Der durchschnittliche Verkaufspreis von Luxusimmobilien in den USA sank um 1, 1% und markierte den größten Rückgang seit mehr als zwei Jahren, so Redfin, ein Unternehmen, das eine webbasierte Immobiliendatenbank und Brokerage anbietet. Dienstleistungen für Wohnungsmärkte. Dieser Einbruch markiert einen signifikanten Wandel von vor einigen Jahren: Nach der Finanzkrise von 2008 erlebten die Reichen eine starke Erholung, und Luxuswohnungen waren das Top-Segment des Immobilienmarktes.

Heute sind die Wohnungspreise für den breiteren Wohnungsmarkt - die anderen 95% - im Jahresvergleich um 4,7% gestiegen, während die obersten 5% eines der schwächsten Immobiliensegmente sind. .. "Jahrelang hat das High End zu Umsatz und Preis geführt", sagte Nela Richardson, Chefökonom bei Redfin. "Jetzt liegt die Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment. "Hier ist ein Blick auf drei Faktoren, die zum Einbruch beitragen.

1. Aktienmarktvolatilität

Es ist nicht ungewöhnlich, dass High-End-Käufer ihre Anlageportfolios zur Finanzierung von Luxusimmobilienkäufen nutzen, indem sie einige Aktien auszahlen oder mit einem zweckentsprechenden Kredit gegen das Portfolio aufnehmen - eine Art von Margenkredit das nutzt das Anlageportfolio als Sicherheit. In der Vergangenheit wurden High-End-Häuser am stärksten von Börsenrückgängen betroffen. "Wenn Sie das Einkommensquintil in die Top 10%, 5% und 1% nach Einkommen steigen, steigt ihr Aktienengagement", sagte der stellvertretende Chefökonom von CoreLogic, Sam Khater. "Für die typische Familie ist der Großteil ihres Eigenkapitals in Eigenheimkapital gebunden, nicht in Aktienkapital. Es ist umgekehrt für ein hohes Einkommen. "

In den ersten zwei Monaten dieses Jahres wurden an der Wall Street viele Nerven getestet, da die Anleger eine Wiederholung des Finanzcrashs 2008 fürchteten. Die Volatilität hat einige Möchtegern-Luxuskäufer vorsichtiger werden lassen, und anstatt jetzt mit all der Volatilität und Unsicherheit zu springen - sowohl hier als auch an den ausländischen Finanzmärkten - haben viele Luxuskäufer beschlossen abzuwarten, was in der zweiten Jahreshälfte 2016 passiert. vor Entscheidungen über den Eintritt in den Immobilienmarkt.

2. Ein starker US-Dollar

Käufer aus Übersee kauften US-Immobilien im Wert von 104 Milliarden US-Dollar - etwa 8% des gesamten US-Dollar-Volumens - nach einem Bericht der National Association of Realtors (NAR). Käufer aus China, Hongkong und Taiwan waren mit einem Umsatz von fast 29 Milliarden US-Dollar die größten ausländischen Käufer von Immobilien.

Jetzt schwächt sich die Nachfrage ausländischer Käufer als Reaktion auf einen starken US-Dollar (und die relative Schwäche anderer Währungen) ab, verbunden mit höheren Hauspreisen für diese Käufer - eine Situation, die die Erschwinglichkeit von High-End-Immobilien stark beeinflusst.Im Januar beispielsweise lag der Durchschnittspreis für bestehende US-amerikanische Immobilien für Käufer aus Brasilien aufgrund von Änderungen des Wechselkurses laut NAR um 67% höher als vor einem Jahr. Für kanadische Käufer stieg der Preis um 27% und für chinesische Käufer um 14%.

3. Überangebot an der Spitze

Im ersten Quartal 2016 erhöhte sich die Zahl der Luxusimmobilien auf dem Markt - definiert als die teuersten 5% der in einem Quartal verkauften Häuser - gegenüber dem Vorjahr, so eine Analyse von Redfin. Für Immobilien, die über 1 Million US-Dollar zum Verkauf angeboten wurden, ergab sich ein Anstieg des Lagerbestands um 3,3% auf 70.962; Wohnimmobilien, die über 5 Mio. USD notiert wurden, stiegen um 13,2%. "Es gibt ein Überangebot am oberen Ende, besonders in bestimmten Taschen und Städten", sagte Richardson von Redfin. "Sie sollten aus den Regalen fliegen, aber diese Häuser sitzen einfach da. "

Tiefere Bestände, gepaart mit nervöseren Luxuskäufern, haben im ganzen Land zu Preissenkungen geführt. In Los Angeles zum Beispiel ein $ 18. 8 Millionen Haushalte wurden im ersten Quartal dieses Jahres für 10 Millionen Dollar verkauft. Ein Haus im Wert von 14 Millionen Dollar in The Woodlands, Texas, verkaufte die Hälfte davon - 7 Millionen Dollar. Im selben Quartal war der teuerste Verkauf (außerhalb von New York) ein 2,2 Hektar großes Anwesen in North Laguna, Kalifornien, das für 75 Millionen US-Dollar gelistet war. Es wurde für 45 Millionen Dollar verkauft - ein Rabatt von 40%.

The Bottom Line

In den Vereinigten Staaten fiel der durchschnittliche Verkaufspreis von Luxusimmobilien in den USA um 1, 1%, aber bestimmte Märkte wurden härter getroffen als andere. In Miami Beach zum Beispiel führte ein Überschuss an Luxusentwicklung in Kombination mit weniger ausländischen Käufern zu einem Rückgang der Luxuswohnungspreise um 13,7%. In Austin und Boston - heute als heiße Immobilienmärkte betrachtet - sanken die Preise in den oberen 5% um fast 12%, während gleichzeitig die Preise für die anderen 95% des Marktes um 5,1% bzw. 6,3% anstiegen. .. Die Preise für Luxusimmobilien könnten weiter sinken, während die Volatilität an der Börse, das Überangebot an der Spitze und die ausländischen Käufer sprunghaft sind.

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