Real Estate Investment Trusts (REITs) sind ein wichtiger Aspekt bei der Konstruktion von Aktien oder festverzinslichen Portfolios. Sie bieten eine größere Diversifikation, potenziell höhere Gesamtrenditen und / oder ein geringeres Gesamtrisiko. Kurz gesagt, ihre Fähigkeit, Dividendenerträge zusammen mit Kapitalzuwachs zu generieren, machen sie zu einem ausgezeichneten Gegengewicht zu Aktien, Anleihen und Barmitteln. REITs besitzen und / oder verwalten in der Regel einkommensschaffende Gewerbeimmobilien, sei es die Immobilien selbst oder die Hypotheken auf diese Immobilien. Sie können einzeln oder über einen börsengehandelten Fonds oder einen Investmentfonds in die Unternehmen investieren. Es gibt viele Arten von REITs. Hier betrachten wir einige der wichtigsten und ihre historischen Ergebnisse. Am Ende dieses Artikels sollten Sie eine bessere Vorstellung haben, wann und was Sie kaufen sollten.

Historische Renditen von REITs

Real Estate Investment Trusts sind historisch gesehen eine der besten Anlageklassen. Der FTSE NAREIT Equity REIT Index ist das, was die meisten Investoren nutzen, um die Performance des US-Immobilienmarkts zu messen. Zwischen 1990 und 2010 lag die durchschnittliche Jahresrendite des Index bei 9,9% und lag damit nur noch unter den Mid-Cap-Werten, die im gleichen Zeitraum bei durchschnittlich 10,3% pro Jahr lagen. Im Vergleich dazu verwalteten Anleihen 7% jährliche Renditen und Rohstoffe nur 4,5% pro Jahr. Immobilien waren in nur zwei von 20 Jahren die schlechteste Performerin von acht Anlageklassen. Die festverzinslichen Anlagen waren dagegen im selben Zeitraum von 20 Jahren am schlechtesten performend.

In jüngerer Zeit lag der Dreijahresdurchschnitt für REITs zwischen März 2013 und März 2016 im Einklang mit den Durchschnittswerten der 20-jährigen Laufzeit und lag in diesem Zeitraum bei 9,85%. In der Vergangenheit investierten Anleger, die nach Rendite suchten, besser in Immobilien als die traditionelle Anlageklasse Fixed Income. Ein sorgfältig konstruiertes Portfolio sollte beides berücksichtigen. (Weitere Informationen finden Sie unter Bewerten eines Immobilieninvestment-Trusts.)

Retail-REITs

Ungefähr 24% der REIT-Investitionen sind in Einkaufszentren und freistehenden Einzelhandelsgeschäften. Dies ist die größte Einzelinvestition in Amerika. Welches Einkaufszentrum Sie auch immer besuchen, es gehört wahrscheinlich einem REIT. Wenn man eine Investition in Einzelhandelsimmobilien betrachtet, muss man zuerst den Einzelhandelssektor selbst untersuchen. Ist es derzeit finanziell gesund und wie sieht die Zukunft aus?

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Einzelhandels-REITs aus der Miete, die sie den Mietern berechnen, Geld verdienen. Wenn Einzelhändler aufgrund schlechter Verkäufe Cashflow-Probleme haben, ist es möglich, dass sie diese monatlichen Zahlungen verzögern oder sogar aussetzen und schließlich in Konkurs geraten können. Zu diesem Zeitpunkt muss ein neuer Mieter gefunden werden, was nie einfach ist.Daher ist es wichtig, dass Sie in REITs mit den stärksten Ankermietern investieren. Dazu gehören Lebensmittelgeschäfte und Baumärkte.

Sobald Sie Ihre Branchenbewertung vorgenommen haben, sollten Sie sich auf die REITs selbst konzentrieren. Wie bei jeder Investition ist es wichtig, dass sie gute Gewinne, starke Bilanzen und so wenig Schulden wie möglich haben, besonders die kurzfristigen. In einer schwachen Wirtschaft werden Retail-REITs mit beträchtlichen Liquiditätsreserven Gelegenheiten zum Kauf von guten Immobilien zu notleidenden Preisen bieten. Die besten Unternehmen werden dies nutzen.

