In einer Präsentation vor Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18. 36-2. 24% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ) im letzten Sommer Der Shareholder-Aktivist Jeff Smith von Starboard Value behauptete, dass Macy's Aktien 125 Dollar wert sein könnten, wenn er seinen strategischen Plan umsetzen würde. Zentrales Element des Plans ist die Umwandlung des massiven Portfolios von Immobilien unter Macy's Kontrolle in eine Reihe von Immobilien-Investment-Trusts (REITs), wodurch Milliarden Dollar an Wert für die Aktionäre erschlossen werden. In einer neueren Präsentation senkte Smith seine Aktienkursschätzung auf 70 Dollar, aber er beharrt immer noch darauf, dass das Unternehmen unterbewertet ist und dass seine Aktionäre besser bedient werden, wenn sich Macy's von seinen Immobilien trennt.

Der ursprüngliche Vorschlag von Starboard führte zu einem Anstieg der Aktienkurse von Macy, der im Juli 2015 bei 73 Dollar pro Aktie lag. Der Aktienkurs ist seit Dezember 2015 auf ein Tief von 35 Dollar gefallen. Die Anleger zeigen ihre Enttäuschung in Macys Management, das wenig Interesse gezeigt hat, die Strategien von Starboard zu verfolgen. Die Aktie leidet ebenfalls unter verschlechterten Gewinnen.

Pläne von Starboard

Smiths rasanter Aufstieg zum Ruhm der Aktivisten von Investoren beschleunigte sich nach seiner erfolgreichen Kampagne, den Verwaltungsrat von Darden Restaurants komplett zu ersetzen. Das ebnete den Weg für seine Strategie, die Immobilien der Restaurantkette auszulagern, was einen enormen Wert für die Aktionäre freisetzte. Smith schlug einen ähnlichen Plan für Macy's kurz nach der Bekanntgabe vor, dass er eine große Beteiligung an dem Unternehmen übernommen hatte. Nach seiner Einschätzung könnte die Marktbewertung von Macy's 400 Einzelhandelsstandorten bis zu 21 Milliarden Dollar betragen. Er schätzt, dass seine Vorzeigeimmobilie am Herald Square 4 Milliarden US-Dollar einbringen könnte, und seine Immobilien in Chicago und San Francisco könnten jeweils eine weitere Milliarde Dollar wert sein. Nach Jahren kumulierter Abschreibungen kann Macy's nur noch einen Wert von 7 Milliarden US-Dollar für seine Bilanzen geltend machen.

Der Plan sieht vor, dass Macy's sein Immobilienvermögen in zwei als REITs strukturierte Joint Ventures aufnimmt. Das hätte den unmittelbaren Effekt von mehr als 13 Milliarden Dollar Wert. Es würde jedoch auch das Unternehmen in einen Mieter verwandeln mit einer Verpflichtung von rund 1 Milliarde Dollar an jährlichen Mietzahlungen. Ein Großteil dieser Verpflichtung könnte durch Einsparungen bei den Zins- und Steueraufwendungen sowie durch Gewinne aus dem Immobilien-Joint-Venture ausgeglichen werden. Darüber hinaus würden Schulden von Macy's in Höhe von bis zu 7 Mrd. USD auf die Joint Ventures übertragen, was zur Wertsteigerung der Aktien beitragen sollte.

Macy's Tepid Response

Während dieser Plan einen unmittelbaren Wert für die Aktionäre freisetzen könnte, stellen Kritiker fest, dass dies nichts zur Verbesserung des operativen Cashflows des Unternehmens beitragen würde.Sie weisen auch darauf hin, dass, obwohl der Plan Milliarden von Dollar Schulden aus den Büchern übertragen würde, das Unternehmen eine bereinigte Verschuldung von $ 7 Milliarden für seine Mietverpflichtungen sehen würde.

Das Management von Macy hat nur langsam auf die Vorschläge von Starboard reagiert, obwohl es eine Erklärung abgegeben hat, dass es den Plan überprüft. Das Unternehmen gab bekannt, dass es bereits Maßnahmen im Einklang mit den Plänen von Starboard ergriffen habe, darunter die Untersuchung einer Joint-Venture-Partnerschaft zur Verwaltung der Abspaltung eines Teils seiner Immobilien. Das Unternehmen erwägt auch, mehr Geschäfte zu schließen, insbesondere in Fällen, in denen der Wert des Verkaufs der zugrunde liegenden Immobilie das potenzielle Einkommen des Geschäfts übersteigt. Es kann auch Sanierungsoptionen für einige seiner größeren Immobilien in Erwägung ziehen, indem es Teile der Immobilien in Eigentumswohnungen oder Büroräume umwandelt.

Etwas muss geben

Macy's muss schnell Wert schaffen. Das Management würde es vorziehen, dies durch eine Verbesserung der Betriebsleistung zu erreichen, aber das würde Zeit brauchen. Macy's könnte möglicherweise mehr Zeit mit einer begrenzteren REIT-Konvertierung kaufen. Fürs Erste drängt Starboard weiterhin auf eine vollständige Konvertierung und ist der Meinung, dass dies der beste Weg ist, den Wert für die Aktionäre freizusetzen. Macy's weiß, dass es sich um jemanden handelt, der das gesamte Board of Directors eines Unternehmens ersetzt hat, also muss es ziemlich bald etwas unternehmen, um Smith und andere Investoren nicht zu provozieren. Bis jetzt hat Smith mehr als 40% seiner ursprünglichen Investition in Macy's verloren, also wird er wahrscheinlich nicht ruhig weggehen.