine Hypothek ein langfristiger Kredit, der dem Kreditnehmer helfen soll, ein Haus zu kaufen. Neben der Rückzahlung des Kapitals ist der Darlehensnehmer verpflichtet, Zinszahlungen an den Darlehensgeber zu leisten, und das Eigenheim und das umliegende Grundstück dienen als Sicherheiten. Aber wenn Sie schauen, um ein Haus zu kaufen, müssen Sie mehr als diese Allgemeinheiten wissen. In diesem Artikel schauen wir uns an, wie eine Hypothek funktioniert und wie sie sich bezahlt macht.

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Geschichte

Fast jeder, der ein Haus kauft, hat eine Hypothek. Hypothekenzinsen werden häufig in den Abendnachrichten erwähnt, und Spekulationen darüber, in welche Richtung sich die Zinsen bewegen werden, sind zu einem Standardbestandteil unserer Finanzkultur geworden.

Auch wenn es so aussieht, als ob Hypotheken schon immer zur Verfügung standen, entstand die moderne Hypothek erst 1934, als die Regierung, um dem Land bei der Überwindung der Weltwirtschaftskrise zu helfen, ein Hypothekenprogramm aufbaute, das die erforderliche Anzahlung minimiert. der Betrag, den potenzielle Hausbesitzer ausleihen könnten. Vor der Erstellung dieses Hypothekenprogramms war eine Anzahlung von 50% erforderlich, um ein Haus zu erwerben. Heute ist eine Anzahlung von 20% wünschenswert (da die Anforderungen der privaten Hypothekenversicherung (PMI) minimiert werden), aber es gibt Hypothekenprogramme, die deutlich niedrigere Anzahlungen ermöglichen. (Weitere Informationen zu PMI finden Sie unter Verständnis Ihrer Hypothek .)

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Hypothekenzahlungen

Die primären Faktoren, die Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen bestimmen, sind die Größe und die Laufzeit des Darlehens. "Größe" bezieht sich auf den Betrag des geliehenen Geldes und "Laufzeit" bezieht sich auf die Zeitdauer, innerhalb derer das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden muss. Es gibt eine umgekehrte Beziehung zwischen der Laufzeit des Darlehens und der Höhe der monatlichen Zahlung: längere Laufzeiten führen zu kleineren monatlichen Zahlungen. Aus diesem Grund sind 30-jährige Hypotheken der beliebteste Hypothekentyp. Wenn Sie für eine Hypothek kaufen, sobald Sie die Größe des Darlehens kennen, das Sie für Ihr neues Haus benötigen, ist ein einfacher Weg, Hypotheken-Typen und verschiedene Kreditgeber zu vergleichen, mit einem Hypothekenrechner.

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PITI: Die Komponenten einer Hypothekenzahlung

Nachdem die Höhe und die Laufzeit des Darlehens festgelegt wurden, spielen vier Faktoren eine Rolle bei der Berechnung einer Hypothekenzahlung. Diese vier Posten sind Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (PITI). Wenn wir uns diese vier Faktoren ansehen, betrachten wir als Beispiel eine 100-Dollar-Hypothek.

Auftraggeber Ein Teil jeder Hypothekenzahlung ist der Rückzahlung des Kapitals gewidmet. Die Kredite sind so strukturiert, dass die an den Kreditnehmer zurückgegebenen Kapitalbeträge klein sind und mit jeder Hypothekenzahlung steigen. Während die Hypothekenzahlungen in den ersten Jahren hauptsächlich aus Zinszahlungen bestehen, bestehen die Zahlungen in den letzten Jahren hauptsächlich aus Tilgungszahlungen.Für unsere $ 100, 000-Hypothek ist der Kapitalbetrag $ 100, 000. Zinsen Zinsen sind die Belohnung des Kreditgebers für das Eingehen eines Risikos und das Verleihen von Geld an einen Kreditnehmer. Der Zinssatz einer Hypothek hat einen direkten Einfluss auf die Höhe einer Hypothekenzahlung - höhere Zinsen bedeuten höhere Hypothekenzahlungen. (Für weitere Informationen zu verschiedenen Arten von Hypothekenzinsen siehe: Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate . ) Also, für die meisten Hauskäufer, höhere Zinssätze reduzieren den Geldbetrag, den sie kann ausleihen, und niedrigere Zinssätze erhöhen es. Wenn der Zinssatz für unsere $ 100, 000-Hypothek 6% beträgt, würde die kombinierte Kapital- und Zinszahlung bei einer 30-jährigen Hypothek etwa $ 599 betragen. 55 ($ 500 Zinsen + $ 99. 55 Principal). Das gleiche Darlehen mit einem Zinssatz von 9% ergibt eine monatliche Zahlung von 804 $. 62. (Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche monatlichen Zahlungen sich aus einem bestimmten Kapital und Zinssatz ergeben, siehe diesen Rechner.) Steuern Die Immobiliensteuern werden von staatlichen Stellen veranschlagt und zur Finanzierung verschiedener öffentlicher Dienstleistungen wie der Schule verwendet. Bau- und Polizei- und Feuerwehrdienste. Steuern werden von der Regierung auf einer jährlichen Basis berechnet, aber Einzelpersonen können diese Steuern als Teil ihrer Monatszahlungen zahlen. Der Steuerbetrag wird durch die Gesamtzahl der monatlichen Hypothekenzahlungen in einem bestimmten Jahr geteilt. Der Kreditgeber sammelt die Zahlungen ein und hält sie treuhänderisch bis zur Zahlung der Steuern. Versicherung Es gibt zwei Arten von Versicherungsschutz, die in eine Hypothekenzahlung einbezogen werden können. Wie Immobiliensteuern werden Versicherungszahlungen mit jeder Hypothekenzahlung geleistet und treuhänderisch gehalten, bis die Rechnung fällig ist. Die erste Art der Versicherung ist die Sachversicherung, die das Haus und seine Inhalte vor Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen schützt. Die zweite Art von Versicherung ist PMI (oben erwähnt), die für Hausbesitzer obligatorisch ist, die ein Haus mit einer Anzahlung von weniger als 20% der Hauskosten erwerben. Diese Art von Versicherung schützt den Kreditgeber für den Fall, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Da es das Ausfallrisiko für das Darlehen minimiert, ermöglicht es PMI Kreditgebern auch, das Darlehen an Investoren zu verkaufen, die wiederum eine gewisse Sicherheit haben können, dass ihre Schuldeninvestition an sie zurückgezahlt wird. Die PMI-Deckung kann fallen, sobald der Kreditnehmer mindestens 20% Eigenkapital im Eigenheim hat.

