Eine der größten finanziellen Entscheidungen, die Menschen in ihrem Leben treffen, ist die Entscheidung, ein Haus zu kaufen. Warum sollte jemand eine so große finanzielle Verpflichtung eingehen wollen, wenn die Anmietung günstiger ist, flexibel an den Ort, an dem man leben möchte, und kurzfristig in der Pflicht? Die Gründe sind recht einfach: Eigenheimbesitz ermöglicht es Ihnen, Eigenkapital zu bilden und ermöglicht Ihnen einen Abzug für bezahlte Hypothekenzinsen, was es zur größten Steuervergünstigung für die meisten Steuerzahler macht, ganz zu schweigen von allen immateriellen Vorteilen, die das Eigentum zu bieten hat. Wenn Sie ein Haus kaufen, werden Ihre monatlichen Auszahlungen steigen, und Sie müssen ein paar Dollar beiseite legen für diese unerwarteten Ausgaben, aber Ihr Haus zu besitzen kann eine Ihrer lohnendsten Entscheidungen sein, wenn Sie Ihre Karten von Anfang an richtig spielen.

Schritt eins: Vorhandene Schulden beseitigen

Die richtige Vorbereitung, bevor Sie Ihr Haus kaufen, ist die halbe Miete. Der erste Punkt auf Ihrer Liste ist eine Kopie Ihrer Kreditauskunft. Was Sie hier tun möchten, ist es aufzuräumen; Wenn Sie offene Kreditkarten haben, die Sie nie benutzen, schließen Sie sie aus. Dann sollten Sie nach Fehlern oder Unstimmigkeiten bei der Berichterstattung Ihrer Kreditgeber suchen und diese ebenfalls korrigieren lassen. So viel Geld wie möglich für Ihre Anzahlung zu sparen ist wichtig, aber nicht wert, Ihre hochverzinslichen Schulden zu übersehen. Kreditkartenraten mit einem Zinssatz von mehr als dem Zweifachen des Leitzinses sind viel zu hoch. Zum Beispiel, wenn die aktuelle Leitzins 6% ist, sollten Sie versuchen, alle Ihre Kreditkarten mit einem Zinssatz von 12% oder mehr zu zahlen, oder suchen Sie nach einem anderen Kreditgeber mit einem besseren Zinssatz für die Übertragung Ihrer Schulden.

Schritt zwei: Einkaufen für Kreditgeber

Sobald Sie Ihre Handlung aufgeräumt haben, können Sie anfangen, nach einem Kreditgeber zu suchen.

Dann beginnt der Spaß; lassen Sie drei oder vier der Kreditgeber für Ihr Unternehmen konkurrieren. Geben Sie nicht jedem Kreditgeber die Genehmigung, auf Ihre Kreditauskunft zuzugreifen! Besorgen Sie sich eine vorläufige Kopie der "Treu und Glaubensschätzung" (HUD-1 Form) und analysieren Sie jede Anklage darauf. Sobald Sie den Kreditgeber ausgewählt haben, können Sie den Kredit überprüfen.

Kreditgeber haben viel Fantasie und Flexibilität, wenn es um die Gebühren geht, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt werden. Gebühren wie "Kreditvergabe", "Bearbeitungsgebühren" und "Zeichnungsgebühren" können in der Regel mindestens zu 50% ausgehandelt oder sogar vom Kreditgeber erlassen werden, wenn sie Ihr Geschäft schlecht genug machen wollen. "Punkte" sind auch ein echter Nachteil. Wenn Sie Punkte zahlen, zahlen Sie Zinsen (1 Punkt = 1%) in einem Pauschalbetrag im Voraus, um einen niedrigeren Zinssatz für Ihre Festhypothek zu erhalten, was grundsätzlich die Höhe Ihrer Anzahlung erhöht. Punkte sind unnötige zusätzliche Gebühren durch den Kreditgeber. Weigern Sie sich, diese Gebühren zu bezahlen, oder nehmen Sie Ihr Unternehmen an einen anderen Ort.

