Immobilieninvestoren müssen über grundlegende Bewertungsfähigkeiten verfügen, um Kauf-, Verkaufs- oder Besitzentscheidungen treffen zu können. Immobilien-Investmentgesellschaften haben anspruchsvolle Bewertungsmodelle entwickelt, um sie bei Investitionsentscheidungen zu unterstützen. Durch die Verwendung von Tabellenkalkulationsprogrammen kann eine Person jedoch eine angemessene Bewertung auf den meisten einkommensschaffenden Immobilien erzielen. Dies würde Wohnimmobilien umfassen, die als Wohnungsmietobjekt erworben wurden.

Die Bewertung von Immobilien mit Discounted-Cash-Flow- oder Kapitalisierungsmethoden ähnelt der Bewertung von Aktien oder Anleihen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Cashflows aus Leasingflächen abgeleitet werden, anstatt Produkte und Dienstleistungen zu verkaufen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie jeder Investor eine Bewertung erstellen kann, die zufriedenstellend genug ist, um potenzielle Anlagemöglichkeiten zu umgehen.

Einzelbewertung

Einige Personen sind der Meinung, dass eine Bewertung nicht erforderlich ist, wenn eine beurkundete Bewertung abgeschlossen wurde. Die Bewertung eines Anlegers kann jedoch aus mehreren Gründen von einer Bewertung abweichen.

Der Investor hat möglicherweise unterschiedliche Meinungen über die Fähigkeit der Immobilie, Mieter zu gewinnen, oder die Mietpreise, die Mieter bereit sind zu zahlen. Als potenzieller Käufer oder Verkäufer kann der Investor das Gefühl haben, dass die Immobilie ein höheres oder geringeres Risiko aufweist als der Gutachter.

Bewerter führen getrennte Wertbewertungen durch. Sie umfassen die Kosten für den Ersatz der Immobilie, einen Vergleich der jüngsten und vergleichbaren Transaktionen und einen Ertragsansatz. Einige dieser Methoden liegen häufig hinter dem Markt zurück, unterschätzen den Wert während Aufwärtstrends und überbewerten Vermögenswerte in einem Abwärtstrend.

Die Suche nach Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt erfordert das Auffinden von Immobilien, die vom Markt falsch bewertet wurden. Dies bedeutet oft, dass eine Immobilie so verwaltet wird, dass sie die Markterwartungen übertrifft. Eine Bewertung sollte eine Einschätzung des wahren Ertragspotentials einer Immobilie liefern.

Immobilienbewertung

Der Ertragsansatz bei der Bewertung von Immobilien ähnelt dem Prozess zur Bewertung von Aktien, Anleihen oder anderen gewinnbringenden Anlagen. Die meisten Analysten verwenden die DCF-Methode (Discounted Cash Flow), um den Barwert (NPV) eines Vermögenswerts zu ermitteln.

NPV ist der Immobilienwert in heutigen Dollars, der die risikobereinigte Rendite des Anlegers erzielt. Der Kapitalwert wird ermittelt, indem der periodische Cashflow, der den Eigentümern zur Verfügung steht, durch die erforderliche Rendite (RROR) des Anlegers abgezinst wird. Da es sich bei der RROR um die erforderliche Rendite eines Anlegers für die betreffenden Risiken handelt, ist der abgeleitete Wert ein risikobereinigter Wert für diesen einzelnen Anleger. Durch Vergleichen dieses Werts mit den Marktpreisen kann ein Investor eine Kauf-, Halten- oder Verkaufsentscheidung treffen.

Aktienwerte werden durch Diskontierung von Dividenden, Anleihen durch Abzinsung von Zinskuponzahlungen abgeleitet.Immobilien werden durch Abzinsung des Netto-Cashflows oder der den Eigentümern zur Verfügung stehenden Barmittel bewertet, nachdem alle Aufwendungen von den Leasingerträgen abgezogen wurden. Bei der Bewertung einer Immobilie werden alle Mieteinnahmen geschätzt und anschließend alle Aufwendungen abgezogen, die für die Ausführung und Wartung dieser Mietverträge erforderlich sind.