Während Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen eine typische Hypothek umfassen, entscheiden sich einige Kreditnehmer für Hypotheken, die keine Steuern oder Versicherungen als Teil der monatlichen Zahlung beinhalten. Mit dieser Art von Darlehen haben Kreditnehmer eine niedrigere monatliche Zahlung, müssen aber die Steuern und Versicherung selbst bezahlen.

Wie Hypotheken funktionieren: Der Amortisationsplan

Der Zeitplan für die Amortisation einer Hypothek gibt einen detaillierten Überblick darüber, welcher Teil jeder Hypothekenzahlung für jede Komponente von PITI bestimmt ist. Wie bereits erwähnt, bestehen die Hypothekenzahlungen in den ersten Jahren in erster Linie aus Zinszahlungen, da sie sich schrittweise in Richtung auf den Hauptverpflichteten verschieben.

In unserem Beispiel einer $ 100, 000, 30-jährigen Hypothek besteht der Tilgungsplan aus 360 Zahlungen. Der unten dargestellte Teilamortisationsplan zeigt, wie sich das Gleichgewicht zwischen Kapital- und Zinszahlungen im Laufe der Zeit umkehrt, da spätere Zahlungen hauptsächlich aus dem Kapital bestehen.

Zahlung	Kapital	Zins	Kapitalsaldo
1	$ 99. 55	$ 500. 00	$ 99, 900. 45
12	$ 105. 16	$ 494. 39	$ 98, 772. 00
180	$ 243. 09	$ 356. 46	$ 71, 048. 96
360	$ 597. 00	$ 2. 99	$ 0

Wie die Tabelle zeigt, beträgt jede der erforderlichen Zahlungen 599 $. 55, aber der Betrag, der dem Kapital und den Zinsen gewidmet ist, variiert von Zahlung zu Zahlung. Aufgrund der inversen Beziehung zwischen Kapital und Zinsen, die zu Beginn Ihrer Hypothek anfallen, ist die Rate, mit der Sie Eigenkapital in Ihrem Haus gewinnen, viel langsamer. Dies zeigt den Wert von zusätzlichen Kapitalzahlungen, wenn die Hypothek eine Vorauszahlung erlaubt. Jede zusätzliche Zahlung führt zu einem größeren zurückgezahlten Teil des Kapitals und reduziert die für jede zukünftige Zahlung fälligen Zinsen, wobei der Hausbesitzer auf das ultimative Ziel hin bewegt wird: die Hypothek abzuzahlen.

The Bottom Line

Eine Hypothek ist ein wichtiges Instrument, um ein Haus zu kaufen, da es Privatpersonen ermöglicht, Hausbesitzer zu werden, ohne eine große anteilige Anzahlung zu leisten. Wenn Sie jedoch eine Hypothek aufnehmen, ist es wichtig, die Struktur Ihrer Zahlungen zu verstehen, deren Komponenten nicht nur dem Kapital (dem von Ihnen aufgenommenen Betrag), sondern auch Zinsen, Steuern und Versicherungen gewidmet sind. Diese Struktur bestimmt, wie lange es dauert, die Hypothek abzuzahlen, und wie teuer es letztendlich sein wird, Ihr Haus zu finanzieren.