Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine Gesellschaft, ein Trust oder eine Vereinigung, die in erster Linie ertragsgenerierende Immobilien und / oder immobilienbezogene Vermögenswerte besitzt und in den meisten Fällen betreibt. REITs, die nach REITs modelliert werden, bündeln das Kapital zahlreicher Investoren. Dies ermöglicht es den einzelnen Anlegern, einen Anteil an den Erträgen zu erwirtschaften, die durch den Erwerb von Gewerbeimmobilien erwirtschaftet werden, ohne dass sie Eigentum oder Vermögenswerte erwerben oder kaufen müssen. "REITs bieten Investoren und Immobilienbesitzern wichtige Vorteile", sagte Joe Mansueto, Chairman und CEO von Morningstar. "Sie ermöglichen es Investoren, leicht auf Immobilienanlagen zuzugreifen, und dies mit täglicher Liquidität, Diversifizierung und breiter Auswahl. "

Im ersten Halbjahr 2013 stiegen die Aktien-REIT-Renditen um 17. 6%. Am 22. Mai erlebten die REITs jedoch einen großen Einbruch - sie sanken in den nächsten fünf Wochen um 13,5% -, als US-Notenbankchef Ben Bernanke ankündigte, dass das 85-Milliarden-Dollar-Anleihekaufprogramm der Fed bald abgeschwächt würde.

Trotz der anhaltenden Verbesserung der allgemeinen Wirtschaftslage sind die Investoren seit Bernankes Ankündigung größtenteils bearish auf REITs. Während sich REITs im Jahr 2014 einer Reihe von Herausforderungen stellen werden, wird ein besonderes Thema der Fokus der Investoren sein: steigende Zinsen.

REIT-Grundlagen

Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen den größten Teil seines Vermögens und Einkommens an Immobilienanlagen gebunden haben und mindestens 90% seines steuerpflichtigen Einkommens jährlich an die Aktionäre ausschütten. über Dividenden. Diese Merkmale tragen dazu bei, dass REITs für Anleger attraktiv sind, da sie eine sehr liquide Methode bieten, in Immobilien zu investieren, und in der Regel über gesunde Dividenden verfügen. REITs bieten in der Regel bessere Renditen als andere Einkommensalternativen - die Renditen von REITs zum Beispiel lagen Ende 2013 durchschnittlich bei 3,8% gegenüber 2,6% für 10-jährige Schatzanweisungen.

Es gibt drei Grundtypen von REITs:

1. Aktien-REITs - besitzen und betreiben einkommensschaffende Immobilien (Gebäude und Grundstücke). Umsatzerlöse werden hauptsächlich durch Mieten generiert (nicht durch den Weiterverkauf von Immobilien). Neunzig Prozent der REITs sind Aktien-REITs.
2. Hypotheken-REITs - Leihen Sie Geld für Immobilienbesitzer und -betreiber entweder direkt über Hypotheken und Kredite oder indirekt über die Akquisition oder Mortgage-Backed Securities (MBS). Umsätze werden hauptsächlich durch die ZREPLACEräge aus Hypothekendarlehen erzielt.
3. Hybrid-REITs - Nutzen Sie die Anlagestrategien von Aktien- und Hypotheken-REITs.

Die Vermögenswerte von REITs können Wohnungen, Hotels, Industrieanlagen, Resorts, Self-Storage-Anlagen, Einkaufszentren, Holzproduktionsflächen, Lagerhallen und Hypotheken oder Darlehen umfassen. In Bezug auf REITs, die in Hypotheken oder Kredite investieren, sagte Mansueto: "[REITs] bieten Immobilienbesitzern eine andere Möglichkeit, Geld zu beschaffen, Immobilien liquider und transparenter zu machen und eine wichtigere Rolle in unserer Wirtschaft zu spielen."

Viele REITs in den USA sind bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert und werden an einer Börse gehandelt (die meisten REITs im US-Handel an der New York Stock Exchange). Diese börsennotierten REITs gelten als sehr liquide Aktiva, da sie in erheblichem Umfang gehandelt werden und Anleger sie während der gesamten Handelssitzung wie Aktien kaufen und verkaufen können.