Davon abgesehen gibt es längerfristige Bedenken für den REIT-Bereich im Einzelhandel, da sich das Shopping zunehmend im Gegensatz zum Mall-Modell verlagert. Die Eigentümer von Flächen haben weiterhin Innovationen eingeführt, um ihre Flächen mit Büros und anderen nicht-einzelhandelsorientierten Mietern zu füllen, aber der Teilsektor steht unter Druck. (Für mehr Einblick in Gewerbeimmobilien, schauen Sie sich 7 Schritte zu einem Hot Commercial Real Estate Deal.)

Residential REITs

Dies sind REITs, die Multi-Familien-Mietwohnungen sowie hergestellte Gehäuse besitzen und betreiben. Wenn Sie in diese Art von REIT investieren möchten, sollten Sie vor dem Einstieg mehrere Faktoren berücksichtigen. Zum Beispiel sind die besten Wohnungsmärkte tendenziell dort, wo die Erschwinglichkeit im Vergleich zum Rest des Landes niedrig ist. In Orten wie New York und Los Angeles zwingt die hohen Kosten von einzelnen Häusern mehr Menschen zu mieten, was den Preis, den Vermieter jeden Monat berechnen können, in die Höhe treibt. Infolgedessen konzentrieren sich die größten Wohn-REITs auf große städtische Zentren.

Innerhalb jedes spezifischen Marktes sollten Anleger nach dem Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum suchen. Im Allgemeinen, wenn es einen Nettozufluss von Leuten zu einer Stadt gibt, ist es, weil Jobs leicht verfügbar sind und die Wirtschaft wächst. Eine sinkende Leerstandsquote bei steigenden Mieten ist ein Zeichen für eine Verbesserung der Nachfrage. Solange das Wohnungsangebot in einem bestimmten Markt niedrig bleibt und die Nachfrage weiter steigt, sollten sich Wohnimmobilien-REITs gut entwickeln. Wie bei allen Unternehmen tun diejenigen mit den stärksten Bilanzen und dem besten verfügbaren Kapital normalerweise das Beste.

Healthcare REITs

Healthcare REITs werden ein interessanter Teilsektor sein, der beobachtet werden kann, wenn die Alters- und Gesundheitskosten der Amerikaner weiter steigen. Healthcare REITs investieren in die Immobilien von Krankenhäusern, medizinischen Zentren, Pflegeeinrichtungen und Altenheimen. Der Erfolg dieser Immobilien ist direkt an das Gesundheitssystem gebunden. Ein Großteil der Betreiber dieser Einrichtungen verlässt sich auf Belegungsgebühren, Rückerstattungen von Medicare und Medicaid sowie auf private Entgelte. Solange die Finanzierung der Gesundheitsversorgung ein Fragezeichen ist, sind es auch die REITs im Gesundheitswesen.

Die Dinge, nach denen Sie in einem Gesundheits-REIT suchen sollten, umfassen eine diversifizierte Gruppe von Kunden sowie Investitionen in eine Reihe verschiedener Immobilientypen. Fokus ist bis zu einem gewissen Grad gut, aber so breitet sich Ihr Risiko aus. Im Allgemeinen ist eine Zunahme der Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen (die bei einer alternden Bevölkerung eintreten sollte) für Gesundheitsimmobilien gut.Achten Sie daher neben der Diversifizierung von Kunden und Immobilien auch auf Unternehmen, deren Erfahrung im Gesundheitswesen von großer Bedeutung ist, deren Bilanzen stark sind und deren Zugang zu kostengünstigem Kapital hoch ist.

Büro-REITs

Büro-REITs investieren in Bürogebäude. Sie erhalten Mieteinnahmen von Mietern, die in der Regel langfristige Mietverträge abgeschlossen haben. Für jeden, der an einer Investition in ein Büro interessiert ist, fallen vier Fragen auf: REIT

1. Wie ist der Zustand der Wirtschaft und wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
2. Wie hoch sind die Leerstandsraten?
3. Wie investiert der REIT wirtschaftlich?
4. Wie viel Kapital hat es für Akquisitionen?