Alle Ertragsschätzungen stammen direkt aus Leasingverträgen. Mietverträge sind vertragliche Vereinbarungen zwischen Mietern und einem Vermieter. Alle Miet- und Mietvertragssteigerungen (Eskalationen) werden in den Mietverträgen sowie Optionen für Flächen- und Mietkonzessionen ausgewiesen. Die Eigentümer übernehmen auch einen Teil oder die gesamten Immobilienkosten von den Mietern. Die Art und Weise, in der diese Einkünfte vereinnahmt werden, ist ebenfalls im Mietvertrag angegeben. Leasingverträge bestehen aus drei Haupttypen:

• Full-Service-Leasingverträge
• Net-Leasingverträge
• Triple-Net (NNN) -Leasingverträge

Bei Full-Service-Leasingverträgen zahlen die Mieter nichts zusätzlich zur Miete. Bei Mietverträgen zahlen die Mieter in der Regel ihren Anteil am Anstieg der Aufwendungen für den Zeitraum nach dem Einzug in die Immobilie. Bei Triple-Net-Leasing zahlt der Mieter einen anteiligen Anteil an allen Immobilienkosten.

Bei der Erstellung einer Ertragsbewertung sind folgende Kostenarten zu berücksichtigen:

• Leasingkosten
• Managementkosten
• Kapitalkosten

Die Leasingkosten beziehen sich auf die notwendigen Aufwendungen zur Gewinnung von Mietern und Leases ausführen. Die Verwaltungskosten beziehen sich auf Sachkosten, wie Nebenkosten, Reinigung, Steuern usw. sowie etwaige Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Der Gewinn abzüglich betrieblicher Aufwendungen entspricht dem Nettobetriebsergebnis (NOI). NOI ist der Cashflow aus dem normalen Betrieb der Immobilie. Der Cashflow wird dann durch Subtraktion der Kapitalkosten von der NOI abgeleitet. Kapitalkosten sind periodische Kapitalausgaben zur Erhaltung der Immobilie. Dazu gehören etwaiges Kapital für Leasingprovisionen, Mieterverbesserungen oder Kapitalreserven für zukünftige Immobilien-Upgrades.

Bewertungsbeispiel

Sobald periodische Cashflows ermittelt wurden, können sie zurückgerechnet werden, um den Eigenschaftswert zu bestimmen. Abbildung 1 zeigt ein einfaches Bewertungsdesign, das angepasst werden kann, um die meisten Eigenschaften zu bewerten.

Annahme	Wert	Annahme	Wert
Ertragswachstum Yr1-10 (g)	4%	Einkommenswachstum Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Ausgaben% des Einkommens	40%	Kapitalaufwand
$ 10, 000	Kapitalisierungsrate der Rückführung (Kg)	10%	Abbildung 1

Die Bewertung geht von einer Immobilie aus, die im ersten Jahr jährliche Mieteinnahmen von 100 000 US-Dollar generiert, die jährlich um 4% und nach 10 Jahren um 3% wachsen. Die Ausgaben werden auf 40% des Einkommens geschätzt. Die Kapitalreserven werden mit 10.000 $ pro Jahr modelliert. Der Diskontierungssatz oder RROR ist auf 13% festgelegt. Die Kapitalisierungsrate für die Bestimmung des Umkehrwerts der Immobilie im Jahr 10 wird auf 10% geschätzt. In finanzieller Terminologie entspricht diese Kapitalisierungsrate K-g, wobei K die RROR des Anlegers (erforderliche Rendite) und g das erwartete Einkommenswachstum ist. K-g wird auch als die erforderliche Einkommensrendite des Anlegers oder die Höhe der Gesamtrendite bezeichnet, die durch das Einkommen bereitgestellt wird.

Der Wert der Immobilie im Jahr 10 wird abgeleitet, indem die geschätzte NOI für das Jahr 11 herangezogen und durch die Kapitalisierungsrate dividiert wird. Unter der Annahme, dass die erforderliche Rendite des Anlegers bei 13% bleibt, würde die Kapitalisierung 10% oder K-g (13% -3%) betragen. In Abbildung 2 beträgt die NOI im Jahr 11 $ 88.812. Nachdem die periodischen Cashflows berechnet wurden, werden sie mit dem Diskontsatz (13%) abgezinst, um den Kapitalwert von $ 58.333 zu ermitteln.

