Investitionen in einkommensschaffende Immobilien sind mit Marktdaten und einem gewissen Grad an Subjektivität verbunden. Eine der wichtigsten Annahmen, die ein Immobilieninvestor bei der Bewertung von Immobilien treffen muss, ist die Wahl einer angemessenen Kapitalisierungsrate, dh der geforderten Rendite von Immobilien, abzüglich Wertsteigerung oder Wertminderung.

Einfach gesagt ist es der Zinssatz, der auf das Nettoeinkommen angewendet wird, um den Barwert einer Immobilie zu bestimmen.

TUTORIAL : Exploring Real Estate Investments

Berechnen mit Kapitalisierungsrate

Zum Beispiel, wenn erwartet wird, dass ein Netto-Betriebsergebnis (NOI) von $ 1 Million über die Die nächsten zehn Jahre werden mit einer Kapitalisierungsrate von 14% diskontiert, der Marktwert der Immobilie würde auf 1 000 000 $ / festgelegt. 14 = $ 7, 142, 857, wobei das Netto-Betriebsergebnis dividiert durch die Gesamtkapitalisierungsrate dem Marktwert entspricht.

Der Marktwert von $ 7, 142, 857 ist ein gutes Geschäft, wenn die Immobilie bei $ 6 verkauft wird. 5 Million und es wäre ein schlechtes Abkommen, wenn der Verkaufspreis $ 8 Million ist.

Die Bestimmung der Kapitalisierungsrate ist eine der wichtigsten Kennzahlen für die Bewertung einer einkommensschaffenden Immobilie. Es gibt verschiedene Methoden, mit denen Anleger eine angemessene Kapitalisierungsrate ermitteln können.

Market-Extraction-Methode

Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass aktuelle, jederzeit verfügbare Informationen zum Netto-Betriebsergebnis und zum Verkaufspreis für vergleichbare einkommensschaffende Immobilien vorliegen. Der Vorteil der Market-Extraction-Methode besteht darin, dass die Kapitalisierung die direkte Ertragskapitalisierung aussagekräftiger macht.

Die Bestimmung der Kapitalisierungsrate ist hier relativ einfach. Nehmen Sie an, ein Investor erwägt den Kauf eines Parkplatzes, von dem erwartet wird, dass er einen Nettogewinn von 500.000 US-Dollar generiert. In der Gegend gibt es drei vergleichbare, einkommensgenerierende Parkplätze.

1. Parkplatz 1 hat ein Nettoeinkommen von $ 250, 000 und einen Verkaufspreis von $ 3 Millionen. In diesem Fall beträgt die Kapitalisierungsrate: 250.000 $ / 3.000.000 $ = 8. 33%.

2. Parkplatz 2 hat ein Nettoeinkommen von $ 400, 000 und einen Verkaufspreis von $ 3. 95 Millionen. Die Kapitalisierungsrate beträgt: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkplatz 3 hat ein Nettoeinkommen von $ 185, 000 und einen Verkaufspreis von $ 2 Millionen. Die Kapitalisierungsrate beträgt: 185.000 $ / 2.000.000 $ = 9. 25%.

Auf der Grundlage der berechneten Sätze für diese drei vergleichbaren Immobilien (8,33, 10,13 und 9,25%) wäre eine Gesamtkapitalisierungsrate von 9,4% eine angemessene Darstellung des Marktes. Unter Verwendung dieser Kapitalisierungsrate könnte ein Investor den Marktwert der Immobilie bestimmen. Die Parkplatz-Investitionsmöglichkeit würde bei $ 500, 000 / geschätzt werden.094 = $ 5, 319, 149.

Aufbauprozess

Die Aufbaumethode ist etwas komplexer als die Market-Extraction-Methode. Der Kapitalisierungszinssatz wird durch die Kombination von Zinssatz, Nicht-Liquiditätsrate (durch die er aufgrund der Natur von Immobilien illiquide ist), Rückforderungsprämie und Risikorate erreicht.