Versuche, REITs zu finden, die in wirtschaftliche Hochburgen investieren. Es ist besser, eine Reihe von durchschnittlichen Gebäuden in Washington zu besitzen, als zum Beispiel erstklassige Büroräume in Detroit zu besitzen. (Weitere Informationen zu Gewerbeimmobilien finden Sie unter Vermögen in Gewerbeimmobilien finden . )

Hypotheken-REITs

Ungefähr 10% der REIT-Anlagen sind in Hypotheken und nicht in Immobilien investiert. Die bekanntesten, aber nicht unbedingt die größten Investitionen sind Fannie Mae und Freddie Mac, staatlich geförderte Unternehmen, die Hypotheken auf dem Sekundärmarkt kaufen.

Aber gerade weil diese Art von REIT in Hypotheken statt in Eigenkapital investiert, heißt das nicht, dass es ohne Risiken ist. Eine Erhöhung der Zinssätze würde zu einem Rückgang der Buchwerte von Hypotheken-REITs führen und die Aktienkurse senken. Darüber hinaus erhalten Hypotheken-REITs einen beträchtlichen Teil ihres Kapitals über besicherte und unbesicherte Schuldtitel. Sollten die Zinsen steigen, werden künftige Finanzierungen teurer und der Wert eines Kreditportfolios sinkt. In einem Niedrigzinsumfeld mit der Aussicht auf steigende Zinsen werden die meisten Hypotheken-REITs mit einem Abschlag auf den Nettoinventarwert pro Aktie gehandelt. Der Trick ist, den richtigen zu finden. (Erfahren Sie mehr über die Auswirkungen von Zinssätzen in den Auswirkungen von Zinssätzen auf Real Estate Investment Trusts . )

Die Schlüssel zur Beurteilung eines REIT

Ich habe über bestimmte Arten von REITs als und was Sie bei der Investition in sie suchen sollten. Bei der Bewertung eines REITs müssen jedoch einige Dinge beachtet werden. Dazu gehören:

1. REITs sind echte Total Return-Anlagen. Sie bieten hohe Dividendenrenditen bei moderatem langfristigen Kapitalzuwachs. Suchen Sie nach Unternehmen, die in der Vergangenheit gute Arbeit geleistet haben.
2. Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilien werden viele REITs an Börsen gehandelt. Sie erhalten die Diversifizierung, die Immobilien bieten, ohne langfristig gesperrt zu sein. Liquidität ist wichtig.
3. Die Abschreibung tendiert dazu, den Wertverlust einer Immobilie zu überschätzen. Anstatt die Ausschüttungsquote (welche Dividende Anleger verwenden) zu verwenden, um einen REIT zu bewerten, schauen Sie stattdessen auf die Funds from Operations (FFO). Dies ist definiert als Nettogewinn abzüglich des Verkaufs einer Immobilie in einem bestimmten Jahr und Abschreibungen. Einfach die Dividende pro Aktie nehmen und durch den FFO je Aktie dividieren.Je höher die Ausbeute, desto besser.
4. Starkes Management macht einen Unterschied. Suchen Sie nach Unternehmen, die schon länger bestehen oder besitzen Sie zumindest ein Management-Team mit viel Erfahrung.
5. Qualität zählt. Investieren Sie nur in REITs mit tollen Immobilien und Mietern.
6. Ziehen Sie in Erwägung, einen Investmentfonds oder ETF zu kaufen, der in REITs investiert, und überlassen Sie die Suche und den Kauf den Profis.

Bottom Line

Die Bundesregierung ermöglichte es Investoren bereits 1960 in groß angelegte gewerbliche Immobilienprojekte zu investieren. Doch erst im letzten Jahrzehnt haben sich einzelne Investoren REITs zu eigen gemacht. Gründe hierfür sind niedrige Zinsen, die die Anleger dazu zwangen, über Anleihen hinaus nach einkommensschaffenden Anlagen zu suchen, das Aufkommen von börsengehandelten und auf Immobilien fokussierten Investmentfonds und bis zum Immobilienschmelzejahr 2007/08 einen unstillbaren Appetit auf die Teil der Amerikaner, Immobilien und andere Sachwerte zu besitzen. REITs, wie jede andere Investition im Jahr 2008, hat sehr gelitten. Dennoch sind sie weiterhin eine hervorragende Ergänzung für jedes diversifizierte Portfolio.

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