ARMed und gefährlich

ARMed und gefährlich

Wenn die kurzfristigen Zinsen steigen, fühlen Hausbesitzer mit variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) den Schmerz. Am besten geeignet für wohlhabende Anleger, die Geld freisetzen wollen, das zur Erzielung einer höheren Rendite als die Zinsen auf die Hypothek eingesetzt werden kann, wurden diese Darlehen stattdessen dazu verwendet, weniger wohlhabenden Hausbesitzern zu helfen, Häuser zu kaufen, die sie sich wirklich nicht leisten können. Hier erklären wir, warum sich das Vertrauen auf diese Kredite als ernsthaftes Problem erweisen kann und wie Sie die mit ARM verbundenen Risiken vermeiden können.

Quantifizierung des Problems
Der jetzt ehemalige Vorsitzende der Federal Reserve, Alan Greenspan, kommentierte Anfang 2005: "Die Menschen erreichen die Preise, um in eine Zuhause." Nirgendwo ist die Situation offensichtlicher als in Kalifornien (der Staat rühmt sich mit einigen der teuersten Immobilien des Landes), besonders in der San Francisco Bay Gegend, wo mehr als 50% der seit 2003 gekauften Häuser mit zinsgebundenen Darlehen gekauft wurden. nach LoanPerformance.

Der Immobilienboom in den USA hat die Preise in die Höhe schnellen lassen. Nach Angaben des Federal Housing Finance Board (FHFB) beträgt der Kaufpreis für ein durchschnittliches Haus 283 800 Dollar. Im Allgemeinen können sich die meisten potentiellen Hausbesitzer eine Immobilie zwischen dem 2 und dem 2 5-fachen ihres Brutto-Betrags finanzieren. jährliches Einkommen. Nach dieser Formel sollte eine Familie, die versucht, dieses $ 283, 800 Haus zu kaufen, zwischen $ 113, 520 und $ 141, 900 pro Jahr verdienen. In Wirklichkeit berichtet das U. S. Census Bureau, dass das mittlere Haushaltseinkommen 2003 (das letzte Jahr, für das Daten verfügbar sind) $ 43, 318 betrug.

Ein Blick auf die Zahlen und es ist sofort offensichtlich, dass ein Haushalt, der das mittlere Einkommen verdient, es sich nicht leisten kann, das "durchschnittliche" Haus zu kaufen. Um dieses Hindernis zu überwinden, wandten sich immer mehr Hauskäufer an variabel verzinsliche Hypotheken. Diese Hypotheken bieten anfängliche Zinssätze, die niedriger sind als die Zinssätze, die über festverzinsliche Hypotheken verfügbar sind. Die niedrige Rate wird für einen bestimmten Zeitraum garantiert - oft ein, drei, fünf, sieben oder 10 Jahre - bevor sie sich einstellt. Wenn die kurzfristigen Zinssätze steigen, werden die Hypothekarkreditgeber ihre Sätze ebenfalls erhöhen, um ihre erhöhten Kapitalkosten widerzuspiegeln. (Für weitere Einblicke in die Handhabung Ihrer Hypothek, lesen Sie Hypotheken abzahlen und American Dream oder Mortgage Nightmare? )

Warum ARMs riskant sind
Eigenheimbesitzer ARMs, um sich bei einer Mindestzahlung das maximale Haus leisten zu können, könnten eine unangenehme Überraschung erleben. Während die Anpassungsraten vor dem Kauf vollständig offengelegt werden, berücksichtigen viele Käufer die zukünftigen Auswirkungen nicht. Dies gilt insbesondere für Zins-Hypotheken. Wie bei anderen ARMs bieten Zins-Only-Hypotheken eine festgelegte Zeitspanne, in der die Zahlung nur aus Zinsen für das Darlehen besteht.Die Hausbesitzer erhalten den Vorteil einer niedrigen Zahlung, aber der Zinssatz des Darlehens kann in der Zukunft steigen - und das Kapital des Darlehens muss auch zurückgezahlt werden. Das Endergebnis kann hässlich sein.

Bei einem Zinssatz von $ 150.000 (fünf Jahre ARM) bei einem Zinssatz von 6% würde Ihre Zahlung beispielsweise $ 750 pro Monat betragen (($ 150, 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Aber fünf Jahre später müssten Sie anfangen, den Auftraggeber zurückzuzahlen. Selbst wenn Sie das Glück hätten, den gleichen Zinssatz zu haben, würde sich die Zahlung jetzt auf 966 Dollar erhöhen. 45 ein Monat, da die Laufzeit des Darlehens jetzt nur 25 Jahre beträgt.