Item

Yr 1 999 Yr 2 999 Yr 3 999 Yr 4 999 Yr 5 999 Yr 6 999 Yr 7 999 Yr8 999 Yr 9 999 Yr 10 999 Yr 11	Einkommen	100	104	108. 16 999 112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02
Ausgaben	-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21
Nettobetriebsergebnis (NOI)	60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812
Kapital	-10	-10	-10	-10 999 -10 999 -10 999 -10 999 -10 999 -10	-10	-	Cashflow (CF)	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversion	-	-	-	-
-	-	-	-	-	888. 12	-	Gesamter Cashflow	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Dividendenertrag	9%	9%	9%	10%
10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Abbildung 2 (in Tausend US-Dollar)	Abbildung 2 enthält ein grundlegendes Format, das zur Bewertung von Einkommen erzeugenden oder Mietobjekten verwendet werden kann. Investoren, die Wohnimmobilien als Mietobjekte erwerben, sollten Bewertungen vornehmen, um festzustellen, ob die berechneten Mietpreise ausreichend sind, um den Kaufpreis zu stützen. Obwohl Gutachter häufig einen 10-Jahres-Cashflow verwenden, sollten Anleger Cashflows generieren, die die Annahmen widerspiegeln, von denen angenommen wird, dass die Immobilie gekauft wird. Dieses Format kann, obwohl es vereinfacht ist, angepasst werden, um jede Eigenschaft unabhängig von der Komplexität zu bewerten. Sogar Hotels können auf diese Weise bewertet werden. Denken Sie an nächtliche Zimmervermietungen als eintägige Mietverträge.	Kaufen, Verkaufen oder Halten	Wenn beim Kauf einer Immobilie der geschätzte Wert eines Anlegers höher ist als das Angebot oder der Schätzwert des Verkäufers, kann die Immobilie mit einer hohen Wahrscheinlichkeit erworben werden, RROR zu erhalten. Umgekehrt sollte die Immobilie verkauft werden, wenn der Immobilienwert niedriger ist als das Angebot eines Käufers. Darüber hinaus kann der Eigentümer entscheiden, die Investition zu halten, bis ein Ungleichgewicht zwischen der Bewertung und dem Marktwert besteht, wenn der bewertete Wert mit dem Markt übereinstimmt und die RROR eine angemessene Rendite für das betreffende Risiko bietet.	Der Wert kann als der größte Betrag definiert werden, den jemand für eine Immobilie bezahlen möchte. Beim Kauf eines Vermögenswerts sollte sich die Finanzierung nicht auf den Endwert der Immobilie auswirken, da jedem Käufer verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung stehen.
Dies gilt jedoch nicht für Investoren, die bereits finanzierte Immobilien besitzen. Die Finanzierung muss bei der Entscheidung über eine angemessene Verkaufszeit berücksichtigt werden, da Finanzierungsstrukturen, wie z. B. Vorfälligkeitsentschädigungen, dem Anleger den Erlös seines Verkaufs berauben können. Dies ist wichtig in Fällen, in denen Investoren günstige Finanzierungsbedingungen erhalten haben, die nicht mehr auf dem Markt verfügbar sind. Die bestehende Investition mit Schulden kann bessere risikobereinigte Renditen liefern, als sie bei der Wiederanlage der voraussichtlichen Verkaufserlöse erzielt werden können. Passen Sie das Risiko RROR an, um das zusätzliche finanzielle Risiko von Hypothekenschulden einzubeziehen.	The Bottom Line	Ob Kauf oder Verkauf, es ist möglich, ein Bewertungsmodell zu erstellen, das genau genug ist, um den Entscheidungsprozess zu unterstützen. Die mit der Erstellung des Modells verbundene Mathematik ist relativ einfach und für die meisten Investoren zugänglich. Nachdem einige rudimentäre Kenntnisse über lokale Marktstandards, Leasingstrukturen und die Art und Weise erworben wurden, wie Einnahmen und Ausgaben in verschiedenen Immobilientypen funktionieren, sollte es möglich sein, zukünftige Cashflows zu prognostizieren.	3 Wege Millennials können in Mietobjekte investieren Millennials haben mehr als drei Jahrzehnte Zeit, um die Vorteile einer Mieternation zu nutzen, indem sie in Wohnimmobilien investieren. Nach oben: Traumhaus oder Geldgrube? Wenn Sie Ihr Zuhause aufrüsten, sind hier einige Dinge, die Sie wissen müssen, damit Sie nicht mehr Geld ausgeben, als Sie benötigen. Wann ist die Hypothekenversicherung auf Mietobjekte steuerlich abzugsfähig? Entdecken Sie, wenn Hypothekenprämien auf Ihre Steuern für Mietobjekte angerechnet werden können und sehen Sie eine Beispielrechnung.