In einigen Fällen kann es sich lohnen, einen Immobilienanwalt zu beauftragen, um die Scheinkosten zu bereinigen, oder sich einen sachkundigen Immobilienmakler besorgen, der Sie durch die üblichen und flexiblen Kosten führen kann. möglicherweise eliminiert.Zum Beispiel sind "Titelkosten" im Staat Florida in der Verantwortung des Käufers (es sei denn, der Verkäufer stimmt zu, die Kosten zu übernehmen), so dass Sie wissen müssen, dass diese Kosten nach Ihrer Treu und Glaubensschätzung erscheinen sollten. Wenn Ihr Kreditgeber ein Out-of-State-Kreditgeber ist, dann können sie unterschiedliche Gebühren haben (die in der Regel $ 1, 000 überschreiten) und können als Überraschung Kosten auf Ihrer HUD-1-Abrechnung vor dem Abschluss erscheinen.

Warum Kreditgeber PMI lieben

Kreditgeber sind wie hungrige Wölfe, die ihre Beute umkreisen, wenn es um Erstkäufer von Eigenheimen geht. Die meisten Kreditgeber verlangen private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie nicht eine erste Anzahlung von 20% oder mehr in Ihrem Haus machen. Diese Versicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie, im Falle eines Zahlungsausfalls für Ihr Darlehen. Im Allgemeinen wird ein Kreditgeber ein Darlehen, das zu mehr als 80% des Wertes des Eigenheims finanziert wird, für ein größeres Ausfallrisiko halten und die PMI-Zahlung verlangen. Wie viel kostet diese Zahlung für PMI? Wenn Sie sich für ein $ 200, 000-Darlehen mit 10% Anzahlung bewerben, können Sie erwarten, mindestens $ 100 pro Monat für die PMI-Zahlung zu zahlen. Es ist nicht ungewöhnlich, PMI-Zahlungen im Bereich von $ 150 bis $ 200 pro Monat zu sehen.

Für diejenigen von Ihnen, die bereits in einer Hypothek mit einer PMI-Zahlung sind, können Sie den PMI stornieren, wenn Sie einen bestimmten Eigenkapitalanteil in Ihrem Haus (in der Regel 20%) erreichen. Über 30 Jahre kann eine monatliche PMI-Zahlung von $ 150 sich auf über $ 54, 000 summieren! Da die Kreditgeber Sie nicht daran erinnern, dass Sie die zusätzliche Zahlung stornieren können, nehmen viele Hausbesitzer nie die Zeit, um die PMI-Zahlung selbst zu stornieren und die Kreditgeber sind mehr als glücklich genug, um weiterhin Ihr Geld zu erhalten.

Schritt 3: Aufkommen mit der Anzahlung

Was können Sie tun, wenn Sie sich die 20% Anzahlung für Ihre Hypothek nicht leisten können? Nehmen wir an, Sie sehen sich ein Haus im Wert von $ 200, 000 an und Sie haben $ 10, 000 für die Anzahlung. Offensichtlich benötigen die meisten Kreditgeber eine PMI-Zahlung, wenn Sie nicht mindestens $ 40, 000 unten auf dem Haus setzen (Kredit- / Darlehensgebühren sind von unserer Darlehensberechnung ausgeschlossen worden). Für die meisten Erstkäufer ist eine Anzahlung von $ 40.000 nicht in Frage. Also, hier ist, wo Sie ein wenig kreativ werden müssen und versuchen, Ihre Darlehen "piggy-back", so dass zwei Kreditgeber an dem Darlehen teilnehmen. Dies würde wie ein Plan vom Typ 80-15-5 funktionieren: Sie finanzieren 80% auf eine primäre Hypothek, finanzieren 15% auf eine zweite Hypothek oder einen Home-Equity-Kredit und 5% als Ihre Anzahlung. Indem Sie den Home-Equity-Kredit zuzüglich Ihrer Anzahlung verwenden, können Sie diesen Betrag gegen den Kaufpreis Ihres Hauses nutzen und den 20% -igen Down-Bedarf decken und somit PMI vermeiden. Das Home-Equity-Darlehen oder das zweite Darlehen wird höchstwahrscheinlich einen variablen Zinssatz oder eine Rate haben, die höher als Ihre primäre Hypothek ist. Sie müssen also dieses Darlehen im Auge behalten und versuchen, es zuerst abzubezahlen. Die Zinsen aus dem Home-Equity-Darlehen sind auch abzugsfähige Zinsen auf US-Bundessteuern (Eigenheimschulden unterliegen einer $ 100, 000-Obergrenze für Abzugsfähigkeit).