Es gibt auch REITs, die bei der SEC registriert sind und nicht börsennotiert sind, sowie REITs, die weder bei der SEC registriert sind noch öffentlich gehandelt werden. Es sollte jedoch beachtet werden, dass nicht börsengehandelte REITs im Allgemeinen illiquide sind (in bestimmten Fällen extrem), die Bewertung komplex ist, die vorzeitige Rückzahlung oft restriktiv ist und die Gebühren wesentlich höher sein können als börsengehandelte Fonds. Darüber hinaus unterliegen REITs, die nicht bei der SEC registriert sind, nicht den gleichen Offenlegungspflichten, weshalb es für Investoren möglicherweise schwierig ist, fundierte Entscheidungen über die Anlage zu treffen.

REITs und Zinssätze

Da REITs mindestens 90% ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen, stellen sie relativ renditestarke Instrumente auf. REIT-Renditen basieren auf Dividenden plus Kursaufwertung und verhalten sich ähnlich wie typische Small-Cap-Aktien. Im Gegensatz zu diesen Aktien stammen die erwarteten Renditen eines Großteils des REITs jedoch eher aus Dividenden als aus Kurssteigerungen. Als relativ renditestarke Anlage ist es für REITs normal, eine Empfindlichkeit gegenüber sich ändernden Zinssätzen zu zeigen.

Zinssätze wirken sich aus mehreren Gründen auf REITs aus. Erstens: Schulden sind für Bauleute, Bauunternehmer und Vermieter eine Tatsache, weshalb sie sehr empfindlich auf Änderungen der Kreditkosten reagieren. Zweitens ist es für viele Anleger weniger wahrscheinlich, dass sie REITs als attraktiv ansehen, wenn ihre Renditen besser mit anderen Wertpapieren wie 10-jährigen Schatzanweisungen übereinstimmen. "Eine quantitative Analyse der REIT-Preisbewegungen zeigt, dass Zinssätze für REIT-Investoren wichtig sind - mehr denn je", sagte John Affleck, ein Forschungsstratege bei CoStar, einem Unternehmen für kommerzielle Immobilieninformationen.

David Toti, ein REIT-Analyst bei Cantor Fitzgerald, stimmt zu, dass REITs empfindlich auf Zinsänderungen reagieren. "In den letzten fünf Jahren sind viele Investoren in REITs als Bond-Substitute umgezogen, weil die Welt in einem Null-Zins-Umfeld verzweifelt nach Rendite strebt", sagte Toti. "Wenn die Zinssätze steigen, wenn dies geschieht, macht es diese Wertpapiere aus Renditeperspektive weniger attraktiv. "

Unbegründete Sorgen?

Während die REIT-Investoren nach der Drosselung der Drosselung der Fed eine Kehrtwende taten, sagten einige Branchenexperten, dass die ganze Aufmerksamkeit im Zusammenhang mit Zinssätzen und REITs unbegründet sei. "Seit dem 22. Mai gibt es diese Diskussion über die Rolle der Zinssätze in REIT-Renditen - und es ist eine sehr seltsame Diskussion", sagte Brad Case, Vizepräsident der Forschung bei der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) in einem kürzlich Interview mit CoStar News. "Weil die Wahrheit ist, wenn die Zinsen steigen, bedeutet das in der Regel, dass die Wirtschaft gestärkt wird.Das sind gute Nachrichten für REITs und bedeutet, dass die Renditen stark sein werden. "Zur Unterstützung dieser Aussage wies Case darauf hin, dass REITs in 12 von 16 Zinserhöhungsperioden seit 1995 gut abgeschnitten haben.

