Die Bundesregierung versteht, dass Haushypotheken die größte finanzielle Belastung sind, die viele Amerikaner jemals zu ihren Lebzeiten annehmen werden. Um eine Pause zu machen (und vermutlich die Leute zur Teilnahme am Immobilienmarkt zu ermutigen), erlaubt der Internal Revenue Service (IRS) den Steuerzahlern, Abzüge von den Zinszahlungen für ihre Hypotheken zu nehmen.

Aber was ist, wenn Sie eine zweite Hypothek erhalten? Spielt es eine Rolle, wofür du es verwendest? Können Sie Zinsen einfach auf unbestimmte Zeit abziehen?

Wir werden uns eingehend mit den steuerlichen Auswirkungen der Aufnahme einer zweiten Hypothek befassen und Ihnen zeigen, wie Sie Ihren Abzug für Ihre Steuern berechnen und verschiedene Einschränkungen und Fallstricke hervorheben können.

Die Grundlagen

Zuerst müssen Sie verstehen, was ein "qualifiziertes Zuhause" (das, auf das ein Hypothekenzinsenabzug gilt) und wie das IRS "Hypothekenzinsen" und "Hypothekenschulden" definiert, darstellen. >

Für Anfänger bezeichnet ein "qualifiziertes Zuhause" entweder Ihre Hauptwohnung, in der Sie normalerweise leben, oder ein zweites Zuhause. Wohnmobile, Wohnwagen, Wohnungen und Boote sind alle qualifiziert, sofern sie über "Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen" verfügen, wie es in der IRS-Veröffentlichung 936 heißt.

Wenn Sie drei oder mehr Eigenschaften haben, können Sie nur zwei von ihnen als jeweils Ihr primäres und zweites Zuhause für ein bestimmtes Jahr beanspruchen. Wenn Sie zufällig eines der Häuser verkaufen, die Sie im Laufe dieses Jahres beansprucht haben, können Sie ein anderes Objekt als Primär- oder Zweitwohnsitz für den Rest dieses Jahres ansehen.

Wenn Sie Abzüge für ein Haus verlangen, das als etwas anderes gilt, z. B. ein Mietobjekt oder ein Büro, kommen einige nuancierte Regeln und Berechnungen zum Einsatz, die sich darauf beziehen, wie viel Zeit Sie in Anspruch nehmen. Lokal. Sie können sich hier auf Details beziehen, aber allgemein gesprochen, wenn Sie ein zweites Zuhause vermieten, müssen Sie dort mindestens 14 Tage oder mehr als 10% der Zeit verbringen, die es über ein Jahr vermietet hat (je nachdem, was länger ist). um die Hypothekenzinsen davon abziehen zu können. (Wenn Sie nicht dort leben, dann sind Sie ein Vermieter, und eine ganz andere Reihe von Regeln kommt ins Spiel: siehe

Steuerabzüge für Vermieter Eigentümer ). Hypothekenzinsen gelten nur für Zinsen, die auf Darlehen gezahlt werden, die Ihr Haus als Sicherheit verwenden. Dies beinhaltet:

Erste Hypotheken und zweite Hypotheken

• Kreditlinien
• Eigenkredite
• Die IRS skizziert drei Kategorien von Hypothekenschulden. Diese hängen davon ab, wann Sie die Schuld abgehoben haben und wofür der Erlös verwendet wurde:

Altvaterschuld

• bezieht sich auf Hypotheken, die am oder vor dem 13. Oktober 1987 von Ihrem Wohnsitz abgesichert wurden ). Schuldverschreibungen zum Erwerb von Wohneigentum
• bezieht sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurden (i.e …, Renovierungen, Reparaturen usw.). Eigenheimschulden oder -darlehen
• bezieht sich auf nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommene Hypotheken, die für andere, nicht wohnungsbezogene Zwecke verwendet wurden, z. B. zur Finanzierung von Studiengebühren, eines neuen Autos, eines Urlaubs oder einer hübschen Wohnung. viel anderes, was nichts mit dem Kauf, dem Bau oder der Verbesserung eines Hauses zu tun hat. Die Abzüge

Das hängt davon ab, welche Art von Schulden Sie bereits haben - und wie viel mehr Sie annehmen wollen. Wenn Sie verheiratet sind und zusammen eine Akte einreichen, können Sie nur Zinsen für Hauserwerbschulden im Wert von 1 Million Dollar oder weniger und für Eigenheimschulden im Gesamtwert von 100 000 Dollar oder weniger abziehen. Wenn Sie einzeln oder verheiratet und getrennt einreichen, dann werden Ihre Grenzen $ 500, 000 für Hauserwerb Schulden und $ 50, 000 Haus-Equity-Schulden, respectively.