Arten von Darlehen

Festzinsdarlehen Das gängigste Hypothekendarlehen ist das 30-jährige festverzinsliche Darlehen, da sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens nicht ändert.Die meisten Hausbesitzer bevorzugen diese Art von Darlehen, da sie wissen, dass ihre monatliche Hypothekenzahlung im Laufe der Jahre stabil bleiben wird. Ein 15-Jahres-Darlehen wird immer beliebter, weil es Ihren Zeithorizont auf das Darlehen reduziert, so dass Sie dramatisch die Höhe der Zinsen, die Sie über die Laufzeit des Darlehens zu zahlen. Im Allgemeinen werden diese Kredite einen höheren Zinssatz haben, da der Kreditgeber seine Möglichkeit aufgibt, mehr Geld in einer Wirtschaft zu verdienen, in der der Zinssatz steigt. Kredite mit variablem Zinssatz Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in einem Heim beträgt nur 13 Jahre (Daten der US-Volkszählung 2013). Wenn Sie also für einen kurzen Zeitraum im neuen Zuhause bleiben möchten, sollten Sie erwägen Sie eine alternative Finanzierung des traditionellen festverzinslichen Darlehens. Kredite mit variabler Verzinsung bieten einen niedrigeren Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Der Zinssatz für diese Darlehen kann jährlich angepasst werden oder Sie können sie als "3-1", "5-1", "7-1" oder viele andere Varianten aufgeführt sehen. Zum Beispiel wird das Darlehen unter einem "7-1" variabel verzinslichen Darlehen für die ersten sieben Jahre fixiert und danach jedes Jahr zurückgesetzt. Dies bedeutet, dass das Darlehen für die ersten sieben Jahre fixiert bleibt. Im achten Jahr wird dann die Rate auf der Grundlage der aktuellen Marktbedingungen angepasst, die normalerweise auf dem einjährigen Treasury-Index basiert. Die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken können anfänglich um ein bis drei Prozentpunkte unter der herkömmlichen festen Hypothek liegen und werden dann typischerweise nach Ablauf der festen Laufzeit jährlich angepasst. Wenn Sie nur vorhaben, sieben Jahre im Haushalt zu bleiben, dann ist dies vielleicht das perfekte Darlehen für Sie. Sie müssen aufpassen, wenn die Zinsen steigen; Sie können feststellen, dass Sie mehr bezahlen als die traditionellen 30 Jahre.

The Bottom Line

Denken Sie daran, dass es sich lohnt, Ihre HUD-1-Abrechnungserklärung vor dem Abschlussdatum Ihres neuen Zuhauses zu überprüfen. Die dort aufgeführten Zahlen sollten denen entsprechen, die Ihnen nach Treu und Glauben zur Verfügung gestellt wurden. Wenn die Zahlen überhöht sind oder Sie neue Gebühren sehen, wenden Sie sich an den Kreditgeber und bitten Sie ihn, die Fehler zu erklären oder zu korrigieren. Schließlich ist der Kauf eines Hauses eine wertvolle langfristige Verpflichtung, so stellen Sie sicher, dass Sie alle Bedingungen Ihres Darlehens vollständig verstehen und nicht versteckte Gebühren, die Sie später bereuen werden, nicht übersehen.