Bei einem Zinssatz von 4%, einem Nicht-Liquiditätszinssatz von 1,5%, einer Wiederauffüllungsprämie von 1,5% und einer Risikorate von 2,5% wäre der Kapitalisierungszinssatz einer Eigenkapitalimmobilie summiert als: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Wenn das Netto-Betriebsergebnis 200.000 $ betragen würde, wäre der Marktwert der Immobilie: 200.000 $ /. 115 = $ 1, 739, 130.

Offensichtlich ist die Durchführung dieser Berechnung sehr einfach. Die Komplexität liegt in der Beurteilung von genauen Schätzungen für die einzelnen Komponenten der Kapitalisierungsrate, was eine Herausforderung darstellen kann. Der Vorteil der Aufbaumethode besteht darin, dass sie versucht, einzelne Komponenten eines Abzinsungssatzes zu definieren und genau zu messen.

Band-of-Investment-Methode

Die Band-of-Investment-Methode erfordert die fortschrittlichsten Berechnungen der drei Methoden. Der Kapitalisierungszinssatz wird anhand von individuellen Zinssätzen für Immobilien berechnet, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalfinanzierungen verwenden. Der Vorteil der BAP-Methode besteht darin, dass sie die am besten geeignete Kapitalisierungsrate für finanzierte Immobilieninvestitionen darstellt.

Der erste Schritt ist die Berechnung eines sinkenden Fondsfaktors. Dies ist der Prozentsatz, der pro Periode reserviert werden muss, um zu einem späteren Zeitpunkt einen bestimmten Betrag zu haben. Nehmen Sie an, dass eine Immobilie mit einem Nettobetriebsergebnis von 950.000 USD zu 50% finanziert ist, wobei eine Schuld mit 7% Zinsen verwendet wird, die über 15 Jahre abgeschrieben wird. Der Rest wird mit Eigenkapital bei einer geforderten Rendite von 10% bezahlt. Der sinkende Fondsfaktor würde wie folgt berechnet:

Zinssatz / 12 Monate
{[1 + (Zinssatz / 12 Monate)] ^{Anzahl der Jahre x 12 Monate} } - 1

Wenn wir die Zahlen einstecken, erhalten wir:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Dies berechnet zu. 003154 pro Monat. Dieser Prozentsatz pro Jahr:. 003154 x 12 Monate = 0. 0378. Die Rate, mit der ein Kreditgeber bezahlt werden muss, entspricht diesem sinkenden Fondsfaktor plus dem Zinssatz. In diesem Beispiel ist diese Rate:. 07 +. 0378 = 10. 78%, oder. 1078.

Der gewichtete Durchschnittszinssatz oder die Gesamtkapitalisierungsrate unter Verwendung der 50% Gewichtung für Fremdkapital und 50% Gewichtung für Eigenmittel ist somit: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. Infolgedessen wäre der Marktwert der Immobilie: 950.000 $ /. 1039 = $ 9, 143, 407.

The Bottom Line

Diese Methoden sind speziell für einkommensschaffende Immobilien wie Wohnhäuser, Gewerbe- und Industrieimmobilien konzipiert. Es sollte beachtet werden, dass diese Methoden nicht für Eigenschaften geeignet sind, die von Eigentümern besetzt sind.

Eine Schätzung des Wertes einer einkommensschaffenden Immobilie kann zu ungenauen Bewertungen und fehlgeschlagenen Investitionen führen. Die Auswahl einer angemessenen Kapitalisierungsrate erhöht die Genauigkeit einer Bewertung und damit die Fähigkeit, gute, ertragsschaffende Immobilieninvestitionen zu wählen.(Weitere Informationen finden Sie unter So analysieren Sie Immobilieninvestment-Trusts , Einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren , und Hauptgründe für die Investition in Immobilien .)