REIT-Pionier Sam Zell hat einen interessanten Punkt auf der REITWorld-Konferenz in San Francisco in November. "Niedrige Zinsen machen es möglich, billiges Geld zu leihen und für jede Art von Fehlinvestitionen zu viel zu bezahlen", sagte Zell. "Fünf oder sechs Jahre nach der Ära des Vorgebens und Ausdehnens ist noch immer viel überlastetes Eigentum nicht gelöst worden. Wir wären viel bessere Investoren und Betreiber, wenn es eine Konsequenz für ein Unterlassen gäbe. Wenn Zinssätze 3% oder 2% oder 1% sind, haben Sie kein Gefühl der Dringlichkeit. "

Was 2014 zu erwarten ist

Während Kontroversen darüber bestehen, inwieweit sich die Zinssätze auf REITs auswirken, hat Affleck darauf hingewiesen, dass Anleger mehr als nur die REITs berücksichtigen müssen, wenn sich die Zinssätze ändern. "Die relevante Maßnahme ist nicht, ob REITs bei Zinserhöhungen gut abgeschnitten haben, sondern wie sie sich im Vergleich zum breiteren Markt entwickelt haben", sagte Affleck. "In dieser Hinsicht sind die Daten definitiv - REIT-Performance relativ zum breiten Markt steht in umgekehrter Beziehung zu Zinsbewegungen. "Affleck fügte hinzu, dass REITs den breiten Markt übertrafen - 27% im Vergleich zu einem Gewinn von 20% für den S & P 500 -, als die Zinssätze von 3,5% im März 2011 auf 1,5% im April 2013 fielen.

Unabhängig von Angesichts der Auswirkungen von Zinssätzen auf REITs ist es wichtig, sich bewusst zu sein, dass REITs keine Einheitsinvestitionen sind und dass die Anlagestrategien im REIT-Bereich sehr unterschiedlich sind. Wohnungs-REITs könnten zum Beispiel 2014 für Wachstum gut positioniert sein. "Abhängig von Ihrer Sicht der Wirtschaft sollte sich Unterbeschäftigung im Laufe der Zeit verbessern", sagte Jeffrey Langbaum, leitender REIT-Analyst bei Bloomberg Industries. "All jene Zwanzigjährigen, die bei Mama und Papa leben, werden anfälliger sein, dorthin zu gehen und zu mieten. "Aufgrund der sinkenden Anzahl an Starts und Genehmigungen in Mehrfamilienhäusern erklärte Langbaum, dass die Chance, dass das Angebot die Nachfrage langfristig überholt, gering ist - und das wird den Vermietern mehr Raum geben, um die Mieten zu erhöhen.

Healthcare REITs wie Pflegeheime und Seniorenbetreiber könnten auch für ein starkes Jahr 2014 bereit sein, unterstützt von der alternden Bevölkerung in den USA, sagte Jenny Van Leeuwen Harrington, ein Spezialist für Einkommensanlagen, der Gilman Hiss Asset Management leitet. Triple-Net-Lease-REITs, die Immobilien wie Tankstellen und eigenständige Big-Box-Läden besitzen, sind ein weiterer Bereich, den Van Leeuwen Harrington mag. "Triple-Net-Lease-REITs tendieren zu besonders stabilen Geschäften mit relativ begrenztem Wachstumspotenzial, aber relativ hohen, stabilen Cashflows. "

The Bottom Line

" REITs bieten sowohl kleinen als auch großen Anlegern eine große Chance, in einem diversifizierten Portfolio mit relativ geringem Hebel Einfluss auf die vielen Bereiche von Gewerbeimmobilien mit Liquidität und Transparenz zu bekommen ", sagte Chris Mayer. , Co-Direktor, Richman Zentrum für Wirtschaft, Recht und Politik an der Columbia Business School."Während sich einige Anleger Sorgen über die Volatilität der öffentlichen Märkte machen, haben sich die langfristigen REIT-Anlagen im Vergleich zu ihren Immobilienimmobilien am Privatmarkt recht gut entwickelt, während sie gleichzeitig das Engagement in bestimmten Anlagestrategien oder Einzelleistungen eingeschränkt haben. "

Bei der Betrachtung von REITs im Jahr 2014 wird es wichtig sein, einzelne Anlagen zu betrachten, anstatt Annahmen über den REIT-Sektor als Ganzes zu treffen. Van Leeuwen Harrington wies darauf hin, dass "REITs, glaube ich, mehr als jede andere Industrie, nicht mit einem breiten Pinselstrich gemalt werden sollten. Es gibt so viele Teilindustrien, jede mit völlig einzigartigen Eigenschaften, die pauschale Aussagen nicht funktional umfassen können. "