Mit anderen Worten, wenn Ihre Hypothek oder Hypotheken verwendet werden, um Ihr Primär- und / oder Zweitwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern (was es zu Eigenheimschulden macht) und insgesamt 1 Million $, können Sie alle habe Zinsen bezahlt. Zum Beispiel, wenn Sie einen Zinssatz von 4% auf jeder der beiden Hypotheken haben, die zusammen bis zu $ ​​1 Million summieren, können Sie alle Ihre jährlichen Zinszahlungen von $ 40, 000 abziehen.

Allerdings, wenn Ihre Hauserwerb Schulden ist, Sagen wir, 2 Millionen Dollar, dann könnten Sie nur die Hälfte der Zinsen abziehen, die Sie in diesem Jahr für Hypotheken im Wert von 2 Millionen Dollar bezahlt haben. Wenn die gleichen 4% Zinssätze angewendet werden, dann könnten Sie nur $ 40, 000 anstelle der $ 80, 000 abziehen, die Sie wahrscheinlich in diesem Jahr gezahlt haben. (Dies ist etwas, das für jeden in Betracht kommt, der versucht, eine siebenstellige Immobilie zu finanzieren. Siehe

Jumbo vs. Konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden .)

Obwohl diese Beschränkung nicht für Bestandsschutzanleihen gilt, können Sie keine zusätzlichen Abzüge für neue Hypotheken in Anspruch nehmen, wenn Ihre Bestandsfinanzierung bereits mehr als 1 Million US-Dollar beträgt. Was, wenn Sie nur $ 900, 000 in Grandfathered Schulden haben? Dann könnten Sie nur Zinsen für zusätzliche Hausschulden in Höhe von 100 000 $ abziehen.

Zumindest ist das die allgemeine Regel. Der IRS bietet ein Arbeitsblatt, um Ihre tatsächlichen abzugsfähigen Hypothekenzinsen zu bestimmen.

Der Papierkram

Solange Sie Hypothekenzinsen im Wert von mindestens $ 600 bezahlt haben, erhalten Sie von Ihrem Hypothekeninhaber oder Darlehensgeber (normalerweise Formular 1098) ein paar Monate vor der Einreichung der Steuer. Zusammen mit dem Dollarbetrag Ihrer jährlichen Zahlungen zeigt diese Hypothekenzinsen-Erklärung auch Ihre gezahlten Hypothekenversicherungsprämien und Abzugspunkte (wenn Sie ein Haus in diesem Jahr gekauft haben). Sobald Sie dieses Dokument in der Hand haben, verwenden Sie es, um Ihre Steuererklärung auf Formular 1040, Schedule A (Einzelabzüge) zu vervollständigen.

Wenn Wohnungsbaudarlehen und Eigenheimschulden zusammengenommen werden, können Sie technisch 1 USD leihen. 1 Million gegen Ihr Haus. Wenn Sie jedoch zusätzliche Schulden haben, die diese Schwelle überschreiten, können Sie möglicherweise die Zinsen abziehen, wenn diese Erlöse für eine qualifizierte Ausgabe verwendet wurden, z. B. für eine Investition (ebenfalls in Anhang A ausgewiesen) oder ein Unternehmen (Anhang C oder Anhang C). C-EZ).

Refinanzierung, Punkte und Prämien

Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, einschließlich Ihrer zweiten, dann können Sie das neue Darlehen als Eigenheimschulden bis zum Kapital des vorherigen Darlehens beanspruchen. Alles darüber wird als Eigenheimschulden behandelt.

Darüber hinaus können Sie, wenn Sie Punkte für die neue Hypothek zahlen, diese über die Laufzeit des Darlehens abziehen. Angenommen, Sie refinanzieren eine neue 30-jährige Hypothek, können Sie 1/30

th ^{von dem abziehen, was Sie jedes Jahr in Punkten bezahlt haben. Wenn Sie nicht alle Punkte abgezogen haben, bis Sie das Haus (wieder) verkaufen oder refinanzieren, dann können Sie alle verbleibenden alle auf einmal in diesem Jahr abziehen. Sie werden den Abzug auf Schedule A, Formular 1040, Zeile 12, einreichen.} Solange Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen $ 109, 000 nicht übersteigt (oder $ 54, 500, wenn Sie getrennt heiraten und einreichen), können Sie alle Ihre Hypothek Versicherungsprämien auch. Dies würde in Ihre Kategorie "Eigenheimschulden" fallen.

The Bottom Line

Die Steuervorschriften sind kompliziert, das lässt sich nicht leugnen, aber wenn Sie richtig vorgehen, können Sie durch die Bestimmungen Tausende von Dollar pro Jahr sparen. Achten Sie darauf, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, bevor Sie sich entscheiden, eine zweite Hypothek aufzunehmen.