Berechnung
Hier ist eine Aufschlüsselung der Berechnung, wobei m die äquivalente monatliche Mischungsrate ist, k der notierte Zinssatz für die Hypothek und X ist die monatliche Zahlung:
(1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , also (1 + m) 6 = [1 + k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03
m = 0. 4938622%
Wir können dann für die monatliche Zahlung X lösen:
$ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300). Also, X = $ 966. 45.
Hinweis: Die Anzahl der in dieser Berechnung verwendeten Perioden entspricht 12 Monaten pro Jahr mal 25 Jahren in der Hypothek .

Lassen Sie sich nicht von der Mathematik abschrecken! Die meisten Hypothekenfinanzierer stellen Hypothekenrechner auf ihrer Website zur Verfügung. Wenn Ihr Hypothekenfinanzierer nicht den richtigen Taschenrechner zur Verfügung stellt, sehen Sie sich unseren Hypothekenrechner an. der verbleibende Hauptbetrag auf der Hypothek, der Zinssatz und die Anzahl der verbleibenden Jahre auf der Hypothek, und es wird die Rechnung für Sie erledigen.

Kehren wir zu unserem Beispiel zurück, wenn der ursprüngliche Zinssatz von 6% nur um 1% gestiegen ist. die Zahlung wäre $ 1, 060. 17. Um zu vergleichen, wenn Sie einen traditionellen 30-jährigen Festzinsdarlehen aufgenommen hätten, wäre die Zahlung $ 899 gewesen. 33 - und Sie würden etwas Eigenkapital über gebaut haben die vorherigen fünf Jahre der Zahlungen. (Für mehr Kreditvergleichsinformationen, siehe Hypotheken: Fixed-Rate Vs Adjustabl E-Rate .)

Das soll nicht heißen, dass ARMs, sogar ARMs nur für Interessen, keine wertvollen Werkzeuge sind. Wenn Sie nicht vorhaben, länger als ein paar Jahre in der Unterkunft zu bleiben, können ARMs Ihnen helfen, einen schönen Ort zum Leben zu einem vernünftigen Preis zu bekommen. Wenn Sie reich und kapitalkräftig sind, können ARMs auch ein großartiges Werkzeug sein. Eine Hypothek mit einem Zinssatz von nur 1 Million US-Dollar bei einem Zinssatz von 6% führt zu einer Zahlung von 5.000 US-Dollar pro Monat im Vergleich zu 5.995 US-Dollar. 51 für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek. Das ist fast $ 1, 000 pro Monat, die anderswo arbeiten können. Während dies eine gute Strategie für die Wohlhabenden ist, spart der durchschnittliche Hausbesitzer im Allgemeinen nur einige hundert Dollar pro Monat und hat wahrscheinlich nicht die Mittel, um diese Ersparnisse in eine Anlagerendite umzuwandeln, die das Risiko und den Mangel an Eigenheimkapital birgt. Den Aufwand wert.

Schlussfolgerung - Vermeiden Sie Probleme
In einem Umfeld mit steigenden Zinsen ist die Übernahme eines ARM eine fragwürdige Strategie, und das Herausnehmen eines ARM mit Zinsinteressen kann besonders gefährlich sein. Da Sie kein Eigenkapital aufbauen, wird sich Ihre Zahlung wahrscheinlich erhöhen, wenn Sie sich refinanzieren.Wenn Sie die Kosten für Wärme, Wasser, Strom und die anderen mit Wohneigentum verbundenen Ausgaben addieren, können die Kosten ein bescheidenes Budget schnell überwältigen. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie einen konservativen Ansatz wählen.

Wenn Sie keinen ARM haben, nehmen Sie keinen in einer steigenden Zinsumgebung. Wenn Sie dies tun und nicht planen, das Haus in absehbarer Zeit auszuzahlen, sollten Sie eine Refinanzierung in Erwägung ziehen. Denken Sie auch daran, dass viele Kreditgeber Darlehen für bis zu 40% Ihres Bruttoeinkommens gewähren, aber vorsichtige Kreditnehmer sollten versichern, dass der Kapitalbetrag, Zinsen, Steuern und Versicherungen in Ihrem Haus 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Welchen Weg Sie wählen, tun Sie Ihre Forschung und planen Sie weise, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Hypothek verwalten und Ihre Hypothek verwaltet Sie nicht. Schließlich ist vorgewarnt gewarnt.

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